溫樂居 財務 鄧 如飛
“學區客戶更加觀望。 北京的一位代理商說。
持續了整整一年的救助政策在12月發布了大結局。 這一次，似乎沒有取得立竿見影的效果，比如北京9月份實施的“認房不認貸”政策。
就在上週，北京和上海在同一天發布了新政策，調整了首付比例、貸款利率和普通住房標準。 截至目前，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市對樓市調控政策進行了調整和優化。
那麼，政策實施後，市場會如何反應呢？
12月16日上午，北京中建九月公館正式開業。 當天11點50分左右，已經有230組顧客選房。 現場有一半的人仍在等待候選人室。 該項目的銷售人員表示，大約有600組客戶參與選房。
此外，通州片區萬科東路專案已於11月18日啟動。 14日新政出台當晚，專案共售出七八套房屋。 那天晚上，普通人可以看到七八個顧客，而前兩周只有四個。 12月16日，該專案又售出了15套房屋。
雖然新房專案銷售業績較好，但有中介機構表示，新政策對“老小”不友好，學區房客較多觀望。 新政出台三天後，看新大新房的顧客多了，但“又老又小”的房子並不多。
不少店鋪的中介普遍認為，這兩天成交沒有明顯變化，還有政策消化的過程，大家還在觀望。
對於造成這種情況的原因，和碩機構首席分析師郭毅表示，寬鬆政策看似調整了首付和月供，但實際上，對於首付來說，在9月份“認房不貸”之後，現階段對購房家庭改善的拉動已經釋放出來， 而貸款利率的下調還沒有完全到位，至少目前，北京還在實行全國最高的利率水平。一方面，這讓大家認為未來可能還有進一步下調的空間和機會，另一方面;對於減輕每個人每月的支付負擔沒有明顯的驅動力，因此新政對市場交易的拉動可能是乙個漸進而緩慢的過程，不會立即產生效果。
相較於北京的冷熱分割槽，上海新房成交量反彈更為明顯。
據諸葛資料研究中心資料顯示，過去一周上海日均商品房成交量為540套。 12月15日，單日成交量為736個單位，高於過去一周平均36個單位3%。
二手房方面，11月上海共有1套二手房成交410,000 個單位，日均交易量約為 470 個單位。 據此計算，12月15日上海二手房成交量為662宗，較11月日均高出約40%。
不過，與北京類似，不少房企仍認為，雖然上海樓市新政會釋放部分需求，但目前購房者的觀望情緒也比較強烈，政策效果如何還有待觀察。
諸葛資料研究中心高階分析師關榮學表示，構建房地產開發新模式的緊迫性加大。 目前，加強保障性住房建設、城中村改造、推進既有房試點銷售、房地產企業融資水平監管等，都是為了推動探索向新模式轉型。 “先建立後打破”的總體要求可能成為一種新的建設原則，即先建立清晰合理的長效機制，然後逐步打破不再適合當前房地產開發現狀的“舊”模式。
作為房地產市場的核心區域，一線城市的市場表現和政策趨勢在整個樓市發展中凸顯，新政策對整個房地產市場信心的重塑和鞏固具有積極作用。
關榮學表示，當前房地產市場整體信心處於緩慢復甦階段，住房消費需求釋放疲軟，預計2024年樓市政策將繼續寬鬆。
*：樂居金融。
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文章**： 樂居財經