無論是商業地產的高階養老社群，還是與保險掛鉤的養老社群，都在等待著老齡化時代的一股養老模式轉型之風，這股屬於養老產業時代的風。
目前，很多企業，尤其是保險公司，已經開始探索高階養老社群的布局，他們堅信風會來，但此時，他們卻在掙扎求生。
加速布局
隨著人口老齡化的加劇，中高階老年群體對優質養老服務的需求將日益增長，這已成為眾多企業的共識。 事實上，早在10年前，一些公司就開始布局高階養老社群，在保險行業，泰康人壽率先布局。
早在2024年，泰康就率先獲得保險機構投資養老社群試點資格，並於2024年3月成立泰康之家，開始全國布局。 2024年6月，泰康人壽首個國際標準的醫養活力社群——泰康之家燕園在北京昌平開業並投入試運營，開啟了國內“醫養一體化”和“保險養老主體跨境融合”的養老新模式。
2024年，泰康保險集團董事長陳東公升發表題為《長壽時代的挑戰與機遇》的文章，正式提出“長壽時代”的概念。 他認為，隨著人口老齡化的加劇，人類社會將進入健康長壽的新時期，這將對經濟、社會結構、產業布局和生活觀念產生深遠的影響。
今年6月1日，泰康家居滇園奠基，這是泰康家居在全國高階養老社群的第26個專案。 泰康之家官網資料顯示，截至目前，泰康已在北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、昆明等34個核心城市布局連鎖醫養社群和一流醫院，規劃地上總建築面積約465萬平方公尺，可容納8人以上30,000 名老年人，規劃超過 5 人養老單位4萬個，醫療床位4400餘張，目前有20個醫療社群在運營。
除了泰康保險，其他保險公司也紛紛布局養老社群。 2024年12月17日，中國人壽首個高品質復合養老健康社群——國壽佳苑雅景正式開業。 在今年10月31日舉行的中國人壽2023開放日上，中國人壽副總裁楊巨集表示，公司今年首次提出“一主多輔”的養老發展模式，具體聚焦城市中心機構養老，郊區機構養老、居家養老、社群養老為輔， 多種模式共同推動公司養老工作建設。
目前，華人壽推出14個養老專案，覆蓋13個城市。 “十四五”末，計畫在全國約30個城市形成養老服務供給能力，長期來看，養老專案的城市規劃布局將根據市場和客戶需求變化進行滾動調整。
自2024年梧桐家庭養老社群開業以來，太平人壽加快了養老社群布局步伐，包括穩健布局重資產，目前擁有上海梧桐世家、三亞海棠世家、成都芙蓉世家、廣州木棉世家4個旗艦養老社群，同時， 首個“中等資產”養老社群山茶花家族今年也落地昆明古店。其“輕資產”養老社群持續擴大，擁有28個第三方合作養老社群，加上自有養老社群，基本實現了全國東、西、南、北、中全覆蓋。
太保計畫在長三角、粵港澳大灣區、環渤海、成渝及中部地區實施13至15個高階養老社群專案。 截至目前，已投資落地13個專案，總建築面積117個90000平方公尺，床位14000餘張。 其中，在建養老公寓近8500套，在建床位11300餘張。 成都、大理、杭州社群3個專案已開業運營，交付床位3000餘張。
目前，中國保險公司、中國人壽、中國平安、中國太平洋保險、新華保險、泰康保險等大型保險公司均已布局養老社群。 據不完全統計，已有15家保險公司投資運營了70多個養老社群。 同時，還有房企在昆明投資建設的高階養老社群，其中最具代表性的就是2024年開業的古店康養園區、2024年開業的楓橋上苑。
泰康家居滇園效果圖）。
模式各不相同
總體來看，企業對高階養老社群的投資分為重資產、輕資產、輕重資產三種模式。
