近兩年，隨著樓市降溫，土地市場被屠宰，新建面積下降
這個問題的答案後面會回答，先看看**減持的情況。
在看**情況之前，我們先來看看土地和房地產的投資狀況。
商品房銷售市場和土地市場相互依存，既有榮，也有虧。 商品房銷售下滑，土地自然難賣。
自 2022 年全國房地產好轉以來，我們的賣地收入也一直在下降。
2024年是高峰期，當時出地收入達到87051億元，去年降至66854億元，同比增長**232%。
今年前11個月，財政部披露的資料顯示：
國有土地使用權出讓收入42031億元，同比減少179%。
資料：財政部平均每月有賣地收入3821億元，預計每年出地收入可能為4約6萬億。
與此同時，房地產開發投資自去年4月降價以來一直在路上。
國家統計局披露：
1-11月，全國房地產開發投資104045億元，同比下降94%；其中，住宅投資78852億元，減少90%。
*：國家統計局 這是房地產企業徵地策略收縮、缺錢開工的直接寫照。
在這種背景下，新屋開工率自然在下降。
國家統計局披露資料顯示，2024年新屋開工面積為12套6億平方公尺，同比減少394%。其中，新建住宅建築面積為8棟81億平方公尺，同比減少398%。
*：國家統計局可以看到，去年新屋開工總數和住宅開工數量都下降了4%。
介面新聞稱，去年人均建築面積僅為096平公尺，降到2024年的水平，也就是降到17年前的水平。
同期，銷售面積也從2024年的“雙18”下降到“雙13”，即商品房銷售面積從18億平方公尺下降到13億平方公尺，銷售額從18萬億下降到13萬億。
從上表可以看出，去年商品房銷售面積為1358億平方公尺。
新開工面積在減少，雖然銷售面積也在減少，但仍遠大於開工面積，這一結果理論上將導致市場庫存量的減少。
今年前11個月，國家統計局資料顯示，新房建設面積8.7456億平方公尺，同比減少21平方公尺2%。其中，新建住宅建築面積6.3737億平方公尺，減少21平方公尺5%。
今年前11個月，銷量從去年的“雙13”下降到“雙10”。
國家統計局披露：
前11個月，商品房銷售面積100509 00萬平方公尺，同比減少80%，其中住宅銷售面積減少73%。商品房銷售105318億元，同比下降52%，其中住宅銷售下降43%。
*：國家統計局新建面積與銷售面積之間的差距，似乎再次減少了市場上的庫存。
這也是很多人擔心建築面積下降會再次引發房價的原因。
會因為這個原因再次**嗎？當然不是。
一是庫存高，供大於求，這是現狀。
從表面上看，近兩年新建面積減少不少，增加的銷量不多，這將導致庫存減少。
然而，乙個基本問題被忽視了，即在過去十年左右的快速城市化程序中，建造了多少房屋，建造了多少庫存。
僅從 2005 年到現在。 自2024年以來的19年中，有13年的在建面積大於銷售面積。 前者比後者少6年。
資料：2024年至今年11月底，國家統計局新增開工建設的218個地區6億平方公尺，銷售面積2035億平方公尺。
新開工累計面積比銷售面積多15個1億平方公尺。 如果明年銷售面積降到10億、9億甚至8億平方公尺，那麼就算全國房屋數量沒有增加，也能賣到一年半以上。
而這僅僅是自 2005 年以來的事。
事實上，自2024年房改以來，隨著大規模的城市化程序，一、二、三、四、五線城市住宅如雨後春筍般湧現，我國住房總數嚴重過剩。
黃啟帆曾透露，中國房屋嚴重過剩，沒有必要繼續建設，也沒有需求。 20%的人口建造了世界上50%的房屋。
今年3月，住房和城鄉建設部發布的一組資料顯示，全國共有6億棟建築。
雖然這些建築包括住宅、工廠、寫字樓、政府機關等，但一般來說，城市住宅建築（商品房、住宅建築、小產權、工業宿舍）佔一半以上，絕大多數農村建築為住宅。
根據這個估計，應該有大約4億套房屋屬於住宅性質，如果換算成一套完整的房子，這是乙個天文數字。
此外，澤平巨集觀披露的資料顯示： 在各類城市中，只有一線城市低於1，二線和三四線城市均大於1。
所謂住戶比，就是全市住房單元數與戶數之比，大於1表示住房單元數大於戶數，供大於求。
也就是說，只有一線城市仍然存在住房短缺，其他城市供不應求。
據住房和城鄉建設部原副部長邱寶興介紹，在“2022中國城市高質量發展智庫論壇”上，目前住房空置率已達到15%，部分省份已達到25%甚至30%。
