從理性的角度來看，房地產的下行趨勢是可能的它將繼續下去。
而這一輪的下行趨勢與前幾輪的下行趨勢有很大不同，這一輪的下行速度、深度、週期性和影響面它將超過以前的房地產市場每年冬天。
短期來看，不言而喻，榨油膏救市場並不能治標不治本，老潘更強調即使紓困被兌現但只能釋放被擠壓的觀望剛性需求，形成短期階段性企穩反彈，反而反彈“堅持”是不夠的。問題的核心癥結還在於：當前，中國經濟、民收、產業轉型、產業向存量時代轉移和其他基本面，不足以支援銷售的持續復甦和全面復甦。
但即便在目前的節點上，2024年8月，於亮就已經說過，房地產銷售正在超滑，只是在9月紓困後的少數**個月之後10月，11月，它繼續在“超跌”的基礎上賣出。
克服然後**是什麼意思？
房地產人不敢想象。 一旦遏制不住，那麼甚至不排除2024年房企人最後的民企信念“金地、萬科、龍湖”都將面臨雷霆萬鈞的危險。
part1 並不是說銷量在下降
相反，投資、啟動、銷售、融資等全方位的失敗
提醒了超倉的風險，那麼，截至目前，房地產下跌了多少？它下降了多少？
這一點，數字需要說話！
因此，老潘特別分開“土地出讓收入下降、銷售收入下降、房地產流失率下降、新建面積下降、房地產企業融資額下降對這五個指標進行了全方位的討論。
我不知道，我很害怕。
1、出地收入的50%。 土地是行業發展的引擎，從2024年8月開始7萬億到2024年不到4萬億，**50%，大部分地方**財政都指望賣地收入，可想而知23年後地方財政會有多難。
2、銷售收入變動， 從 2021 到 182 萬億到 23 中的 11約5萬億。 2年虧損近7萬億。 7萬億是多少個概念？應該說，中國95%的行業還沒有達到這個銷售高度。
3.新建築的變化。 新建築是一項投資，直接表明了當年房地產企業對房地產市場的信心變革引領銷售的第一次變革。而前幾年的這個指標 1671億平方公尺山峰急劇下滑如今，在2024年，這一數字還不到7億平方公尺。 在23年內，預計只剩下高峰期的一小部分。
4、融資金額變動。 2024年典型房企融資額由17萬億現在已經縮小到047萬億，收縮是如此猛烈和可怕。
5、房地產人離職的變化：據不完全統計，預計近年來從行業巔峰到現在，甚至有人預計70%的房地產人會離開這個行業。 僅在2024年，許多大中型房企就會在一年內裁員50%和70%以上，2024年還會繼續。
6. 典型的城市房價20%至30%，甚至50%。 過去有人說，30%是房價的紅線。 不過，以深圳這個每一輪週期的龍頭城市深圳為例，今年深圳學區住房的房價已經達到了50%，其他很多小區的房價達到30%是常態。
上述大部分幾乎減半**發生在這 2 年中。
在短短的2年裡，房地產已經從天堂走向了地獄，而且確實如此一站式直達！
上述樓市關鍵維度資料下跌，透露出深深的寒意。 不僅見證了今年房地產的劇烈調整，也幾乎摧毀了置身其中的房地產人心中最後的實力和信心！
part 2
與其問底部在哪裡，不如看看下一階段房地產市場的“中心”在哪裡
目前，我們都知道房地產市場嚴重超調，但更令人擔憂的是，我們仍然不知道什麼時候會超調底部在哪裡？
我們當然很高興看到 2024 年的最新峰會“以進步促穩定”，“先建立後打破”。“經濟指導方針，這意味著更明確大力發展經濟真的通過了更快、更有效的“發展”。解決當下積累的難題。
但我們也很擔心。
經濟復甦不是一蹴而就的大多數房企和上下游產業鏈企業可能等不到那一天。
比如，傳聞中短期內能夠大規模、高額落地的50家房企白名單，是否仍讓民營房企期待
其次，當今房地產存在很多問題長期結構性問題這是乙個在短期內甚至經濟回公升都難以解決的問題即使未來幾年房地產企穩，未來仍將面臨中長期結構調整、轉型公升級
回到對本輪房地產走勢的觀察，老潘強調在某種程度上，我們擔心今天的房地產底部在哪裡什麼時候結束？最好關注未來在房地產市場中可以長期維持的銷售中心和投資中心
這就像看行業本身、城市化階段、供需結構等從現在到2024年，從中長期來看，未來的銷售中心是第一位的未來投資的中心是**？
在銷售面積方面，基本共識是，儘管房地產銷售嚴重，但現階段（2024年至2024年）中國房地產的銷售中心應該在10億平方公尺左右。 雖然2024年將創造18億平方公尺的天空，但這並不是最後的瘋狂。
