2024年，中國房地產行業將“轉舵”。 在供需轉換的新形勢下，房地產行業正面臨著新舊模式的轉變。 今年，舊模式宣告死亡，“三高”房企退市，行業洗牌愈演愈烈今年以來，政策支援力度加大，積極穩妥化解房地產風險成為重要任務今年，房地產行業面臨著新的挑戰和機遇。
新京報地產報盤點了2024年房地產行業的“十大事件”，包括樓市的“小陽春”、碧桂園的“風口浪尖”、融創的有效債務重組，希望通過這些大事件，一窺2024年房地產行業的全貌。
1、樓市是“小洋春”。
2024年一季度，在政策暖風下，全國樓市復甦跡象明顯。 國家統計局資料顯示，2024年2月和3月，一、二、三線城市新房和二手房價格均實現環比**或持平，這也證明了樓市整體復甦。
與其他城市相比，一線城市的樓市反彈明顯。 國家統計局資料顯示，3月份，一線城市新建商品住宅銷售為03%，二手住宅銷售**環比**0.5%。同時，以北京二手房市場為例，3月份，北京二手房網簽訂了2個20000套，環比、同比均增長。
此外，從整體房地產銷售來看，國家統計局資料顯示，1-3月，商品房銷售面積約為299億平方公尺，同比下降18%，其中住宅銷售面積同比增長14%；商品房銷售量約305萬億元，同比增長41%，其中住宅銷售增長71%。
點評：疫情過後，長期積壓的住房需求密集釋放，需求端利好政策來襲，全國樓市重點城市迎來“小陽春”浪潮，但2024年的“小陽春”**主要集中在熱點地區。
一二線城市，由於需求端持續疲軟，“小春”並沒有持續太久。
2. 碧桂園“處於風口浪尖”。
2024年8月7日，碧桂園未能支付兩隻合共2,250萬美元美元債券的利息，構成重大違約，引發信貸危機。
8月31日，碧桂園披露，其2024年半年報顯示上半年淨利潤虧損48932 億美元，債務為 1,087 美元，未來 12 個月到期3億元。
10月10日，碧桂園官宣違約，並宣布預計無法償還4元本金預計到期的7億港元境外債務也將無法如期或在相關寬限期內履行其所有境外債務的償還義務。
危機過後，碧桂園積極推進債務重組。 目前，碧桂園已與9只境內債券持有人達成協議，將9只境內債券的期限延長三年。
與此同時，碧桂園開始縮減結構，將14個區域合併為7個新區域，並將區域數量減少到21個碧桂園2024年高管薪酬較2024年下調86%，楊慧豔年薪由37萬元下調至12萬元。
12月8日，碧桂園董事局主席楊慧燕在公司內部會議上表示：“未來12個月，公司將有三大任務：保交期、保運營、保信用。 家裡一定會賣鐵來養公司，公司會努力早日成為保險公司恢復的典範。 ”
點評：今年以來，碧桂園一直處於“風口浪尖”，從年初傳出陷入流動性危機、裁員，到年中美元債正式違約，再到年底“砸鍋賣鐵”。 雖然碧桂園身處危機之中，但其自救努力也值得肯定，包括“保樓交付”、“*資產、高管減薪”等，也發出了碧桂園“不會躺平”的訊號。
3、融創債務重組生效。
2024年11月20日，融創發布公告，宣布境外債務重組條件已滿足，並於同日正式生效。 截至目前，融創已整體化解債務風險約900億元，同步實現減債45億美元。
融創版本的債務計畫顯示，融創債權人約100億美元現有債務將被新票據、強制可轉換債券、可轉換債券和融創服務**取代，對價分別為57億美元和27.7美元5億美元、10億美元、775億美元。
歷時18個月的融創境外債務重組正式宣告成功，成為首家完成境內外債務重組全部流程的大型房地產公司。
點評：融創是一家領先的房地產公司，其減債的態度和努力值得肯定。 作為一家大型龍頭房企，融創完成債務重組也向市場發出了積極訊號，其融創版債權計畫進行了分類劃分，並提出了債權分離的思路，這也為後續房企債權分拆提供了借鑑。 此外，值得注意的是，融創債券以時間換空間，公司最終能否“突破”，還取決於公司業務和銷售情況的恢復情況。
4、萬達300億“VAM”危機解除。
2024年12月12日，萬達官網披露，太盟投資集團與大連萬達商業管理集團共同宣布簽署新的投資協議。 太盟投資集團將與其他投資者合作，在2024年贖回期結束時被大連萬達商業管理集團贖回後，對珠海萬達商業管理進行再投資。