你認為房子會少嗎？
可以說，除了深圳等極少數頂級城市外，中國95%以上的城市住房供給都供不應求。 這就是現實。
基於幾個現實，今年年中的政治局會議重新定下了房地產市場的基調
適應我國房地產市場供需關係發生重大變化的新形勢。
其次，在雙軌制下，經濟適用房將成群結隊地出現。
在之前的文章中，我強調今年中國房地產發生了劃時代的事件，《保障性住房規劃建設指導意見》（又稱“14號文”）正式審核通過。
主流**一致認為這是中國的第二次住房改革。
14號文的到來，宣告了我國房地產市場再次進入雙軌制時代，即商品房與保障房並行的時代。
為什麼要從事經濟適用房的建設？14號文明確提出了保障性住房建設的兩大目標：
一是加大保障性住房建設和供應力度，“讓工薪收入群體逐步實現有房有房，消除買不到商品房的焦慮，放開手腳，爭取美好生活”;
二是推動建立房地產業轉型發展新模式，使商品房回歸商品屬性，滿足改善住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產行業轉型高質量發展。
這兩個表述意味著，中國大多數城市未來可能會走向新加坡模式，為未來房地產劃定兩個圈子，乙個是商業房，乙個是保障性住房。
保障性住房保障買不起商品房的人住進去，商品房讓有錢人玩，當然也要建立在穩定的基礎上。
隨著保障性住房和商品房雙軌制的出現，保障性住房將在未來分流商品房市場一半以上的需求。
這也是為什麼這個數字一再強調未來商品房市場需求將進一步減弱的原因。
此外，經濟適用房是主要因素，未來幾年的金額將呈井噴式增長。 你認為房子會少嗎？
第三，需求在減少。
這種需求的減少需要分為三部分。
一是大城市的有效需求越來越少。
從理論上講，大城市的住房需求還是非常旺盛的，畢竟大城市的住房擁有率比較低，在深圳，深圳的住房擁有率只有30%左右，也就是說，有70%左右的人沒有自己的房子。
但是空洞的需求有什麼用，負擔不起，這些需求都是無效的需求。
在高房價、低收入的統治下，很多人奮鬥了一輩子，看不到買房的希望，更何況現在收入和就業都存在很大的不確定性。
買不起房的人比以前多了。
其次，大多數二線及以下城市的需求達到頂峰。
以重慶為例，公開資料顯示，早在2024年，重慶就有915%的家庭擁有自己的房屋。
也就是說，重慶近92%的人擁有自己的住房，這是中國新聞聯網的報道。
各城市的租金擁有率資料很難查詢到，只能從公開資訊中查詢到浙江省乃至全國的整體情況。
在浙江省，2024年，浙江省統計局公布的資料顯示，根據第七次普查表抽樣調查資料：
2024年，全省家庭住房擁有率為6471%，其中35%為自建01%，自購房佔28家63%。擁有出租房屋的家庭比例為3365%。從地區來看，衢州的住房擁有率最高，為9004%，金華市住房擁有率最低，為5627%。
在全國範圍內，去年10月中下旬，中國中央銀行統計調查部2024年城鎮居民住戶資產負債調查組對30個省（自治區、直轄市）3萬餘戶城鎮居民的資產負債情況進行了調查。
調查結果於2024年公布：
我國城鎮居民資產以實物資產為主，住房佔比近70%，住房保有率達到96%。金融資產佔比相對較低，只有20家4%，家庭更喜歡無風險的金融資產。 值得一提的是，在全球主要國家中，中國家庭住房擁有率或將達到世界第一。
這裡算的房屋擁有率應該算作農村的房子，也就是說，如果你在深圳沒有房子，你家鄉有房子，這也算在內。 這樣的資料不是很重要，而且顯然很高。
不過，根據重慶、浙江兩省公布的資料，大多數二線及以下城市的住房擁有率仍然很高。
自有率高，需求自然見頂。
三是人口達到峰值，三四線城市人口普遍減少。
在公布2024年人口資料的286個城市中，只有128個城市出現人口增長，2個城市相同，156個城市人口下降。
其中，人口下降的城市包括北京、上海、廣州、深圳，以及天津、長春、佛山、東莞等熱點城市。
資料：市統計局人口是樓市基石，人口減少，需求減弱，大部分三四線城市在沒有貨幣改革支援的情況下進入了漫長的調整週期。
綜上所述，整體供大於求，保障房將在未來幾年內井噴，商品房需求正在減少，這是房地產的基本面。
此外，房地產進入調整週期，巨集觀環境和信心不足難以重塑，房地產調整週期仍將延續。