大家好，我是蘇貝哥！今天（12月14日）是2024年南京最後一次地方拍賣會舉行的日子，也是無漲價新規實施以來最有價值的地方拍賣會，但結果是......
今天下雨，路面濕滑，車車堵得滿滿當當，貝哥到辦公室晚了十分鐘一點！說實話，每次輪到當地拍賣，貝哥就像上了發條一樣，一定要在9：30準時到達辦公室，觀看直播，了解當地拍賣的最新情況，幫助粉絲在一線觀察樓市的溫度。
但萬萬沒想到，今天的本地拍攝速度太快了，公尺色人還沒到辦公室，本地拍攝就用了“10分鐘”就結束了戰鬥！
今天，有18個住宅用地被轉讓，其中純住宅用地12個，商住混合用地6個，總用地面積約56個1公頃，總起拍價為13537億元，最終136億元，僅比拍賣價高出6300萬。
18個地塊分為河西綠博園、鼓樓濱江、城東仙鶴門、馬群、棲霞山、江北核心區、浦口城南中心、六合、江寧春華9個板塊。
可以說地塊陣容極為強大，但土地拍賣的結果卻出乎意料除鼓樓濱江G89地塊外，實現6輪競價實現 4除76%的溢價外，其餘17個地塊均以底價出售
如果你說 1125 9個地塊的首次無限制價格土地拍賣“一環遊”**讓人有一種難以形容的無力感，所以今天的土地拍賣帶給人們的是一種“窒息感”。
6輪競標，4輪72%溢價率！鼓樓G89成為今日本土拍攝的“唯一亮點”！壽凱為什麼要拿下這片土地？
根據昨天的文章，我認為今天的地塊拍賣至少河西G88、玄武仙河門G78、鼓樓G89都能實現溢價成交，這將給沉悶已久的南京土地拍賣市場帶來公升溫，但沒想到最終能引起房企的興趣， 但鼓樓G89只有一塊地塊能夠實現競拍。
在南京土地拍賣行情“不冷只冷”的氛圍中，鼓樓G89似乎可以“溢價”，相關部門早已到位，將這塊地塊安排在了今天18塊地塊的“壓軸位置”。
而且，今天的地塊拍賣與以往不同，城郊田地沒有區別，6個六合地塊也是和主城區的12個地塊一起出賣，而這個出場順序，鼓樓G89依舊排在最後，可見南京GC這次對這塊地塊的重視。
上午9時35分，鼓樓G89地塊正式亮相，從開始競標到最終塵埃落定“待公證”，共計6輪競價，歷時4分42秒。 成交總價11億，僅比拍賣價高出5000萬。
而從競拍方式來看，各家房企對鼓樓濱江G89地塊還是非常謹慎的，每輪只有1000萬的漲價，完全符合當地拍賣的最低漲價幅度，今年8月沒有出現土地拍賣戰。
也許是因為房企也缺錢，大家都生活拮据，想買好地又不想出門，彼此之間有默契！最終，以北京一樓29948元的價格拿下。
可以看出，在南京風雲起伏多年的KFS一直沒有進入南京的主流市場，對主城區地塊的購買慾望依然強烈。
比如偉星，出生在浙江，在安徽長大！其實早在2024年，偉星就已經來到南京市場，等待時機籌備開發專案，當年拿下了江寧房山G52地塊，邀請萬科共同開發四季光年專案。 時機成熟時，他接連拿下軟體谷G43、大交場G65、河西G03，不到一年時間拿下三座城市。 它表現出在南京收購土地的強烈願望。
再比如綠城，雖然不是剛進軍南京的房地產公司，但綠城這兩年在南京主城市場並沒有取得任何成績。
綠城風起潮銷售控制。
渴望在南京市場捲土重來的綠城，反手1027場土地拍賣以69億總價拿下河西綠博園G55，溢價率達14%，創下南京地價歷史新紀錄。
壽開其實更像微星來自北京的國有企業，先後主持過北京老城改造、奧運場館建設和冬奧場館建設等，在北京可謂有“北京三新房，必一先開業”的美譽。
