樓市新改革再現馬光遠用兩句話解釋清楚
房地產市場現狀及優惠政策效果不佳的原因。
2024年初以來，各種國家救助政策層出不窮。如今，除一線城市外，大部分城市都放寬了限購限貸;銀行還降低了抵押貸款利率和首付比率許多地方都加大了公積金貸款的力度。 最近，它也在一線城市落地"認房不認貸款"。然而，這些利好政策對樓市的影響並不明顯，全國樓市持續出現"成交量和價格一起下跌"的情況。
今年1-11月，全國商品房銷售面積約為12個12億平方公尺，同比下降233%；商業樓宇銷售量約118棟6億元，同比減少266%。同時，11月，前100名城市二手住宅市場均價為15231平方公尺，同比下降062%，減少 029個百分點，二手房市場均價已連續9個月下跌。
那麼，國內優惠政策效果不佳的主要原因是什麼？
1.國內房屋已經供過於求：資料顯示，中國有12億套空置房屋，足夠3-4億人居住。 顯然，我國房屋供過於求，而不是短缺。 然而，經過20多年的房地產擴張，目前有96%的家庭擁有房屋，其中41個5%的家庭擁有兩套以上的房屋。 因此，房地產行業去投資、回歸住宅屬性後，未來房地產的剛性需求會越來越少。
此外，房地產市場的投資屬性逐漸減弱，人們開始更加關注房屋的居住功能，而不是簡單地將其作為投資工具。 這導致購房需求下降，限制了利好政策對房地產市場的刺激作用。
2.收入無法支撐高房價：雖然出台了一系列利好政策，但疫情三年多來，不少人收入減少或失業，購房能力嚴重減弱，無法支撐目前的高房價。 此外，在大流行之後，人們對未來收入增長的預期變得更加理性和謹慎。 大多數家庭會根據自己的現狀來決定是否買房。
3）置房信心不足：隨著恆大地產、碧桂園等大型房企債務違約，以及爛尾樓的出現，不少潛在購房者嚴重缺乏信心，紛紛在"走著瞧"州。 人們擔心，賒購房屋後，最終會買到未完工的建築。 同時，央行的三道紅線政策以及過去房地產公司銷售持續低迷，導致房地產公司資金鏈收緊，甚至減少商品房建設，進一步削弱了購房者的信心。 因此，購房者對購買的熱情不像以前那樣高。
住房部門新一輪改革的內容和影響。
近日，常務會議分析通過並印發了《關於規範保障性住房建設的指導意見》，明確提出要加快保障性住房規劃發展。 目標是在未來五年內推出600萬套經濟適用房，以滿足低收入群體的需求。 該專案將在上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、東莞、習、烏魯木齊、哈爾濱、蘇州、貴陽、昆明、佛山、福州、長春、南昌、常州、寧波、青島和濟南等35個人口超過300萬的城市啟動。
《經濟觀察報》稱其為"新一輪房改"。與2024年第一次房改相比，這一輪房改有根本的不同。 98年的房改是市場分配體系的房地產，卻忽略了底層的低收入群體。 這項住房改革的目的是彌補2024年的不足，並通過完全商品化的住房市場和提供負擔得起的住房來滿足低收入群體的基本住房需要。
馬光遠認為，這一輪房改將把未來的房地產市場分為兩部分：40%是商品房市場，由市場決定，不再干預另外60%是經濟適用房。 保障房的**會低於周邊商品房，但購房者一旦購買了保障性住房，就無法在市場上交易。 這樣一來，一部分住房需求就會流向保障房市場，商品房市場將逐步退出投資，回歸住房。 因此，新一輪房企改革不僅不會帶來目前房價的下跌，反而會在很大程度上加速商品房市場投資收縮的程序。
個人總結。 在當前樓市低迷的背景下，新一輪房改政策的到來，給人們帶來了一線希望。 雖然短期內利好政策對住房市場的刺激作用有限，但本輪房改是調整住房市場結構、促進市場回歸居住屬性的有效手段。 新一輪房改將推動保障性住房建設，逐步減少商品房市場的投資屬性，回歸居住屬性，有助於穩定房價，為低收入群體提供合適的住房選擇。
不過，對於房價的擔憂，經濟學家馬光遠指出，房地產作為未來中國最佳投資的時代已經過去，房地產將逐步回歸居住屬性，因此新一輪房改不會造成當前房價持續下跌， 但將加速商品房市場去泡沫化程序。
總體來看，利好政策對房地產市場的刺激作用有限，主要是我國住房供大於求，民眾購房能力減弱，購房信心不足。 新一輪房改將通過加大保障性住房建設力度，促進商品房市場回歸自有，有利於穩定房價，改善低收入群體住房條件。