大家好，我是蘇貝哥！時光荏苒，還有18天，2024年就過去了，2024年即將到來，再過兩天，12月的南京樓市就過半了！人們在斂著迎接新年的同時，也在惟惟著尋找明年年底樓市經濟的發展方向。
說真的，現在的樓市有這樣一種人“愛與恨”。感覺！
眼看房價跌得慘慘，到今天還沒買房的人，似乎並沒有想象中那麼幸福，因為大部分人還是要結婚，孩子還要上學，剛性需求還是存在的（貝哥一直認為，那種黑眼圈直接躺著不理會的人畢竟還是少數），所以明年的樓市應該關注，因為房地產不是漲跌那麼簡單，金融屬性，還要兼顧民生很多方面的需求。
說到房產的金融屬性，也是很多人“又愛又恨”的重要因素！說實話，現在能一眼看透樓市的人真的不多了！雖然現在很多人都在歌唱樓市的下滑，但畢竟中國房價飆公升了20年，固定價值早已“根深蒂固”於中國人心中萬一明年市場回暖，房價上漲，你會如何應對？
貝哥在這裡說的一句刺心的話，其實樓市的低迷對大家來說都不是好事！記住是大家（包括那群工資3000永遠買不起房的人），但房價**，我心裡最酸的就是手裡還有很多積蓄的中產階級！
都說現在大家只在乎存錢，不在乎花錢！其實這並不全面，中產階級除了省錢，還想投資！換句話說，投資是中產階級生活的重要組成部分！但現在房地產價值縮水，A股跌破3000點，國內投資渠道關閉，似乎除了讓房價上漲之外，沒有別的辦法可以提振經濟了！
乙個重要的訊號！明年樓市走勢如何？經濟工作會議重要內容外流！
又是陳詞濫調，年底，明年國內樓市有很多ZC訊號！聽到這話，很多粉絲可能又不高興了，貝哥，你天天梳理明年樓市的發展方向，ZC訊號，耳朵都要長老繭了！其實也沒必要無聊，因為樓市本身就是小眾圈子的話題，那麼為什麼在樓市一路高漲的20多年裡，總有少數人能賺錢，而大多數人看著房子就嘆了口氣呢？原因如下！
樓市本身是乙個週期性市場，有高峰也有低谷，房價的漲跌有一定的規律可循如果你不冷靜，容易躁動，那只是買家的情緒。
最近zy又開會了！12月11-12日，一年一度的ZY經濟工作會議在北京召開，全面總結2024年經濟工作，深入分析當前經濟形勢，系統部署2024年經濟工作。
針對2024年房地產市場調控方向，會議將“持續有效防範化解重點領域風險”類別，提出要積極穩健化解房地產風險，不加歧視地滿足不同所有制房企合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展， 加快保障性住房建設、“平層兩用”公共基礎設施建設、城中村改造。完善相關基礎制度，加快構建房地產開發新模式。
並且有GF報道稱，本次會議是ZY經濟工作會議歷史上最有針對房地產工作的會議！值得一提的是，已經連續6年定下了基調“住房不是投機”。GC，ZY經濟工作會議“未提及”。
從分析角度來看，ZY經濟工作會議提及房地產的內容在此前的GF報道中已經出現過，如新華社11月採訪住建部部長倪紅;12月初，YH省長潘功勝發表公開講話。
事實上，自四季度以來，關乎2024年樓市發展方向的兩件大事，分別是10月26日GCH提出的新一輪房改，以及11月17日三部門聯合推出的“三不低於”和50家房企白名單！
新房改革解決了兩個問題：一是加大保障性住房的建設和供應，讓工薪階層擁有自己的住房;2、讓商品房回歸商品屬性，滿足改善居住需求;相當於2024年樓市由原來的“混合商品房市場”向“分層市場”演進，工資工資房為封閉市場，中高階商品房為自有流通市場，但具體措施尚未全面出台（這就是為什麼本次會議建議改進基本系統）。但明年樓市的發展方向已經基本確定，購房者需要考慮自己的需求和預算，然後做出選擇，是投資封閉的保障房市場，還是加入商品房市場的自由流通未來，手頭房產的價值可能會出現巨大差距！