不過，南京市場已經很久沒有開盤了，3年前拿下了江河南方理工大學G17地塊，與萬科聯合研發了首款萬科江嶽光年，2024年，趁著江河春風，開業不到兩個月就售罄， 可謂是小試！不過，當時首開只負責徵地，江光年全系列的產品和物業服務都是萬科的。 因此，第一在南京市場的存在感並不強。
2024年江嶽光年的開場場景。
江光年之後，壽開在南京的發展受阻了！2024年9月登頂，拿下岱山G77，掀起地積率僅為1的南岸大潮2個低密度洋房專案，但難以超乎想象地分散化。
自2024年6月以來，共開房3個房源，已上線352套**，至今有167個單位未售出，移除率略高於50%，期房基本賣成既房！
南岸第一潮汐銷售控制。
在北京擁有良好口碑的老牌國有房企，急需在南京樓市證明自己的實力，所以今天拿下鼓樓G89是最佳選擇。
不過，G89地塊確實有其優勢，地塊位於熱河南路以東、小桃園以北，是鼓樓核心地段，也是秦淮河畔稀缺的住宅用地。
地塊周邊有地鐵9號線在建，白雲亭線站距地塊不到200公尺，地塊周邊城市介面也極佳，護城河、小桃園、濱江風光帶、越江樓等都在4公里範圍內。
除了區位優勢外，關鍵是今年鼓樓新房市場也相當火爆，全市35個彩票板塊，鼓樓佔3個，年初金基地皓悅3次開3次抽獎，全部售罄，最低中獎率僅為18%;11月，恆盛金陵灣推出66套**，中標率28%，近4人搶1套;而且，鼓樓濱江本身的新房數量非常少，幾乎所有的房地產專案都需要抽籤。
此外，鼓樓G89地塊所在的區域仍是“一二手房價倒掛”，開發時利潤可以有保障。
鼓樓G89南側為中海桃園裡，北側為仁恆桃園世紀;今年11月，同板塊仁恆金陵灣新組開業，均售價5.18萬元，中海桃園最新二手房成交價仍能維持在530000元，仁恆桃園世紀二手房成交價高達60000+，所以後期G89地塊的首盤開發，房子肯定不會賣出去。
需求量最大的G88地塊，其實是以底價出售的河西到底怎麼了？
說實話，河西地塊一直是南京土地拍賣市場的“定海神針”，從去年7月全市第二次集中土地拍賣開始，河西西南部青澳灣的G29地塊開始統計，河西地塊一直是最高限價，抽籤號碼是轉移的。
但所有知名的河西豪宅，無論是天琴華章、頤和天盛府，還是12月剛剛推出的長江之歌，這些專案都是在南京土地拍賣史上以天價土地建造的。
這種強勢**一直持續到今年下半年，8月25日，央企在東府建設中打的22家房地產公司，到19家河西區5億韓元的天價G42，底價43056元，位列南京土地拍賣史第五位。
9月27日，央企中海59輪拿下河西青澳灣G53地塊，底價43253元，當時位居南京市第二。
10月27日，綠地一決高下，經過21輪競價，1分14秒光速登頂，河西綠博園G55地塊抽籤落地綠城，底價43473元，迅速擠出中海江西南G55，位列南京土地拍賣史第二好地方。
綠城G55地塊。
從此，南京本地拍賣就有了規矩！雖然市場冷淡，但只有河西熱;雖然基本面乏善可陳，但至少還有乙個令人興奮的地方。 許多觀眾也對南京當地的拍賣會有看法看看河西就知道了
然而，今天的土地拍賣，河西的G88地塊卻令人失望！雖然容積率只有18、且該地塊位置與綠城G55地塊同經，距夾江岸線約650公尺G88雖然沒有被地鐵覆蓋，但距離10號線綠博園站約370公尺，地塊周邊有保利天悅、徐匯博悅金陵等新社群，是妥妥的豪華富豪區。 但今天的河西G88沒能複製綠城G55的瘋狂搶劫，一輪底價“被奧體建設掏了！
