北京和上海的房地產市場經歷了重大調整
作者：於飛。
01|京滬聯動。
12月14日，北京和上海在沒有警告的情況下同時宣布放寬房地產市場限制。
首先，減少首付金額。
北京：首套住房首付比例統一下調至30%，標準房為35%，非標準房為40%。
第二組由普通家庭的60%和非普通家庭的80%調整為6個區的50%和6個非市區的40%。 全市六區包括海淀區、朝陽區、東城區、西城區、豐台區、石景山區。
上海：首套房的入場費從35%降至30%。 第二套住房的入戶費由普通住宅的50%、非普通住宅的70%降低到全市六大行政區和臨港新區的40%，其餘各區的50%。 6個主要行政區域：嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山。
第二，調整房子線。
北京：五環成交價格上限由3.96萬元〔〕提高到8.5萬〜』，同比提高115次; 五環、六環成交價格上限由31680元平方公尺上調至6.5萬元平方公尺，上調105次; 六環外成交價格上限由23760平方公尺提高到45000平方公尺，漲幅達89%。
上海：豪宅系列，原先要求140平方英呎以上，現在改為144平方英呎以上。 豪宅系列的總價被取消。
第三，降低利率。
北京：首次住房利率從之前的LPR +55個基點下調至LPR +10個基點（第六個城市）和LPR +10個基點（非第六個城市）。
第二套住房的利率已從6號城市的LPR+105BPS降至LPR+60BPS，6號城市以外的LPR+55BPS。
同時，貸款期限從25年延長至30年。
上海：首次住房利率從LPR +35個基點降至LPR -10個基點。
在6個行政區和臨港新區，第二套方案的利率從LPR+105個基點降至LPR+20個基點，其他地區為LPR+30個基點。
02|袖手旁觀。
這次京滬調整的行程與上個月深圳調整的行程完全相同，基本是深圳運營的翻版，只是在細節上有所不同。
最根本的問題是，為什麼北京、上海和深圳的調整更多，而廣州卻沒有？
廣州沒有參加，因為它已經放棄了。
廣州不耐煩了，從8月底到11月中旬的兩個半月裡，連續發起了五大行動。
其中包括取消住房承銷和貸款承銷，率先取消限價令，降低次套住房首付比例，大幅縮小限購圈並降低限購區域門檻，以房票啟動城中村改造，取消不承保公積金貸款的住房承銷。
特別是廣州，在大幅放寬購買限制方面是首屈一指的。
9月20日，廣州大幅縮小限購圈，降低限購區購房門檻。 具體說來。
1.購買限額縮小了圈子。 過去廣州只有增城、從化區，現在又增加了番禺、黃埔、花都、白雲區，如江高、太和、仁和、中洛潭等。
2.降低購買限額門檻。 非家庭成員在限制區域購買住房的，五年社保期縮短為兩年。
3.免徵增值稅已多年"5 送 2"。換句話說，一旦買了房子，就必須登記五年才能免徵增值稅，但現在它可以免徵兩年。
或者第二個問題：為什麼北京、上海和深圳都在放鬆？
這是因為以前取消抵押貸款認購的做法是無效的。
8月31日，廣州、深圳取消認購住房和貸款，9月1日，北京、上海取消認購住房和貸款。 當時，市場對這種影響感到焦慮，但最終結果讓任何人都感到震驚。
從新政策的效果來看，北京的新政策才生效半個月，北京的交易量在半個月內飆公升，半個月後又恢復了原來的狀態，而二手房掛牌數量也有所上公升。
資料顯示，11月北京新簽住房合同4409套，較10月減少14套835%。
9月二手房線上簽名數突破1個在40,000輛之後，10月降至10,653輛，11月上公升至12,454輛。
他的資料並不出色。
資料**：北京市住房和城市更新局。
就上海而言。
《21世紀經濟報道》近日刊登了一篇關於上海房地產市場的文章，題為《交易低迷：上海房地產市場的剛性客戶在哪裡？ 介紹了上海房地產市場的現狀，並披露了一些重要資料。