三項不少於“可以說是”平等對待滿足各類房企合理融資需求“的具體措施，而草案中的50家白名單基本確定了明年樓市的安全防火牆。
有人說50個白名單還沒出來？其實貝哥也覺得這件事情一定要慎重，畢竟只有50間房子，50間以內就相當於進了保險櫃;而50個之外，幾乎就等於提前宣告了房企健康壽命的終結，也許這些房企在名單公布後可能還存在，但是他們開發的樓盤沒人買，他們需要的貸款也不是銀行提供的，其實， 它可能比雷暴更糟糕！
至於為什麼只有50個？這可能與國內金融體系執行底線的能力有關，體量如此之大，一旦啟動，壞賬的承載能力可能如此之大。
12月11-12日的ZY經濟工作會議，無異於重申了10月以來的一系列ZC，並作了有效的總結這表明，對於明年的樓市，ZC調控和救助的方向沒有改變。
此外，ZY經濟工作會議還透露了乙個重要訊號！那是明年，“城鎮化率”將提高，這意味著2024年國內樓市的市場份額將擴大。
會議提出，“推進城鄉一體化和區域協調發展”。新型城鎮化率與鄉村綜合振興有機結合，促進各要素雙向流動，推進以縣域為重要載體的新型城鎮化建設，形成城鄉融合發展新格局”。
GF**評論說，這將意味著明年城鎮化率將從之前的“大城市、都市圈”向“大小城市協調發展”和“以縣域為基礎的城市化”向轉型方向提公升，鄉村振興與新型城鎮化有機結合，同時擴大內需潛力也為縣鄉房地產市場開闢了一條可持續發展之路
根據GF資料，2024年底國內城鎮化率為6522%；中國城鎮化率最高的上海已達到893%；北京市城鎮化率達到8757%，說明未來我國平均城鎮化率仍有提公升空間。
一些重點省份的城鎮化率仍低於平均水平，如海南，只有6149%；安徽僅602%；四川只有5835%，2024年樓市發展空間還很大。
18塊土地出讓，明日南京“首次真正不受限制的土地拍賣”揭幕
今年11月25日，南京響應自然資源部號召，舉行了首屆不限價土地拍賣會，結果並未掀起太瀾。
11月25日售出的9個地塊，總土地面積約28個536公頃，總起拍價55公頃7億元，結果在當天9：30開始拍賣後，僅用了5分鐘就以底價完成了成交。
9塊地塊全部由國企支援，起拍價550.7億，僅土地收入也是557億，“我一點油水都沒拿到”！
為了挽回面子，安撫部分欽哲基金會的情緒，南京同日發布意見，稱“首次無限制價格拍賣”主要是冷淡南京新房庫存量大，KFS庫存量大，不積極收購土地;明年樓市走向仍不明朗，KFS觀望情緒強烈
其實這些觀點都太片面了，敷衍了事，根本經不起推敲，如果是這樣的話，你怎麼解釋濟南、成都、合肥“首無限制”地方拍賣會的受歡迎程度**。
其實貝格之前的文章重點分析，“南京首個無限制土地拍賣”是冷門的，有市場原因，但更重要的是地塊本身的質量，此次土地拍賣9個地塊，只有3個在主城區，3個主城地塊中沒有乙個是河西的頂級地塊， 江心洲樓市今年不溫不火，島南四盤混戰，難以去中心化，G70地塊轉讓價格已突破3萬，怎麼讓KFS搶到？
南方新城已經多次以土地拍賣底價出售，高度限制一直沒有解決，所以根本不值得一提！麥高橋定家莊的G71地塊去年就沒賣出去了，今年要是有人要就好了！
因此，關鍵不在於“土地拍賣規則的限價與否”，而在於地塊本身的質量你沒有看到 1027土拍賣河西綠博園G55，經過21輪競拍，經過1分14秒的激烈角逐，最終登頂，被綠城中獎
