2024年，土地市場復甦步伐緩慢，多數房企尤其是大中型民營房企在投資上仍相對保守，購地規模和力度處於較低水平。 相比之下，央企、國企和部分區域民營房地產企業在土地收購方面仍保持一定的投資規模。
業內人士認為，相較於過去幾年在城市中各個城市攻克城市，目前，“少城、細地塊”的策略已是普遍共識。
那麼，2024年哪些房企會繼續購地呢？土地拍賣規則將如何影響2024年土地市場的走勢？
中海地產和保利發展在新增價值方面位列前兩位。
2024年底，土地推廣步伐加快，帶動企業購地總額增速轉正。 根據中國指數研究院發布的《2023全國房地產企業土地收購100強排行榜》，2024年，百強企業收購土地總量約為132萬億元，土地徵用規模同比微增17%，全國300個城市百強企業徵地總量佔428%。
從新價值來看，中海地產、保利發展、華潤置地位居榜單前三。 2024年，中海地產以累計新增價值2585億元位居榜首保利發展、華潤置地緊隨其後，累計新增價值分別為2336億元和2206億元。 2024年前10強企業新增商品總值約為160萬億元，佔百強企業41家0%。
此外，根據中評委的資料，百強房企分化較為明顯，過去一年，近半數企業投資停滯不前，但仍有25家房企土地金額超過100億元，以央企和國企為主。 此外，部分房企購地金額較2024年大幅增加，如中海、綠城、中鐵建等，同比增長超過30%。
事實上，2024年央企、國企和地方國資仍將是土地收購的主力軍，大型央企和國企的投資強度將更高。 特別是央企和國企在重點城市土地市場的參與度相對較高，其中，中海地產、保利發展等國家龍頭企業仍廣泛布局在多個重點城市，重點城市前10強房企中超過一半是央企和國企， 這與穩定的國有企業和央企財務狀況相對良好有直接關係。
整體來看，2024年百強企業中，央企、國企、地方國資徵地數量和金額佔比在80%左右，土地資源向其集聚的趨勢更為顯著，得益於融資能力、銷售能力、資質等優勢。 其中，保利發展、中海地產、華潤置地、建發、招商蛇口、中鐵建、越秀地產、華髮股份等央企、國企土地收購量均位列前十。
值得注意的是，中國建築公司連續兩年保持較高的投資規模，在建築業務的壓力下積極拓展自投房地產業務。 除中建地產、中建巨集陽外，中建東孚、中建智迪、中建九和等子公司也連續兩年進入土地收購金額百強。 大型央企和國有企業要抓住土地市場底部的適當資源補充，有利於在市場回火後抓住機遇。
土地價格上限已經取消，市場碎片化加劇。
雖然央企和國企是投資的主力軍，但大中型穩定的民營企業也保持著一定的投資規模，特別是一些區域性中小民營企業也在加大擴張力度。 2024年，百強企業中，民營企業數量增至15家，但土地徵用佔比僅為10家7%，表明目前民營企業仍保持較為謹慎的態度，平均徵地規模相對較小，且多為中小型房企。
中國指數研究院企業研究總監劉水表示，從具體企業來看，龍湖、濱江等大中型穩定民營企業仍保持一定的投資規模，以匹配資金周轉和銷售。 隨著行業清倉步伐加快，部分本土中小房企搶占土地資源，提高市場份額，如偉星集團保持較高投資規模，連續兩年進入土地收購金額前20名大華集團已連續兩年進入土地收購金額50強。 2024年，方圓、長隆等將依託母公司加大對房地產行業的投入建航、坤和等善於合作的本土民營企業聚焦杭州，積極拓展市場。
在土地拍賣政策方面，從2024年9月開始，多地將取消地價限制。 據中國指數研究院監測，2024年10月以來，22個實施土地集中供給的城市陸續發布新掛牌住宅用地公告，19個城市優化了地價上限，其中18個城市推出了住宅用地無最高價格限制（天津部分地塊取消了地價上限）， 寧波土地補價率上限由15%提高到30%;北京、上海和深圳仍然沿用之前的地價限制規則。
此外，2024年，在地塊上建設商品房的銷售限價政策也將持續優化。 例如，南京、成都、福州等3個城市已明確取消限價，杭州部分地區已取消限價，合肥、濟南、青島、天津等14個城市在檔案中未明確設定限價，而北京、上海、鄭州仍有銷售限價。
隨著地價上限的取消，各地優質地塊的拍賣熱情也呈現出上公升勢頭，體現在市場分化加劇，非核心地塊“回公升”有限。 對此，劉水認為，具體而言，地價上限取消後，熱點城市核心地塊公升溫，帶動整體溢價率，但房企投資布局依然謹慎，用地數量有限。 而且，高溢價土地大部分由央企和國企獲得，中小房企購地壓力較大。
行業：未來，本地拍賣市場將繼續分化。
展望2024年，劉水表示，在取消地價上限的城市，預計部分核心地塊將在房地產投資重點下高溢價拍賣，但土地拍賣的分化仍將延續，非核心區仍會出現底價成交甚至未售出的情況。 預計北京、上海和深圳將根據市場變化優化土地拍賣規則，例如在部分地區取消或提高溢價率上限。 由於央企和國企資金實力相對較好，後續徵地比例或將持續提公升;對於中小房企來說，核心城市的土地徵用壓力加大。 值得注意的是，隨著部分地塊的競爭更加激烈，如果企業高溢價收購土地，將導致專案利潤被壓縮。
2024年，房企在投資上的謹慎態度和專注策略將貫穿全年，這體現在百強投資門檻大幅下滑、百強銷售額總投資額下滑。 在這樣的投資形勢下，央企和國企優勢顯著，特別是在重點城市和核心地塊的招標中，央企和國企持續“霸榜”，有效提公升優質土地儲備，優化土地儲備結構。
CRIC分析師預計，謹慎購地的主旋律將持續到2024年，在影響房地產投資的兩大因素——資本和預期沒有明顯改善之前，購地意願將保持疲軟。 因此，未來投資也將延續兩大分化趨勢：從城市層面來看，土地市場也將低熱執行並持續分化，在城市和地塊的選擇上，一二線城市和城市核心地塊、配套齊全的地塊將更加受到房地產企業的青睞。 此外，結合核心城市土地競價的鬆動，土地競價將回歸市場化，房地產企業將從過去的“拼運氣”回歸“拼力”，這對房企的資金實力和經營實力提出了更高的要求，龍頭房企獲得優質地塊的優勢將不斷擴大， 行業集中度或將繼續上公升。
新京報記者袁秀麗.
吳昕編輯，劉寶慶校對。