有人忍不住要問，河西怎麼了？很酷嗎？
眾所周知，今年南京豪宅市場異常火爆，據CRIC資料顯示，前三季度，南京1000萬-5000萬豪宅總價區間為1063套，位居全國第七;總價在3000萬至5000萬之間的豪宅共售出13套，在全國排名第六。 超過70%的交易量來自河西。
然而，河西府邸再火爆，“經不起後續掛牌的海量”。 按照目前的測算，明年河西區大約有3700-3900套新豪宅，起價在2000萬元以上。
讓我們單獨看一下！除天琴花章、長江之歌、頤和天盛府、中寧府外，還剩下約1000套約1000套，還有綠城G55700餘套;農業研究所400套地塊;中建集團G4222222222222222G42G42G42G42G42G42G42CSC G53333333333333333333333CC53G53G53G5河西公園有400多套房屋（尚未轉讓），河西西南部青奧灣的另一塊超大地塊正在平整中，預計未來將有700多套**，河西決定搬遷的台灣名城，如果後期成為住宅用地，將有500多套豪宅。
如此龐大的豪宅開發，又有多少富人有購買力去消化呢？原來河西的富人還不夠！
12月8日，在10號樓收到49套**的中寧大廈，終於決定在“四開四搖”前開市，南京地產也專門為本次活動寫了頭條“河西府，終於不用抽獎了”。
忠寧省。 此前，中寧府10月開樓時，就有提前宣告“今年是2024年底，年內不會開張”，當時外界猜測是給天琴華章、頤和天生府、衛興長江宋“開讓路”;但中寧府在說完這句話後已經2個月沒有出來了，而且已經“自毀誓言”宣布12月就要上線了，沒有別的原因，就是怕沒有購買力，明年就很難賣房子了！
此外，河西地區也有二手房，近期出現了集中和大量銷售的情況，據相關報道，萬科玉濱江一夜之間掛牌60套;蘇寧檀月隔夜上市34套;建發君和大廈隔夜上市;頤和博婉隔夜上市19套;5套中式房屋隔夜上市;世茂天宇隔夜上市4套;
河西掛牌豪宅數量為何集中井噴？據說是因為鏈家平台的入欄規則發生了變化，原本不允許上市不到三年，現在已經三年了，在備案完成前180天就可以上市。 所以這些豪宅都是“提前上市”的！
這不禁讓人感到恐懼！隨著時間的流逝，後續的河西新**又有多少？在新房和二手房的雙向攻擊下，河西豪宅還剩下多少接收者？
所以，經過反覆計算，今天河西的G88地塊，只能留給國企TD！
降低容積率、降低地價、限價也沒用！江河土拍攝可能要另闢蹊徑！
今天的本地拍賣，不能說是江河的熱點，而是乙個懸念！
今年以來，江河土地拍賣市場一直很冷淡，不管是9G05、G06、G07推出的沿河低密度地塊25個，目前仍為10個27次土地拍賣發起的核電G13地塊最終歸江北新區國有企業TD所有。
為了扭轉江北土地拍賣的冷淡局面，江北新區其實已經想了很多辦法降低容積率，降低土地拍賣起點，但似乎效果並不好。
這一次，江河一口氣拿出了5個頂級地塊，而且是第一次參與不限價土地拍賣，在拍賣前給市場帶來了強烈的懸念感！
今日本地拍攝結果出爐，懸念不見！剩下的就是平淡無奇！核G，連同南方理工大學的G16，一共5塊地塊以底價交易，無限價格的新規則沒有引起一點水花江河土地拍賣市場的背後，有必要另闢蹊徑！
