廢話不多說，我們直接來談談產業地產的四大商業模式
一、房地產開發商模式
房地產開發商模式是開發商在工業園區或其他地方取得土地，以整體開發或定製開發的形式建設工業產權產品，如工業園區、總部綜合體等，然後通過租賃、轉讓或合資的方式經營管理專案，最終獲得開發利潤的模式。 連東U谷、天安數碼城、坤鼎集團是房地產開發商模式的典型代表。 從本質上講，房地產開發商模式與傳統的住宅開發模式沒有太大區別，因此房地產開發商模式成為眾多資本進入工業地產的主要商業模式。
房地產開發商有三種盈利方式：
一是物業，即工業地產利潤，由於前期產業地產開發投入巨大，而我國缺乏暢通的產業地產融資渠道，房地產開發商不得不提高工業地產比例以快速回籠資金，與國際工業地產開發商相比， 我國房地產開發商物業銷售比例較高，一般在7%以上，以連東U谷為例，其物業租售比例維持在2：8左右。
二是物業租賃，即通過持有物業的方式出租租金收入，由於我國工業用地政策具有很強的地域個性，很多地方規定工業用地上的產權不能劃分為單元、分層或獨立的建築物，這阻礙了物業的盈利渠道， 開發商必須持有和出租房產，才能獲得穩定的租金，雖然房產速度較慢，但可以使開發商獲得房產增值收入。
第。 3、提供服務，即通過提供入駐企業所需的基礎配套服務和增值服務來盈利。 在職業分工越來越細化的時代，企業對人力資源、金融投資、科技資訊等專業化、增值性服務的需求越來越大，基礎的物業服務已經不能滿足企業的需求。 提供配套的產業服務，不僅提高了園區的招商能力，而且蘊含著巨大的利潤空間，甚至現有的產業地產開發商也開始向園區服務運營商轉型。
作為房地產開發商，至少需要具備以下三種能力：產品開發能力，物業產品是房地產開發商的生命線，也是打動客戶的關鍵，房地產開發商首先要擁有豐富多樣的產品體系，如產業園區、總部綜合體等， 其產品體系也應根據客戶的需求不斷調整公升級;產業投資能力強，投資是提高產品撤出率的關鍵，也是實現滾動發展的保障，房地產開發商必須組建一支專業而強大的投資團隊，運用多種投資渠道和策略，挖掘出符合自身產品定位的有效客戶;產業服務能力，在招商優惠政策趨同的情況下，園區服務成為提公升園區綜合競爭力和招商成功率的重要砝碼，園區可重點圍繞“創意孵化、創業初期、企業成長、規模擴張、上市籌備”的企業生命週期鏈條， 構建創業培訓、市場開拓、科技推廣、融資擔保、管理諮詢、智財權服務、上市輔導等綜合性企業服務體系。
二、新型工業城市發展模式
新工業城的開發商模式以華夏財富基金會、巨集泰發展、中南建設為代表，也是國內最早在工業地產領域實行PPP模式的開發商，其商業模式大致如下：A**和B工業新城開發商已就C級工業新城的發展達成合作協議（一般在十幾平方公里甚至數十平方公里），並在規定的合作期限內，B開發商負責地塊、學校、醫院、文化、體育公共設施的建設和運營管理、產業規劃、專案投資、宣傳推廣等產業發展服務、空間規劃、建築設計、物業管理等基礎設施建設工作。 公共工程維護等基本服務;同時，開發商B將C新工業城市新增收入（即扣除**、省、市級部分後的收入）作為投資回報，如新增土地出讓費、稅後收入、非稅收入、專項資金等合作期結束後，開發商B將無條件將新工業城基礎設施和公共設施的產權和運營權移交給A**。
新興工業城鎮的開發商主要通過土地一級開發和土地二次開發來盈利。 土地一級開發是有利可圖的，而新工業城市的開發商從事的是區域層面的開發，而不是一級開發，比如公共設施的建設等，因此，土地是其最大的產品，土地出讓的收入也是其最大的一級開發收入， 除新工業城開發商對新城的開發外，如新城的運營如產業投資、稅收、基礎設施配套費等非稅收入，以及地方財政能夠支付的專項收入，也是其土地開發收入。土地二次開發利潤，即開發商獲得房地產用地進行二次開發，通過出售房地產利潤，目前，房地產開發銷售收入已成為新興工業城市開發商發展的重要收入，以華夏財富基金會為例，2024年其收入和園區住宅設施成本佔比超過70%。
新型工業城市的開發商至少需要具備以下三項能力：
1.談判技巧。
事實上，新工業城開發商是代替當地政府從事新城的開發，跟上新工業城的步伐是其自然屬性要求，而新工業城的開發商在徵地過程中必須與先者進行多輪談判， 規劃、開發、運營等環節，特別是在徵地環節，隨著當地**在工業地產領域的不斷豐富，產業新城開發商的土地談判難度非常巨大。
