【諮詢】您好，王總，我司於2024年10月與某**公司簽訂《房屋租賃合同》，2024年將該公司的一處自建物業出租給對方，租賃期限為2024年11月至2024年10月，年租金36萬元（含稅），兩年一次性租金72萬元。 如何做會計核算？
回覆]您好，您問的問題，從會計核算角度看，屬於期際所得，應按照權責發生制原則進行確認，從稅收處理角度看，它既涉及增值稅、城建稅及附加、房地產稅、印花稅、企業所得稅，又涉及增值稅、房地產稅和企業所得稅的確認，收入點也不一致。
1、增值稅：根據《增值稅暫行條例》第十九條第（一）項的規定，應稅銷售額為收到銷售款或者取得銷售款的當日。先開具發票的，應為發票開具之日。 根據2024年第36號文《營業稅改為營業稅》第四十五條第（二）項規定，納稅人以預付款形式提供建築服務和租賃服務的，其納稅義務自收到預付款之日起產生。 因此，只要開具發票，就要全額申報72萬元的稅款舊商品稅率為5%，新商品稅率為9%
2、城建稅、教育附加、地方教育附加：與上述增值稅稅費同時繳納，同時按適用稅率申報繳納;符合條件的，可享受“六稅兩費”減半優惠政策;
3、房產稅：根據《房產稅暫行條例》相關規定，在收取房屋租賃費預付款的同時，稅率為12%，符合條件的可享受減半優惠政策
4、印花稅：一次性申報納稅，稅率為千分之一。
5、企業所得稅：根據《企業所得稅法實施條例》第十九條，結合《國家稅務總局關於實施〈企業所得稅法〉若干稅務問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）第1條規定，交易合同或協議約定租賃期限跨年，支付租金的一次性預付的，應當按照《企業所得稅法實施條例》第九條規定的收支匹配原則，出租人可以在租賃期內將上述確認收入等額計入相關年度所得。
因此，企業所得稅的會計處理和稅收處理有別於增值稅，結合權責發生制原則，貴公司2024年11月至2024年10月收取的住房租賃收入不能在會計處理中全額確認，收入應在年度月份單獨核算，並在不同會計年度按權責發生制進行分攤。 在會計中，它通過銀行存款、應收賬款、其他營業收入、應納稅額、稅金和附加金進行會計核算。