2024年8月，現有投資者向珠海萬達商管投資約人民幣380億元，其中太盟投資集團投資約28億美元（約人民幣180億元），現有投資者在原投資安排中擁有到期贖回權。 根據新協議，大連萬達商管持有珠海萬達商管40%的股份，成為單一最大股東，太盟投資集團等多家現有和新投資股東參與投資，合計持有60%的股份。
值得注意的是，對於珠海萬達商管上市，新協議不再設立對賭協議。 在此之前，王健林面臨的最大困難是，如果珠海萬達商管不能在2024年底前成功上市，萬達在上市前需要向部分投資者支付約300億元的股權回購資金。 新協議的簽署，也意味著萬達終於解除了高達380億元的“危機”。
點評：上市“賭博”危機的解除，讓萬達重獲新生，但代價可謂是慘痛。 作為曾經的“首富”，王健林失去了全球最大的影院運營商之一萬達影業，放棄了萬達商業的多項核心資產，放棄了對珠海萬達商業經營的絕對控制權，這真是一場“斷臂求生”。
5.陸家嘴“毒地”事件。
11月4日，陸家嘴發布公告，將這起長達七年之久的“毒地案”公之於眾。 陸家嘴吐槽花了100億元從蘇州鋼鐵集團手中收購的“毒地”的全貌，並表示“毒地”的汙染程度遠遠超過了當初拍賣時披露的情況。
陸家嘴在公告中表示，其控股子公司蘇州綠岸房地產開發名下的14塊土地受到汙染，汙染面積和汙染程度遠超蘇州鋼鐵集團掛牌出售時披露的汙染情況。
為此，陸家嘴向江蘇省高階人民法院提起民事訴訟，請求法院判令蘇鋼集團承擔賠償金10044億元的侵權責任，並請求蘇州環境科學研究所、蘇州蘇誠環境科技有限公司、蘇州國家高新技術產業開發區管委會、蘇州市自然資源和規劃局承擔連帶責任。 此後，陸家嘴收到江蘇省高階人民法院的受理通知書。
然而，涉案另一方蘇州鋼鐵集團反駁稱“14個地塊全部被汙染”，並表示陸家嘴開發可能存在“二次汙染”。 至此，雙方堅持自己的話，陸家嘴“毒地”案落入羅生門。
至此，該案已由江蘇省高階人民法院開庭審理，我們期待真相大白。
點評：陸家嘴“毒地”事件再次引發公眾對土地汙染問題的關注。 這一事件不僅暴露了土地汙染問題的嚴重性，也揭示了商業利益與環境責任的博弈。 除了明確企業責任外，“有毒土地”對購房者和當地居民有什麼影響，如何保護周邊居民的健康？如何保障購房者的權益？這是乙個比企業利益更重要的問題。
6、房地產企業退市。
2024年，房地產退市浪潮將繼續蔓延。
香港市場方面，2024年，新力控股、南海控股、嘉年華國際、三盛控股四家房地產公司分別於4月13日、11月16日、12月6日、12月20日被港交所登出上市。
目前，大唐集團、滙景控股、樂高集團、銀城國際控股、祥盛控股集團、大發地產、佳源國際控股等多家房地產公司都處於停牌狀態，如果不能滿足復牌指引，這些公司也面臨退市的風險。
在A**領域，自2024年以來，太陽城、藍光發展、嘉凱城、松都股份、泰禾、梅豪地產等房地產公司也紛紛退市。
點評：無論是港股還是A股，“優勝劣汰”都是基本原則和趨勢。 由於經營不善，面值低於規定價值，越來越多的房地產企業面臨退市的命運。 一方面，退市的房企給市場帶來了不少啟示，其中不乏曾經的千億房企，其退市也印證了“高負債、高周轉、高槓桿”的“三高”模式已行不復存在。 另一方面，房地產退市潮也反映出房地產行業正處於行業洗牌之中。
7、保利榮獲年度銷售冠軍。
2024年，保利發展終於成為年度銷售冠軍。 根據中國指數研究院發布的2024年房地產企業銷售業績排行榜，保利發展以4207億元的銷售額位居第一。
2024年，時任保利地產董事長宋光舉提出“重返三強”的口號。 2024年7月，宋光舉因年齡原因宣布正式辭去公司董事長、董事職務。 2024年，保利發展排名第二，僅次於當時排名第一的碧桂園。 而在2024年，保利發展終於實現了這個目標。
點評：保利發展奪冠，內因外兼備。 一方面，在龍頭民營房企恒大、碧桂園“雷霆”後，民營房企銷售額下滑，而作為央企，保利在融資和信貸方面更具優勢，從而推動業績“超標”;另一方面，保利發展也保持了穩健的發展步伐，在行業低谷的週期中展現了綜合實力。