2.區域規劃能力。
要使片區發展順利進行，需要在藍圖描述、目標制定、產業引進、空間布局、招商引資、投入產出等方面具有前瞻性、創新性和可操作性思維，區域戰略規劃和產業規劃非常重要。
3.籌集資金的能力。
開發商要綜合運用銀行貸款、信託融資、夾層融資、公司債券、中期票據、短期融資量、債權融資、上市融資等融資手段，構建強大的融資能力。
3. 產業投資者模式
產業投資者模式主要以張江高科、清華科技園和湖北高投為代表，湖北高投也是國內最早實施“基地+**兩輪驅動”模式的開發商，與房地產開發商模式和產業新城開發商模式相比，產業投資者不僅將資金投入到產業地產， 同時也把資金投入到入駐園區的企業中。產業投資者的經營模式是：產業投資者首先為園區的發展籌集社會資本，不僅投資於產業園區的土地和工業物業開發，還投資於具有市場前景的科技創新型企業，通過投資的方式吸引大量創新型企業入駐。
產業投資者可以通過園區運營、資本運營和管理三種方式獲利。
1.公園的運營模式。
園區業務仍是產業投資者的主營業務之一，與房地產開發商和新型工業城市開發商類似，產業投資者也可以通過出售園區內土地、出租和出售工業物業來獲得收益。
2.資本運作模式。
產業投資者充分發揮對入駐企業充分熟悉的優勢，利用實業投資或物業股份孵化培育成長型企業，孵化企業被收購或上市後，通過分享企業成長的紅利獲得資本增值，形成“地主”和“股東”並重的模式， 2024年，張江高科、南京高科分別實現投資收益184 億和 37億元。
3.管理模式。
管理興業投資的發行**，收取**管理費，也是產業投資人的重要盈利渠道，如湖北高投14創投**。
作為產業投資人，需要具備園區開發運營的產品開發能力、產業服務能力、產業投資能力，還需要具備至少兩大能力：募集資金和產業投資，其中，募集資金能力是指主要發起人大規模、快速地向社會募集資金的能力， 這一般與管理團隊的經驗、是否有自下而上的指導、第三方金融機構的營銷能力等因素有關產業投資能力是指通過組建一支高素質、經驗豐富的管理團隊，能夠實現對有潛力的工業專案的高質量投資能力。
四、首創投資者模式
*投資模式是國際上流行的以REITs為核心的輕資產運營的工業地產商業模式，以普洛斯、安博、嘉民、豐樹等物流地產開發商為典型代表，國內萬通控股正在踐行這種商業模式，大致如下圖所示： **投資者通過發行工業地產** 當工業物業出租率達到一定水平時並且每年能產生可觀且穩定的現金流，物業通過發行REITs進行資本化，完成一輪資金迴圈，再進行下一輪投資。
*投資者主要通過兩種方式獲利：物業租賃和物業資本化。
1.物業租賃。
無論是改造舊廠房還是新建工業物業，目的都是為了出租工業物業，賺取穩定的現金流，而較高的物業出租率是獲得穩定租金和物業資本化的基礎。
2.財產資本化。
一般來說，通過物業租賃花費10年左右的時間大約需要10年，為了提高資金周轉速度，實現快速滾動發展，需要將成熟物業資本化，而發行REITs是一種常用的資本化方式，不僅縮短了資金週期，而且使投資者能夠獲得額外的物業增值收益。
對於最優秀的投資者來說，他們最關鍵的能力是資金對接能力和資產管理能力。 **投資者只有掌握好金融知識、金融工具和渠道，才能確保在併購重組和物業投資前期獲得縣級，並在未來的資本運作中與資本市場對接，從而確保公司在業務發展中獲得充足的資金發展動力和暢通的退出渠道，以維持公司的投資運作。 **投資者自身的定位決定了其必須具備足夠強的資產管理能力才能持有和運營該物業，並且對物業增值和資產價值增長週期有敏銳的判斷和把握，以確保公司業績的可持續發展。 要想既具備資金對接能力又具備資產管理能力，投資者必須設立專門負責的部門，以普洛斯為例，普洛斯形成了由房地產開發部、物業管理部、管理部形成的“三核聯動”模式，房地產開發部主要負責物流地產的開發和前期投資， 物業管理部主要負責將出租率提高到90%以上，管理部主要負責對接資金。
對於工業地產開發商，尤其是新型工業地產開發商來說，四種模式沒有區別，只有適合和不合適，工業地產開發商還需要在行業法律法規的範圍內，根據自身的資源和能力，選擇適合自己的商業模式，從而在工業地產開發建設領域幫助自己。