江河的努力在土地拍賣中一直可見一斑，從今年8月開始，在ZY呼籲降低容積率限制之前，江河率先降低了出讓土地的容積率。 9.27、土地拍賣出讓的江河G兩塊地塊的容積率為16、是今年南京頂流板塊首批低密度地塊。
不僅地塊比例下降了，地塊的起拍價也下降了！G06地塊起拍底價為20336元，較去年成交的江河G12成交底價22776元低2440元。 但它仍然沒有逃脫被TD以底價交易的命運。
要知道，今年的江河，拿出了“核心區”最優質的地塊。 要麼是核河邊的第一排，要麼是**商圈的核心。
9.27 G05-07地塊位置。
10.27 個土壤芽核處於核 G13 位置。
今天的江河土拍賣會，姿態比以往地塊要低，具體表現是核心區核濱江數量較多，達到4個;
容積率更低，4個地塊的容積率為16；
地塊起拍價較低，G起拍價僅為18-1.90,000 與 9 相比27日土地拍賣G，地價在不到3個月的時間裡進一步下調，全數下調4000元;
劇情位置更好！這四個地塊位於同一位置，廣西公街以東，距濱江綠水灣花園直線僅450公尺，街對面有長江會議中心、江北新區市民中心，江北地下城和江北第一高樓也在100公尺以內。 這四個地塊屬於首排優質住宅用地，名副其實的核芯濱江。
但即便如此，G的四塊地塊依舊是保利揚子國投TD的“一輪遊覽”，因為這四塊地塊北面200公尺是保利揚子翠雲台的出售，有人開玩笑說，這四塊新地塊未來會成為翠雲台期專案。
南京工業大學G16地塊也較上期專案降低了容積率和初始轉移**！地塊南側為合光金堂大廈，合光金堂大廈容積率為24、而G16容積率僅為18；和光金堂公館2024年入地**23556元;G16起步**僅售18028元，跌幅5000+元。
但即便如此，南方工業大學G16還是沒能避免“一輪遊”的命運，最終被北聯建設卓越以墊底價拿下！
關於江河土拍的冷漠**，不管是感嘆還是感嘆！公尺格的觀點是，樓市永遠跟著資料走，樓企跟著資料做決策！
江河土拍賣的寒冷，直接關係到板材的後續成交量和當前價格水平。
根據目前相關統計，明年的江河共有 14 個新專案待售 + 即將上市是南京四大頂板中最多的。
除了江河市龐大的房地產庫存外，今年該地區推出的土地多達15個，由城投國企和國企投資。
此外，江河後續的土壤儲量非常龐大，據此前相關統計，江河地塊總數約500個，其中住宅用地194個，佔比39%，除已出讓的住宅用地外，此前規劃範圍為江河4大面積（隧道口、 核芯、南方工業大學科創園）擬轉讓的住宅用地多達120處，轉讓週期預計超過10年。
所以，房地產公司面對江河土地拍賣，一點也不著急，留下了很多好地，只要不出手，江河地塊的容積率和地價就不得不降價了！赤腳不怕穿鞋！
寫在最後
2024年最後一次本地拍賣在如此沉悶的聲音中結束！畢竟，南京已經等不及期待已久的地方拍賣大戰了！據不完全統計，截至本輪土地拍賣結束時，今年南京共售出100個住宅地塊，其中底價成交81個，溢價成交19個，19個地塊中13個頂成交。
今年整體土地出讓費接近1109億，比去年的1308億下降15%與2024年的2015億相比，接近減半！
主編簡介：
蘇北哥，男，11年金融工作經驗，8000元白手起家，連續6次跨行業創業成功，實現了基層逆襲。
2024年是他人生的第一套房子，2024年，他專注於資產配置，擁有28年的房地產實戰經驗，深耕南京市場。 是業內的房地產從業者！如果你對房地產、創業和投資三件事感興趣，歡迎你和志同道合的朋友交流。