根據南京樓市一貫穩健的方針，公尺褐此前分析了1125首屆無限制土地競價只是一場熱身遊戲，一是要盡快啟動積壓的庫存用地，畢竟2024年全年土地供應計畫是820公頃，目標還未完成。
第二，對於1214.鋪土鋪墊伏筆無限價拍賣規則實施後，南京土地拍賣市場“低開高走”。 畢竟，“後發優勢”更容易引起市場關注。
明天的土地拍賣可謂是2024年最後一次大規模土地拍賣，18個地塊全部出售住宅用地，其中純住宅用地12個，商住混合用地6個，總用地面積約56個1公頃，總起拍價為13537億元。
18塊土地被出售河西綠博園、鼓樓濱江、城東仙鶴門、馬群、棲霞山、江北核心區、浦口城南中心、六合、江寧春花九個盤子。
從明天要賣的地塊分布情況來看，以及地塊本身的質量來看，這次無限制地塊拍賣大概率會大受歡迎，再加上“不限價”規則的加持，更有可能重啟南京新的住房制度。
這至少有兩個原因。
首先，三塊頂級地塊出現，為明日土地拍賣的“熱度”奠定了基礎
與 11 相比25場土地拍賣，明天的土地拍賣質量提公升了不少，尤其是河西綠博園G88地塊、鼓樓濱江G89和玄武仙河門G78三大主城頂級住宅用地的推出！
在回歸主城、尊重市中心價值的價值觀傳承下，三塊地塊中的任何乙個，都足以引起各大房企的重視。
河西綠博園G88地塊
土地位於河西北部，綠博園以北，迎天街高架北側，面積僅139724、根據規劃，只能規劃建造4棟住宅樓。 整個地塊的大小只有10個27 土壤拍攝了綠城 G55 的五分之一。
但從區位上看，綠博園G88從北到南幾乎與綠城河西G55處於同一經度，距夾江岸線約650公尺，距地鐵10號線綠博園站約370公尺
G88地塊鳥瞰圖。
地塊東側與保利天悅、徐匯博悅金陵幾乎處於同一緯度，而在冀北地區，迎天街以北的城市介面優於南面，北面由於豪宅數量眾多，更有利於打造新的頂級住宅產品。
地塊所在的區域有多熱？10.27場本地拍賣G55被搶了21輪，綠城拿下了市場**已經說明了一切。 此外，明天要出售的G88地塊的地塊比高於綠城G55地塊（地積率2）。2） 較低，僅 18！更適合打造稀缺的河景大公寓。
還有乙個重要的資訊需要透露G88地塊起拍價僅為34314元，比綠城G55原起拍價低約3500元再加上“不限價格本地競價規則”，決定了G88將擁有更廣闊的競拍空間和可能性。
從目前網上的評論來看，河西G88很有可能帶動明天本地拍賣的氛圍，重新整理河西新房的熱門劇情**，大家有什麼看法，歡迎在評論區留言。
鼓樓濱江G89地塊
鼓樓濱江G89地塊位於熱河南路以東，小桃園以北，是鼓樓核心區，秦淮河岸邊稀缺的住宅用地。
地塊周邊有地鐵9號線在建，白雲亭線站距地塊不到200公尺，地塊周邊城市介面也極佳，護城河、小桃園、濱江風光帶、越江樓等都在4公里範圍內。
地塊南側為中海桃園裡，北側為仁恆桃園世紀，街對面是當代萬國府 捏手指算一算，這片區域至少5年沒賣了。
而鼓樓濱江作為主城熱板，今年新房**也異常火爆，全市35個中獎板塊、鼓樓佔3個，年初金雞皓月3次開3次3次開獎，全部售罄，最低中獎率僅為18%;11月，恆盛金陵灣推出66套**，中標率28%，近4人搶1套;而且，鼓樓濱江本身的新房數量非常少，幾乎所有的房地產專案都需要抽籤。
這樣的人氣聚集，為明天G89地塊的發售奠定了“火熱”基礎，2024年該地塊為商業寫字混合用地，容積率高達42、現在改為住宅用地，容積率降到22、勢必增加各大房企的關注度。
