建設用地需求上公升，但閒置低效用地卻在“曬太陽”。
低效土地盤活難，如何破土
2024年底，山東“地圈”落錘兩槌。 一是渠道“新”，山東省土地市場線上執行，將土地二級市場交易由線下走向線上。 二是發放8875畝新建建設用地，獎勵節約集約用地有突出成績的縣。 這兩項措施目標明確：加快盤活“沉睡”資源，促進土地要素合理迴圈。
在“耕地和永久基本耕地”、“生態保護紅線”和“城市發展邊界”三條控制線的剛性約束下，曾經單純依靠土地增量的城市發展模式已不可持續。 高質量發展需要全要素生產率不斷提高，而對山東來說，綠色低碳高質量發展試驗區建設正在加快推進，尤其是“低效”土地利用與“高效”發展之間的矛盾。
有必要開發低效的土地。
在某種程度上，土地指標是“發展權”。
只有有了土地，專案才能“落地”。 隨著經濟社會的快速發展，建設用地需求不斷上公升，同時可供開發利用的土地資源也在減少，土地供需矛盾日益突出。
事實上，這並不是說真的沒有土地。 在一些地方，新專案很難找到，閒置、低效的土地正在“曬太陽”。 資源配置不當制約了地方經濟高質量發展。
與廣東、浙江等沿海經濟省份相比，山東的土地指數相對充足。 “但是我們的特點或者短板也非常突出，建設用地面積大，土地開發強度高，總體上比較廣泛。 主要表現為建設用地布局分散，工業用地利用效率不高，地下空間開發利用尚處於起步階段。 省自然資源廳自然資源開發利用司二級研究員方芳介紹。
面對土地閒置、低效的現狀，近年來，山東陸續出台了一系列盤活利用措施。 特別是2024年以來，《山東省閒置低效土地振興利用專項行動計畫》《關於進一步加強已批准但未補給閒置土地處置工作的意見》《關於推進城鎮低效土地再開發的意見》等政策檔案密集出台。 截至今年11月底，全省累計盤活利用閒置低效用地約15萬畝，處置率居全國第四位。
如何打破對困難的恐懼。
記者在基層採訪發現，與新建建設用地相比，閒置低效用地的振興具有資金需求大、利益關係複雜、振興周期長等特點。 由於政策調整、市場變化、司法扣押、保留成本低等因素，部分地方積極性不高。
2024年，自然資源部建立“存量增聯”機制，明確了各地閒置土地處置成效的獎懲要求。 但是，對於低效土地，國家尚未建立獎懲機制。 因此，在振興低效土地的過程中，對遇到困難的恐懼最為突出。
今年，成武縣臨湖社群中式四合院落成，迎來了第一批業主陸續到來。 腳下220多畝的土地上，原本是布局分散、設施落後的城中村水上旅，零星散落著1000多名村民，坑坑窪窪，是典型的低效用地。
我們採取先存改造的再開發模式，被拆遷人可以選擇貨幣權和產權兩種安置補償方式。 成武縣自然資源規劃局局長孫景元介紹。 參與整活地塊全過程的成武縣古城社群黨委書記石建平告訴記者：“這塊地沒有複雜的權屬糾紛，這裡的村民也有改善居住環境的要求，需要處理的主要矛盾是拆遷補償和安置。 在這種情況下，**提供了適當的補償，振興相對順利。 ”
去年，成武縣共整治城鎮低效用地1589畝，新增建設用地530畝。
在實踐中，各地出現了多種形式的振興，如集儲盤活、企業自身振興、企業與社會資本聯合振興等。 其中，第一種形式是儲存和振興。“所以這次獎勵，我們激勵的物件是地方政府，實金土地指數直接給縣，這樣把低效土地的振興和新的指數獎勵掛鉤，激發地方政府振興低效、攻堅克難的動力。 省自然資源廳副廳長李興閣說。
騰出籠子後，重點是“換鳥”。
振興不是簡單的拆除。 振興低效土地的關鍵在於乙個“活”字。
青島西海岸新區的王台街曾是中國著名的紡織機械小鎮。 然而，在隨後的產業發展過程中，由於市場飽和、技術迭代等原因，旺泰的發展步伐放緩，一度被貼上“低效區”的標籤。
如今，它已成為“芯屏”的新型工業城市。 2024年11月，京東方物聯網青島基地正式投產，總投資817億元，占地809畝，振興低效用地充分滿足專案用地需求。 青島京東方光電科技公共事務部經理楊軍告訴記者：“工廠年產能為15億件，產值約100億元。 同時，這裡原有的傳統優質紡機企業紛紛向專精特新企業區轉移，引導紡機企業轉型公升級。
據了解，青島市盤活低效用地的主要方式是將低效區域劃分為全區，再劃定單元並確定區域內專案，建立“區-單元-專案”傳導體系，以“區”模式整體實施宗地型、碎片化低效用地的開發建設。
專案引進之時，在青島24條重點產業鏈和特色專業園區周邊的低效區域規劃建設了多個產業園區，實現低效土地的高效集約化利用。 青島市自然資源和規劃局局長呂恆亮告訴記者，目前，虛擬實境、新型顯示、人工智慧等新興專業園區已在低效區落地，吸引了150多家上下游產業鏈企業入駐。 在去年啟動10個重點低效區開發建設的基礎上，青島市今年又新增了10個低效區，共實施專案391個，完成投資1200多億元。
多種形式的獎勵可供探索。
低效土地的再開發前期投資大，收益周期長。 如何引導企業和社會資本的積極參與，需要各方共同努力。
要盤活低效土地利用，首先要解決如何識別和評價低效土地的問題。 目前，我國對低效土地的認定尚無明確的標準，各地對低效土地的評價多以土地產出的經濟效益來衡量。
但是，在不同地區、不同行業、不同發展階段，對低效土地的認定應該是不同的。 目前，我們正在遴選部分城市進行探索，鼓勵各地探索建立低效土地利用評價標準，兼顧各區域發展水平和產業差異，給予地方彈性空間。 省自然資源廳自然資源開發利用處處長段秀明說。
從我省此次發布的8875畝新建建設用地指標來看，這些指標不是大餅和平均分，而是獎勵梯度。 “我們在衡量每個養護集約示範縣的工作成效時，特意增加了一些'變化率'指標，比如閒置率的下降率和土地供應率的上公升率，讓那些努力盤活低效土地、節約資源的縣才能真正受益。 省地質科學研究所高階工程師楊振宇說。
除了土地指數獎勵外，還有多種獎勵形式可供探索。 據了解，省自然資源廳配合財稅部，將土地增值稅返還給低效土地再開發成績突出的縣，全省已向69個再開發專案返還土地增值稅補貼6000多萬元。 今年的LAT退稅正在對接過程中。
此外，山東還將加大資料等新一代資訊科技的使用力度，提高國土資源管理的精準度和權威性。 李新閣介紹，下一步，山東將加強資料的解釋、分析和使用，實現土地資源由層層管理向三維空間管理轉變，利用資訊科技輔助決策，提高節約型、集約型用地水平。
大眾**記者：陳曉婉、趙念東）。