所謂重資產模式，是指養老社群的投資、建設和管理，具有初期投資規模大、專案周期長、社群規劃合理、硬體配置高等特點，主要面向高階客戶輕資產模式主要是通過租賃或與現有養老機構合作的方式運營養老社群，具有投入成本低、專案推進快的特點輕重結合，就是同時布局兩種模式。
大型保險公司的主流投資是以CCRC（Continuous Care Retirement Community）為代表的重資產模式。 重資產模型考驗保險公司的戰略定力、資本流動性、資源整合能力和跨境運營能力。
某大型保險公司相關負責人坦言，要滿足客戶對優質養老的需求，需要重資產投資和專業化運營，但這種模式也面臨兩大挑戰，一是戰略定力的問題，做生意的週期很長，如果沒有長遠的信念， 很容易半途而廢;二是資源整合問題，在投資徵地、工程建設、運營等階段需要較強的資源整合能力。
在接納老人的標準上，有的社群只接受活躍的老人，有的社群可以接納需要照顧的老人。 在配套服務方面，老年公寓裝修、應急按鈕、老年大學、老年食堂、超市、休閒花園、健身房、活動中心、定期相關活動等都是常態化配套服務，部分高階養老社群配備一流的醫院和臨終關懷中心。
在入住資格方面，商業地產養老社群，客戶通過健康考核繳納一定押金和月租後即可直接入住，月租金從每月5000元到8000元不等，而大多數保險公司投資建設養老社群與保費掛鉤，需要購買100萬元至200萬元的保險產品才能擁有長期居住資格。
在保險公司的營銷理念中，當老齡化程度越來越高時，優質的養老資源就會變得稀缺，高階養老社群的床位就會供不應求。 一些業內人士是這樣分析的。
楓橋上元民宿）。
高品質養老體驗
就目前保險公司高階社群的生活體驗而言，無論是社群建築和花園的美學設計、住房設施，還是健康管理服務，養老社群都為老年人提供了優質的養老生活方式。
今年，記者走訪了成都泰康之家書院養老社群。 86歲的奶奶陳國敏分享了她的入住經歷。 在大家穿著外套還有些冷的天氣裡，她穿著短袖和涼鞋，說話時精力充沛，熱情洋溢地為大家唱歌，身心狀態很難看出這是個86歲的老人。
在社群裡，陳奶奶學習了模特走路、交際舞，加入了合唱團，並參加了社群組織的各項活動，玩得很開心。 “當我在這裡退休時，我感覺更聰明、更快樂，我的目標是活到100歲，”她說。 ”
據書院負責人介紹，自2024年開業以來，以全新的養老模式、專業的醫療服務、完善的養老設施，吸引了1000多名老人入住，眾多知識分子、藝術家聚集於此，包括中科院院士、著名地質學家劉寶軍， 以及載人航天測控通訊系統工程副總設計師謝淑林。
書院圍繞老年人的需求，打造了一整套學、玩、吃、管健康的服務體系，讓泰康居民在享受健康生活、安全生活的同時，在社群搭建的“銀髮智慧”空間和平台上，不斷生產、創新、享受優質的文化養老服務。 五年來，書院共舉辦各類活動570餘場，打造精品課程30餘場，成立社團近30家，為10萬餘老人提供課程和社團活動，讓他們享受到價值娛樂帶來的滿足感和獲得感。
健康是養老的基礎。 與全國泰康之家其他社群一樣，舒源通過創新的“一社群、一院”醫養一體化模式，在社群打造了以老年、一流醫學、健康管理為特色的泰康舒苑醫院，為居民構建了“緊急救助-健康管理-養老”三道防線，讓居民足不出戶就能享受到便捷的醫療服務。
多虧了泰康之家醫養結合，我的生命被挽救了很多次！“羅阿姨是書院的居民，乙個月內有三次高血壓發作，都是在晚上發生的。 在她拉繩報警後，由舒源值班醫生、管家和保安組成的急救隊趕到現場對她進行緊急救援，在醫護人員的專業救治下，羅阿姨的病情得到及時有效的控制。
通過5年的運營，書院在全社群已配備約2400臺繩索報警裝置，實施了1000餘次有效的繩索報警應急救援。
退休社群的老年人參與社群活動）。
掙扎求生
但事實上，高階養老社群仍在掙扎求生。