從住宅建設中心的角度來看，萬科玉良有針對性地表示：長遠著眼未來住宅建設的關鍵價值為1.0-12億平方公尺，現在預計2024年將是新住宅建設的領域小於7億平方公尺顯然，2024年的住宅建設正在下降。
從房地產投資中心來看，安信首席經濟學家高善文近期認為，到2024年期間，房地產投資GDP下限應為7%2024年已經是6%左右，預計2024年將**至5約5%。 這意味著房地產投資目前也已經超額完成。
對於樞軸值，它偏離樞軸值越遠，後期反彈就越強。
而不是從房地產投資和銷售的相對峰值來判斷資料的絕對值，因為它也可能是高峰期的乙個瘋狂的高點，比如深圳的房價，有的在40%以上或50%，那是因為他們一開始也很瘋狂。
有了樞軸值，所謂超跌與否，都有一條參考線！
part 3
用投資金額GPD代替銷售區域來評估房地產中心更合適
如何傳遞房地產下一輪樞軸價值的錨點要了解房地產過剩的真實程度？
近日，高善文博士在Essence 2024投資策略會上做了乙個樣本分析，就是乙個很好的參考案例。
首先，有必要明確未來中長期房地產轉向的前提條件，即假設在持續城市化的背景下，當前的房地產市場危機已經過去，並展望了 2030 年及以後在中國房地產市場的長遠發展中，可以維持的銷售面積大致水平是多少？
其次，銷售面積是衡量行業發展的主流評價指標之一，但問題在於，用銷售面積來看待未來（現在到2024年甚至更長時間）中國房地產的長期支點價值可能不合適。 這有兩個原因;
一我國一、二、三、四線城市的“銷售區域”價值存在巨大差異，對財務槓桿的影響也存在差異。 例如，在農村和小城市建造一平方公尺房屋的巨集觀經濟影響與在北京和上海建造一平方公尺房屋的影響不同。 同時，槓桿的使用也不盡相同，這反過來又對整個金融體系產生不同的影響。 二是用銷售面積來估計未來的市場中心，這在國際上是很難比較的。
因此，高善文提出了另乙個指標，即房地產投資GDP的比值而不是銷售面積的比值，來看未來中國房地產的長期中心價值。
為什麼選擇房地產投資GDP？這主要有兩個原因。
首先，對世界上發達國家和發展中國家進行比較將非常方便。 二該指標涵蓋了不同地區住房建設對巨集觀經濟的影響，甚至可以在一定程度上容納槓桿對金融和經濟活動的更廣泛影響。
第 4 部分：房地產投資已跌破樞軸值
如何了解中國經濟如何從兩位數增長到中低增長，城鎮化從65%增長到80%，以及老齡化和少子化趨勢，發達國家和發展中國家房地產投資GDP的綜合表現如何？
下面我們來看一下高善文基於東北樓市收縮期、日本樓市萎縮期、美國樓市萎縮期對三個樣本體系的系統分析：
觀察樣品 1
東北地區樓市的收縮期是乙個很好的觀察模型
你可能會感到驚訝為什麼要看東北樓市？
核心是因為東北地區房地產和城鎮化的高峰期早已過去！
研究東北地區情況的價值在於，自2024年以來，東北地區總人口呈快速下降趨勢每年下降約1%。在過去的十年中，中國東北的人口減少了1000多萬。
大約從 2014 年開始，除了哈爾濱、長春、瀋陽、大連所有其他中小城市的人口每年下降近1%，並且一直持續到現在。
由房地產市場推動的城市化高峰實際上在2024年至2024年的十年前半期提前結束。 在這十年的下半年，東北地區的房地產市場總體上是：它正在收縮、穩定和調整過程。 比如，無論是東北地區的大城市還是小城市，他們的銷售面積都處於巔峰狀態出現在2024年左右從那時起，整個住宅市場的銷售面積都出現了明顯的下降。 其中。
對於大量的中小城市來說，住宅銷售下降了60%，然後基本企穩
對於東北地區的一線城市來說，下降幅度在20%-30%左右，然後基本穩定下來。
對於整個東北地區來說，整個房地產市場的銷售面積在2024年之後基本穩定下來。 這個水平相當於開盤水平的60%，相當於整體市場下跌了40%。
無論是從人口統計學的角度，還是從住宅銷售面積絕對水平的變化來看，我們都可以說東北房地產和城鎮化的高峰期早已結束在人口萎縮和外遷的背景下，市場已經穩定下來。
在此背景下，東北地區房地產投資佔比，將為我們帶來一些有益的啟示。 那麼，東北地區房地產投資佔GDP的比重是多少，然後又趨於穩定呢？
我們可以看到，2024年之後，這個投資基本穩定在7%左右的水平。
