讓我覺得的第一件事是房東賣掉他的房子。
她的房子在寶山松寶，大概50平公尺左右的兩居室，典型的外圈上板說實話，她的房子還可以，三樓，雙南房，一梯四戶，距離地鐵3號線松濱路站1公里以內，去年在門口新建了住宅小區， 社群入口介面得到改善
我的印象是，這樣的房子雖然不是百萬大價錢的房子，但面積肯定是上車的首選，但就是這樣的房子，從今年10月份開始，前後五組客戶，192萬掛牌，客戶出價150萬， 她跟我說，這張照片真的是她萬萬沒想到的，她可不是身邊那個又老又破的小樓主，她隔壁鄰居今年上半年就出去玩了，現在還在掛著。是的，因為沒見過客戶帶著這種疑惑的表情，我做了乙個市場調查，越問這張圖，我們問得越多，對下行的圖景就越不熟悉，但老的和小的**似乎還是乙個**水平下面看房子的人很少，但老破舊的孩子卻很少最令人難忘的案例之一是大寧北的一位房東。
今年4月和5月，ta手裡有兩套套房，一套1000萬左右，另一套350萬左右，典型的老小兩棟房子我看了看戶型和周邊配套，沒有硬傷，都屬於市場，最好的時間可以正常離開， **差點降價也能走 兩套幾乎都掛在前後，從上半年到10月下半月，一賣出了1000萬套房子，350萬套**跌得慘慘，但還是掛著 更有趣的是，他們上半年有1000萬套房的情況， 差不多3組3組看，進入下半年差不多1個月2-3組，9月又3組，10月又回到2-3組350萬戶，4月底剛掛出來，3月有一點餘熱，剛掛出的那一周有4組看， 後背開始冷了，9月份有1組看了一眼，到現在還沒有房東用1組看房東跟我說，客戶就像蒸發了一樣，他過去也賣過兩次房子，也沒見過客戶消失得那麼無影無蹤 帶著這個問題， 我去問了一下店裡的經紀人，他們對這種情況的理解應該更“面對面”楊浦和紅**邊界的連家哥說，他手裡掛牌的1000多萬的房東，基本上都是來自瑞虹新城的一、二、四、五期
上半年，這個價位段的客戶差不多有4-5組，下半年平均每月有3組，他身邊大約有300萬個小區，比如大連小區、鞍山村等，變化比較大，上半年這個價位段的客戶幾乎是4-5組月， 尤其是在4月之前，每週有7-8組客戶，幾乎一天1組。
但是下半年這個價位段的客戶每週可以有2組，很不錯，也就是總價位段1000萬的房子客群比較穩定，但是老小客戶的變化卻是懸崖式的**，沒人來看， 而且自然沒人買，這種情況比較普遍，中間可能還會有一點不同的形態，比如這幾天剛剛確定的虹口拆遷，所以會有一部分搬遷戶持幣買房湧入周邊市場，可能覆蓋300萬**。
但從更大尺度來看，城市中老小集中度比較高的地區，如楊浦、大寧北、普陀環球港，以及外環線上的老小集中板塊，甚至靜安、徐匯交界處的老小板塊，都遇到過類似客戶較少的情況， 而最終集中的資料是成交量的下降
300萬的總成交額還是很高的，畢竟市場主體在300萬左右，但從下降來看，300萬左右遠高於1000萬這個價位段最沒想到的是議價空間這也是我之所以要寫這篇文章的最大原因，而前幾年我們看到的議價空間就是大標準高於小標準，大標準漲跌較快，小標準漲不起來，但大標準漲不起來，但下降幅度也相對較小但今年不是起初，我從寶山的乙個朋友那裡覺得奇怪，乙個掛牌192萬的房子，前後五個客戶，還有兩個**，160萬和150萬五六年沒關注樓市，有點驚訝：現在討價還價就是這個範圍，160萬相當於削減了16%， 如果是1000萬總價，這就是開口的160萬議價空間，中介給了我市場反饋，靜安寺這裡那家老破小中介也是一樣，最近看到的**都是五六年前的**，他們喜歡用單價來衡量回報年， 不到10萬平公尺差不多三年前的價格，不到9萬平公尺是五六年前**楊浦連鎖家居中介小哥告訴我，楊浦二手已經做了十年了，眼前的議價空間以前是沒見過的，除非急賣已經減到位了**， 否則一般掛牌的老小議價空間已經到了10%-15%，千萬**議價空間的總價也很高，但問問下乙個虹口、大寧北、普陀環球港附近、浦東三林、閔行莘莊也是8%-10%左右，答案是一樣的