8、房地產企業“白名單”
去年11月，監管機構正在起草乙份中國房地產開發商的“白名單”，其中可能包括50家大型房地產公司，包括國有和民營房地產公司，包括新城、萬科和龍湖。
據記者了解，50家房企白名單可能來自銷售額和資產規模排名前50的房企，也可能包括萬科、龍湖、碧桂園、旭輝等大型房企，其中不乏已經投保的大型房企。
目前，50家房企白名單尚未落地，仍存在變數。 據市場人士透露，50家房企白名單可能是監管部門推薦的名單，在落地過程中，銀行會根據自身業務和風控標準，在自家名單的基礎上做出相應調整。 目前，多家銀行已召開房地產企業座談會，加強對重點房地產企業的支援。
截至目前，六大國有銀行和部分股份制銀行已召開了房地產企業座談會。 六大銀行的房地產企業名單包括國有企業、混合所有制企業和民營房地產企業，重點參與的房地產公司包括萬科、龍湖、新城、濱江、美的地產等。 同時，郵政儲蓄銀行也盡快出台了非國有房地產企業重點扶持清單，明確經營策略，確保精準滴灌。
在股份制銀行的銀企座談會上，不乏敢於承擔風險的房地產企業。 例如，廣發銀行銀企座談會邀請了新希望五心實業、雅居樂、碧桂園、新城控股、萬達集團、萬華投資等六家房地產公司的代表，其中就包括已經承擔風險的房地產公司碧桂園。
點評：房企“白名單”的亮點在於兩處，一是對民營房企的扶持，如何扶持，扶持多少;二是有沒有保險公司，哪些保險公司會被納入，納入的標準是什麼，如何防止未來風險擴大。 目前，房企融資困境主要集中在民營房企，相關部門多次提到要“一視同仁地滿足不同所有制房企的合理融資需求”。
9. 消費基礎設施REITs開放。
2024年11月26日，據中國證監會官網訊息，首批三隻基礎設施消費公募REITs（房地產投資信託基金，簡稱“REIT”，又稱“房地產投資信託基金**”）華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業資產REIT、中金SCPG消費REITs已正式獲證證監會批准登記。
前三期消費基礎設施REITs公開發行獲批，也標誌著中國基礎設施消費REITs上市的開啟。
從公募REITs的底層資產來看，分別是華潤置地、金茂和SCP在青島、長沙和杭州的商業資產專案。
此前，10月20日，證監會正式發布《關於修改《基礎設施投資公開發行指引（試行）》第五十條的決定，將公募REITs試點資產型別拓展至消費基礎設施。 檔案發布僅乙個月左右，首批消費基建公募REITs正式獲批，可見落地速度。
點評：中國首批三隻基礎設施消費類REITs獲批具有很強的訊號意義。 消費基礎設施REITs的獲批對房地產商業市場來說是乙個積極的訊號，為市場帶來了新的投資機會和活力。 目前，三大基建消費REITs主要來自央企和國企，資產相對成熟，具有一定的試水意義。 未來，該領域要走向成熟、可持續的市場化發展，還需要投資者、投資者和市場的共同努力。
10、北京聯家調整中介費。
2024年9月26日，北京聯家調整了現行二手房交易服務費收取方式和標準。 收費標準為當前房屋總成交價的2%起7%至2%。 同時，收費模式也從買受人單方面支付中介費改為買賣雙方各支付1%。
北京鏈家表示，為響應貫徹落實住房和城鄉建設部、國家市場監督管理總局《關於規範房地產經紀業務的意見》，合理降低二手房交易成本，北京鏈家結合當前市場供需情況，調整了現行二手房交易服務費的徵收方式和標準。
早在2024年4月27日，住房和城鄉建設部、市場監督管理總局聯合印發《關於規範房地產經紀服務的意見》，其中提到房地產經紀機構要合理降低房屋銷售和租賃經紀服務成本，按照高成交**、低服務費率的原則，鼓勵實行階梯定價;經紀服務費由交易雙方分擔。
點評：隨著二手房市場的變化，它已經從賣方市場轉向買方市場，中介機構必須適應新的環境。 同時，**也在積極推動降低二手房中介費，促進房地產市場健康發展。 作為一家市場占有率較大的領先房地產經紀公司，鏈家主動降低中介費以起到示範效應，同時，中介費的降低將有助於改善市場流通，提高房地產交易效率。
新京報記者徐倩.
楊娟娟編輯，劉寶慶校對。