**：網易財經智庫。
由中國企業改革與發展研究會、網易財經、網易財經智庫聯合主辦的2024網易經濟學家年會於11月在北京召開。
在著名經濟學家馬光遠看來，房地產作為支柱產業的地位不會改變，人們對更好生活條件的需求也不會改變。 房地產當前正進入“新週期”，巨集觀政策需要耐心解決當前問題，探索新模式。
馬光遠還指出，在建立房地產新模式的過程中，我們必須清醒地認識到，過去幾年房地產的問題不是市場化，而是缺乏市場化，比如土地不足導致土地過高、土地過高、房價高企。 如今，很多人都在談論中國房地產的模式，說他們想向新加坡學習，但這並不切實際。 世界上那麼多國家，住房制度完全不同，每個國家都有自己的國情和方法，中國不可能向新加坡學習。
以下為演講實錄：
房地產是乙個大行業，衣食住行是乙個人最基本的需求之一，所以我認為發展房地產業沒有錯。
我想談談近年來房地產政策的變化和行業的變化，包括房地產現在面臨的風險，什麼是經濟學什麼是經濟政策？我應該怎麼做才能防範風險？
到目前為止，經濟學真的不能稱為科學，因為經濟學不能做很多事情，而且每個人都有很多意見，這是一團糟，經濟學家我認為它可能是所有學科中最沒有共識的，你問的10個經濟學家，幾乎有10多個觀點，尤其是在房地產問題上。
我認為第乙個共識是，經濟本身需要迴圈利用。 迴圈尤為重要，就是經濟週期的鏈條不能隨便打斷，一旦打斷，就會出現問題，這就是所謂的經濟週期，每次發生重大的全球金融危機，央行為什麼要果斷投入流動性呢？就是打斷這個迴圈，我們現在看看房地產的問題
第二，對經濟發展要有長遠的預期。 研究長期預期的經濟學家都曾獲得過諾貝爾經濟學獎，長期預期非常重要，對於行業來說，對於乙個國家的經濟發展來說，沒有長期預期就沒有長期投資，沒有長期投資就沒有長期發展，這是基本常識。
第三，要有耐心。 我們做任何事情都要有耐心，在中國經濟的長遠發展中，大家都能看到，有耐心就沒有大問題。
在解決房地產的過程中，我們的耐心已經走到了**。我想問一下，房地產市場已經入市20多年了，當然積累了很多問題，解決這些問題需要時間我認為耐心有問題，我將談談我對這三個問題的看法。
首先，回到乙個基本的常識，房地產是乙個行業，和製造業一樣，我不認為這個行業有什麼高道德和低道德，不要在道德層面評價乙個行業，做製造業是不是很有道德？做房地產低嗎？不。
回到行業本身，我們再來看看房地產和中國經濟的關係到底是什麼。 它確實是乙個晴雨表，它離不開它，無論我們的關係是好是壞，至少在今天，它很重要。
我的第乙個結論是，穩住房地產很重要，房地產可以說是全方位的情緒，反映出一定的長期預期，比如消費，消費要上公升，如果你去看，我們靠什麼來刺激消費？我認為批量消費很重要，我們需要從每次做對和做錯事的經驗和教訓中吸取教訓。
今年房地產市場將如何發展？經濟發展要有長遠的期待，工業發展要有長遠的期待，而現在房地產最大的問題在世界範圍內沒有長遠的期望，這個行業的長遠發展是第一位的這需要明確。
第二，什麼是新週期？按照房地產的週期，房地產的正常週期是18-20年，我們從2024年到2024年都有市場化改革，其實大週期已經基本到來了，如果2024年這麼說吧？儘管如此，房地產市場的供求關係還是發生了重大變化，這種變化意味著：（1）過去存在結構性房屋短缺;（2）沒有人投資房地產;（3）從數量到質量;（4）告別單方面**;5）不用買房，我們租房賣了好幾年了，現在市場推動這個，比如很多年輕人沒有房子，過去是被迫買房的，幾代人的錢都買了一塊， 現在沒必要了，我租一輩子的房子也許是價效比最高的，這是市場化的結果。
這個新週期是什麼樣子的？我覺得是方方面面的，如果說房地產新週期，也就意味著房地產本身的高質量發展，這種高質量發展是如何推動的呢？這完全是市場驅動的，我會提出一些誤解。