文章顯示，上海新房和二手房資料處於低位，市場活躍度不高"走著瞧"氣氛越來越濃。 據第三方機構綜合資料顯示，10月份上海新房成交面積約為65套59萬平方公尺，二手房成交量約1320,000套。 11月，新屋成交量繼續下降，約為6027萬平方公尺，二手房成交量約1410,000套。
11月，上海樓市二手房成交量雖有小幅增長，但仍低於1每月 50,000 組跨度; 本月新房市場成交量甚至比淡季還要糟糕。
與此同時，上海二手房掛牌數量也創下新高。 整個市場的氣氛可謂壓抑，買家不知所措"走著瞧"情緒激動，等待，推遲買房計畫，是此刻很多人的心理寫照。
深圳也是如此。 在8月31日取消住房貸款指定後，9月和10月的資料並不令人印象深刻，仍處於底部。
僅在 12 月，在減少第二次**的付款後，第二次**稀有認購量就超過了 4,000 個單位。
由於取消按揭認購無效效果，深圳於11月下調了次房首付比例，取消了全額支付豪宅的額度。
北京、上海此次下調首付和利率，調整豪宅檔次，也是因為此前取消房貸認購沒有達到效果，實在坐不住了。
03|會有什麼影響？
北京、上海、深圳下調了還款限額，調整了豪宅檔度，北京、上海也下調了利率，會有什麼影響？
首先，在短期內，它將帶來數字激增，但這是不可持續的。
這是我的第乙個判斷。 這種趨勢和取消按揭認購是一樣的，短期內會推動一波交易，但長期來看會持續下去，而且在大環境的影響下，沒有期待和信心，很難持續下去。
在短期內，這肯定會引發一波交易浪潮。 畢竟，認房不認貸也引發了一波熱潮。
首付的減少將降低許多人的進入門檻，尤其是那些希望公升級到第二套房子的人。
事實上，市場上有這樣一群人，因為第二套房的首付門檻太高，一直推遲購買改善型房屋。
但這不會改變市場的基本方向。 畢竟，即使對這樣的東西有很多需求，大多數人仍然會選擇留在原地，除非到了他們必須購買的地步。 有些人對錢並不壞，他們只是缺乏期望和信心。
其次，這將導致更多城市降低首付比例，甚至完全取消購買限制。
首付比例的降低，是今年央行和國家金融監督管理辦下發的檔案所規定的。 但建議首套住房個人住房貸款最低首付比例不低於20%，第二套住房個人住房貸款最低首付比例不低於30%。
在許多城市，入場費可以降低。 北京、上海、廣州、深圳等地都降低了入園比例，其他城市沒有理由繼續抵制。
第三，路標的重要性。
長期以來，北京、上海、深圳一直處於房地產行業監管放鬆的位置，也是最保守的城市。 現在，三個月內有三座城市放寬了規定，從放鬆的態度和節奏來看，至少釋放了兩個訊號：
1.紓困政策將繼續下去。
這是我在文章中多次強調的一點，也是我在分析前兩天政治局會議和經濟工作會議上關於房地產業的講話時反覆強調的一點。
在**經濟工作會議的通知中，"風險"該術語出現了 8 次，其中 5 次涉及有關房地產和金融部門的陳述。 穩定"這個詞出現了 21 次。
這意味著，明年房地產政策的走向仍將以底部退出為主。
同時，在行業風險防範方面，繼續放寬房企融資門檻，減輕企業交割擔保壓力。
2）保持不間斷。
從北京、上海和深圳的放鬆速度來看，這只是乙個保持它，不要讓它下降得太快的問題。 如果要扭轉局面，當然有可能全面取消限購，但這三個城市從未這樣做過。
從中可以看出，員工們只是想把情況拉下來，而不是壓下去。 壓力高的時候，稍微鬆開一點，壓力高的時候，再鬆一點，一點一點地收緊牙膏。
* 他們似乎並不想逆轉價格，他們只是希望價格下降得更慢，以時間換空間，擺脫對財產的依賴。
這與前兩次重量級會議中提到的相同"先建造，後銷毀"這個概念不謀而合。
建設是目標，打破也是目標，但必須先建立，才能打破。 或者，更確切地說，在建立之前，它不能被打破。
這裡的斷裂主要要打破三點：1、打破房地產導向的經濟發展模式; 2、打破政府和地方政府對土地財政的依賴; 3、打破高房價的隱憂。
這是官方對房地產市場的明確態度。