靜安寺我看過兩宗成交案例，延平路461弄4樓35平公尺的一居室戶型上一次掛牌288萬，低於市場價10萬左右，今年9月成交價264萬，如今價格8%，橫馬路小區也是35平公尺一房或3樓， 最後掛牌價格似乎是280萬，最後成交價在250萬左右，就算是比上次掛牌高出10%，如果把兩房和第一次掛牌相比**，基本優惠價是13%朝上降價，遠高於周邊的1000萬**，甚至高於周邊的500萬+**， 其實這個數字我並不陌生，上個月，當我看到連家市議價空間的統計資料時，我很驚訝，連家統計了他們上次掛牌價格和最後成交價格之間的議價空間
標的500萬以內的議價空間出乎意料高於500萬-1000萬，甚至高於1000萬-2000萬，所以當我看著眼前的真實議價案例時，我從來沒有見過任何既陌生又熟悉的數字層面老實說，你今年聽到和看到的是不同的因此，今年我第一次聽說與房東討價還價也可以成為 KPI
中介績效考核的KPI，青浦中介哥告訴我，他每週至少會和每個業主協商2次，他們每週會協商5套房子每套房屋的價格應降低2%-3%以上。如果你今天不能談判，你就不能後天討論，後天你就不能談判，如果你換了房子，如果房東只是不降價，保持你的意願，中介就不會推動它。
沒辦法，你的**下來不了，別說買房，沒人看。
老的和小的幾乎與往年相比沒有可供選擇的來源
可以選擇付款週期的房子幾乎總是很少見的。
基本上，遇到兩組客戶就好了，第一組客戶也很好。
很有可能也會有付款週期較長的客戶，比如現在下單的客戶，但半年後就會轉移。
寶山的房東更是誇張，她正在考慮乙個社保不到五年的客戶。
交易條件也發生了變化，總的來說，房東想要更多的價格，即更多的稅收和中介費分攤到家庭身上。
現在有相當多的已成訂單稅費和中介費是分開支付的，甚至房東也會承擔更多的中介費。
我甚至看到二手房東試圖吸引中介給他們看中介每次拿紅包都會發紅包。
市場偏向買方市場也就不足為奇了，但在過去幾年中，這都是新的。
我想知道為什麼我能想到的是，老小賣不下去，但議價空間跑贏高總價段是我沒想到的，也就是說，老破小在當下比較難難的背後是什麼原因**， 除了我們認為理所當然的幾個原因外，我們來看幾個具體的數字：首先，今年的二手上市真的非常非常多，乙個3月，乙個9月，都是新的**高發期，我們以掛牌市場份額70%的鏈家後台**為例，今年的3月， 9 月的新 ** 達到了前所未有的 4。20000套，直接用鏈家全網（前端展示+後端庫存）突破14萬套，突破16萬套，我們以聯家楊浦區的**庫為例，楊浦區**庫全部**8389套，但其中僅200-500萬**就有4733套**，佔比56%， 但只有1443套500-800萬套，佔比17%。
虹口區共有4448套，但其中2259套為2000-500萬套，佔比50%，500萬903套**，佔比20%。
也就是說，在16萬套的總庫存中，小標準房多了，房源多了，但客戶卻沒有了。
全國房價**網，上海二手房源市場。
因此，小標準的樓主比其他價位細分市場受到更激烈的競爭，這也是為什麼今年我們會發現小區不會走出往年的**，而前幾年掛了5套的小區會非常高，即使客戶群沒有減少， 同樣數量的客戶也面臨著更多的**選擇，從樂隊看交易，所有的小公寓都需要平等地分享所有的機會，所以你知道你的樂隊要去哪裡嗎，順便說一句，我們也會知道為什麼今年的交易比較困難今年或許是上海老小市場的轉折點越是這樣乙個市場越考驗，對選址、產品、配套設施的考驗，所有的房子都有優勢， **平靜當所有的房子濾鏡消失，此時的房子正在回歸真實的住宅屬性，差戶型，差配套的房子都在議價環節擺在桌面上，所有的交易都是為今年的真實價值買單， 我們看到了一些過去沒有反映出來的市場變化，議價空間似乎是**但當他跑贏更高的總價時，這種反常現象值得關注。
這很有可能是舊產品和小產品的市場轉折點。