首先，房地產天花板確實已經到來，房地產市場的供求關係發生了重大變化這是行業本身的天花板，天花板是什麼？2024年，我提出了乙個概念，叫做“兩個18”，這是什麼意思？我認為中國房地產市場的天花板是每年銷售18億平方公尺的房子，銷售額為18萬億元他們認為中國的城市化還沒有完成，未來增長可能會慢一些，但會繼續增長，而且我覺得是有天花板的，這個天花板會在2024年到來，再看2024年，銷售面積將接近18億平方公尺，銷售額將達到18萬億元， 到 2022 年，這一數字甚至會更低。
這也和我的計算一致，我幾年前講過，我說為什麼你覺得有18億？我做了乙個計算，我認為到2024年，我們的年需求量將下降到10億以下，而市場的天花板實際上已經到來，這也意味著房地產財富創造的時代已經結束。
從資料來看，我們還需要發展房地產嗎？讓我們看一下結構，結構在哪裡表現出來？我們的人均建築面積，2024年，我們是36平公尺多一點，加上農村地區的41平公尺多一點，如果去掉公眾份額，不到30平公尺，意味著什麼？它沒有到達食衣行，食衣行差不多有45平方公尺，這意味著還有空間，但這個空間是結構性的。
第二，結構在哪裡表現出來？很多房子都是老房子，2024年以前，為什麼我說2024年以前？因為2024年的第一批市場化房屋，早在2024年後，三分之二的房子在2024年以前基本都是老舊破舊，這些老舊破舊的房子有的要拆除，有的可以公升級改造，但有相當一部分因為內部隱蔽的專案而沒有拆除， 水電工程等，你不覺得安裝電梯好像已經是新事物了，還有其他無法解決的隱患，這意味著如果三分之二的房子被拆除，房子就供不應求了。
這幾年我也做過一件事，算出中國有多少套房子，用兩種方法，第一種是根據每年的竣工面積和套數，2000-2024年119億套，2024年之前是多少，是257億個單位，有多少小產權，差不多7000萬到7500萬個單位，451億套，這意味著如果以3個人的平均家庭規模來計算，房屋的城市化水平肯定是足夠的，但大家還記得我說過三分之二，多少？2.57億套都是老房子，這個演算法和我走遍了每個省份，根據每個省份的資料來計算，雖然有差距，但結論幾乎是一樣的，所以我們要說中國的好房子太少了，房子的智慧型化水平在世界上是很低的， 家具的智慧型化水平也很低，就算是門窗，現在我們說“雙碳”，我國很多建築能耗通過什麼都沒了？穿過門窗。
我提個建議，換個門窗就可以做一件大事，把普通的門窗變成節能的門窗，大家就看節能了多少這樣可以做到，房地產新週期並不意味著房地產無所事事，我得出三個結論：1、房地產作為支柱產業的地位不會改變，美國仍然是支柱產業，美國的乙個重要巨集觀經濟指標就是每年建銷房屋數量， 而房地產仍位居美國單一行業前三名;2、老百姓對房地產的投資在短期內未必會改變，畢竟還是投資的;3. 對更好生活條件的需求不會改變。
最後，我想談談新模型在建立新模式的過程中，我們必須清醒地認識到，過去幾年房地產的問題不是市場化，而是市場化的缺失比如土地，土地不足，導致土地太高，土地太高，房價必然高，這是基本規律，這是沒有辦法的，所以這個制度的建設一定不能以市場為導向。
對於房地產行業的未來發展，新模式的房地產首先意味著巨集觀調控政策的退出，房地產調控必須全面退出，不要猶豫，現在很多地方搞限購都沒有必要，應該迅速轉向制度建設。
最後乙個建議，要有耐心，不要急於解決房地產問題。
如何解決房地產問題，我們有40多年的市場經濟，其實我覺得我們在處理企業風險和行業風險方面還需要補課，我們還沒有學會如何應對風險。
補課的第一步是什麼？要有耐心，巨集觀經濟政策最重要的是耐心，耐心是大智慧，經濟發展需要耐心，化解風險需要耐心，我們只需要耐心。 我想告訴你，我計算了美國經濟，從2024年開始，在200年的時間裡，平均每年增長率為33%，美國經濟200年的平均年增長率僅為33%，今天它已成為世界上最大的大國。 所以，我們沒必要這麼快，我覺得只要中國保持風險，堅持市場化的大方向，在政策層面給大家長期的期待，中國經濟還不錯，我覺得不用擔心，以房地產為例，總結一下巨集觀政策的得失， 目前哪個更重要。