重資產高階養老社群的前期建設成本非常高，增加了後期運營難度。 泰康董事長陳東公升曾在接受採訪時表示：“與普通商業地產短而快不同，養老地產建設週期長，利潤低。 乙個養老社群專案從徵地到建房的平均週期為5年，建設乙個社群的成本為30億元至50億元，還要承受5年無收益的壓力。 5年來，我們一直在培養一支180人的團隊，我們只做一件事。 ”
可以看出，養老社群專案前期徵地建設成本高，對保險公司的資金實力要求很高，對後期經營壓力很大。
同時，目前我國70歲以上的老人大多不願意住在養老院，更多的人願意僱人家照顧，而這一代的老人大多不願意購買服務。
雲南百樂養老產業管理副總經理詹麗京告訴記者，他們小區有個大爺，因為孩子在國外，乙個人在家太寂寞，所以選擇住在楓橋上元，但一開始他覺得自己住在養老小區，很難說。 “他總是告訴他的朋友，他住在家裡，他的朋友要來看他，他會讓他的朋友來他家，然後等他的朋友離開後，他就會回到社群生活。 他花了幾個月的時間才適應它，並改變了他在社群中生活的心態。 ”
楓橋上苑地處市中心，緊鄰醫院，房間設施很新，每人每月三餐6325元，押金也只有1萬元，但即便如此，180間客房的長期入住率也只有40%。 詹麗京坦言，即使有一部分第一筆補貼，目前社群運營仍處於虧損狀態。
出租率低、運營難度大已成為高階養老小區和公寓的普遍現狀。 泰康之家居民人數超過1.1萬人，平均有20個社群，每個社群只有550人自2024年以來，古電養老園僅服務了600多名長期養老客戶，今年又將部分養老公寓贈送給太平人壽。 為了提高目前的入住率，一些保險公司的高階養老小區取消了購買百萬保險的門檻，只需要交納幾萬元的押金就可以入住。 也有一些小區為了增加營業收入，推出了單日、幾天、乙個月的短期住宿。
太平生活昆明茶葉社群）。
風什麼時候來？
人口老齡化是社會發展的重要趨勢，也是我國今後乙個時期的基本國情。 根據國家衛健委資料，到2024年，我國60歲及以上老年人口將超過4億，佔總人口的30%以上，我國將進入重度老齡化階段。
在巨大的養老金缺口下，養老金問題上公升到國家戰略層面。 在需求和政策的推動下，未來幾年中國養老行業將進入產業爆發期。 有機構預測，2024年和2024年，我國養老產業規模將突破12萬億元、20萬億元，養老產業無疑擁有巨大的藍海市場。
然而，高階養老社群的風何時到來？有業內人士表示，當50-60歲的中老年人齡化時，這一群體對養老機構的接受度會相對提高，這或許有助於養老社群的入住率，高階養老社群的時機可能已經成熟。
隨著保險機構和養老社群的實施，其帶動保險銷售的功能也得到了確認。 在推動主業發展方面，保險公司從客戶需求出發，提供包括風險保障、財富管理、養老服務在內的一站式解決方案，滿足更多層次的客戶需求，實現差異化經營，提公升產品規模和價值。
就養老服務的獨立價值而言，商業養老服務作為乙個獨立的業務板塊，本身就具有造血功能，其利潤對於老年人居住在社群或購買各種養老服務來說最為重要，在加速老齡化的大趨勢下，養老服務收入將成為保險公司新的利潤增長點。
泰康人壽資料顯示，截至2024年底，泰康人壽幸福累計銷量已突破16萬件，擁有近15萬名高客，養老社群按照人均200萬元的保費，助力其收入溢價3000億元。
據業內人士分析，目前保險公司通過養老社群專案助力保險銷售，幾十年後，或許能夠實現養老醫療閉環後的經營效益。
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*：昆明規劃建設。
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