玄武仙鶴門G78劇情
事實上，在2024年的土地供應計畫中，宣武區的欄目是“零”，但為了順應回歸市中心的市場**，宣武區還把箱底的住宅用地拿了出來。
仙河門G78地塊位於仙河門二路西側、文殊西路以北，面積僅6263畝81小戶區用地，地塊與2號線仙河門地鐵站直線長約470公尺，周邊有仙河門新天地商業廣場、中南魔幻月光商業廣場等商業配套。
作為仙林大學城的橋頭堡，徐莊軟體園的交界處，這裡上一次做地是在10年前，2024年，知名家電巨頭橡樹擊敗了萬科、保利、朗詩、雨潤等房企，總價166億元拿下仙河門G30地塊，建起了後來的盛家中山大廈，當時樓面價12022元。
由於仙林大學城房產保值性強;現在的中山盛橡府還能賣到3成交價3萬元（甚至接近河西、大交場的水平）。
鮮和門G78地塊僅比當年的盛橡G30高出2000元，凸顯了地塊的價效比！
鮮和門G78的真實場景。
而且，鮮鶴門G78地塊還是一片淨土，開發難度低，為該地塊積累了人氣。
第二，明天江北核心區將一次性拍賣出5個地塊。
江河是明天土地拍賣的鑰匙板，G14、G15、G16、G17、G18五塊地塊一氣呵成！今年以來，江河土地拍賣市場一直很冷淡，不管是9G05、G06、G07推出的沿河低密度地塊25個，目前仍為10個27次土地拍賣發起的核電G13地塊最終歸江北新區國有企業TD所有。
為了扭轉江北土地拍賣的冷淡局面，江北新區其實已經想了很多辦法降低容積率，降低土地拍賣起點，但似乎效果並不好。
這是江河住宅用地首次“不限價”土地拍賣，不知道會不會有什麼不同。
四個圖在原子核中的位置。
明天要賣的G的四塊地塊在同一地點，廣西工街以東，距離濱江綠水灣花園直線僅450公尺，街對面就是長江會議中心和江北新區市民中心，江北地下城和江北第一高樓也在100公尺以內。 這四個地塊屬於首排優質住宅用地，名副其實的核芯濱江。
江河南方工業大學G16樣地。
另一塊江河地塊G16位於南方工業大學板塊，地塊西側為原13-16長江時代南側是保利、藝聚、新希望聯合開發的和光金堂大廈。 北側馬路對面是正在建設中的玉英二外新浦路校區。 向南約1公里處是10號線萬惠城站，已投入運營。
江河5個地塊中，除G15外，其餘4個住宅用地的容積率低至16、遠低於周邊樓盤。
核芯4個地塊以南的保利長江翠雲台容積率高達2塊8；江河南方工業大學G16南側和光金堂公館容積率為24。
不僅地積率下降，江河住宅用地出讓也進一步減少！9.第25屆土地拍賣會售出的G起拍價為22-2.3萬範圍，而這次同地區發售的G起售價僅為18-1.90,000，才3個月，就降了4000元
南京工業大學地價也跌了不少！2024年和光金堂公館戶型地價為23556元，明天將要發售的G16低密度住宅用地起拍價僅為18028元已下跌5000+元
可以說，為了明天的江河拍賣，江河也是在拼，而且因為江河後續的土壤儲備量，第一次參與當地拍賣會的不限價，可謂成敗！
寫在最後
貝哥認為，明天土地拍賣的重點將放在河西、鼓樓、玄武三塊王彈地塊和江河五塊低密度住宅地塊上。 能否改變南京本土槍擊的冷酷**，迎來期待已久的本土槍擊大戰，就看明天了！
主編簡介：
蘇北哥，男，11年金融工作經驗，8000元白手起家，連續6次跨行業創業成功，實現了基層逆襲。
2024年是他人生的第一套房子，2024年，他專注於資產配置，擁有28年的房地產實戰經驗，深耕南京市場。 是業內的房地產從業者！如果你對房地產、創業和投資三件事感興趣，歡迎你和志同道合的朋友交流。