住宅樓房銷售面積折讓6%，之後基本穩定，直到疫情前。 整個東北地區的房地產投資基本穩定在7%左右。這是在東北地區人口快速向城市遷移已經結束的背景下建立起來的，大量人口湧入城市的城市化程序即將結束。
觀察示例 2日本階段（2024年至2024年）。當時，日本房地產投資的中軸線是65%
日本房地產長期投資GDP的關鍵價值是什麼？
觀察一下，從2024年到2024年，日本的房地產投資比例相對匹配。
日本的城市化在80年代結束，在90年代經歷了十年或更長時間的房地產泡沫破滅，隨後是整體人口老齡化和總人口規模的下降。 在這種情況下，我們看到，日本的房地產投資是長期的中軸，佔GDP的6%5%水平
觀察示例 3美國（2014 年至 2023 年）。美國房地產投資佔關鍵價值的7%毫無疑問，美國是乙個高度發達的經濟體，早已結束了城市化。
此外，美國在2024年至2024年期間經歷了快速的房地產市場泡沫隨後，經歷了房地產泡沫的迅速破滅。 大約在2024年之後，美國開始從金融危機中走出來，經濟開始恢復相對正常的增長。 引人注目的跡象是，大約在那個時候，美聯儲開始加息。
2024年後，在美國房地產泡沫出現的背景下，房地產投資佔比也在7%左右。
在2024年美國經濟泡沫之前，房地產佔投資的近8%。
4、結論：中國房地產投資的7%是中低端
所以，從這些角度來看，我們可以在一定程度上思考。
考慮到中國城鎮化程序仍有一定的推進空間，考慮到中國的人均收入水平，還有一定的提公升空間，我們在此對同一階段的類似引數進行對比由此產生的7%水平應該處於未來長期房地產投資支點的低端。
現在中國的大致水平是多少？
2024年前後，中國經歷了一定規模的房地產泡沫破滅，此後房地產投資佔比一直在下降。 在2024年至2024年期間，這一比例約為9%。，很難考慮明顯高於長期的合理中心。 特別是，許多人認為中國在此期間經歷了它房地產市場快速泡沫
但我們所看到的是，絕大多數房地產市場的泡沫伴隨著投資的快速上公升，同時投資的快速上公升。 這在中國同期的資料中是看不到的。
但2024年和2024年，投資佔比明顯下降。 到2024年，房地產投資預計將佔GDP的6%以上。
我想補充一點，到2024年，中國的房地產投資應該佔GDP的比重低於 6%，如跌至。 7%左右的水平。
顯然，2024年和2024年中國房地產投資已經嚴重超支。
其實，相對的7%是通用的低端，我個人認為長期合理中心估計為8%。，這不會是乙個極端的估計，7%只是底端。 讓我們繼續進行一些國際比較。
你可能會說，將中國的資料與發達市場的資料進行比較似乎過於嚴格。 因此，我們考慮的另一種方法是將中國的資料與中國東亞鄰國的類似發展階段相對應。
例如，如果我們過去認為中國2024年的發展水平與2024年前後的日本和2024年前後的南韓大致相同，那麼中國的指標是否明顯偏離了合理水平？
比較中國在東亞鄰國的住宅投資佔GDP的比重，很明顯，有兩個事實是，幾乎一直如此，包括在住宅投資的高峰期，中國的水平並不明顯高於日本和南韓。
中國的住宅投資佔GDP的比重，即使在巔峰時期，也處於與日本和南韓相似的發展階段基本上，它處於乙個等級中，並沒有明顯更高。
在這一高峰之後，住宅投資佔GDP的比重開始下降，但中國的下降速度並沒有明顯慢於中國。
同時，考慮到近兩年房地產市場的劇烈調整，與同期發展階段相比，中國今年住宅投資佔比已經明顯低於同期的日韓，預計明年將繼續下降。 所以我們目前的投資規模明顯低於同期的日本和南韓。
另一方面，如果我們將中國放在所有發達國家的背景下進行比較，我們可以看到中國目前的水平在世界上處於明顯較低的水平，低於整個發達國家的中位數，處於整體排名的低端。
總結
綜上所述，有三點。
首先，如今房地產行業各大維度指標已經反映出正在下滑的事實，2024年繼續下滑的可能依然存在。 例如，標準普爾最近表示：2024年仍為房地產谷底之年。
其次，如今保障交付的房屋更多是為了民生，更多的是為了保護房企，更多的是為了避免風險繼續蔓延到混合所有制房屋企業，但即使完成了房屋和房屋企業的交付，仍然無法使整個房地產行業穩定健康。 房地產市場基本面的企穩、恢復和持續，是本輪危機結束後行業長期穩步發展的途徑。
第三，今天要從行業源頭解決問題土地徵用量、新增建設量、房地產投資、GDP三大來源開發指標均過剩下降只會加劇下一輪銷售的進一步下滑，最終使整個行業陷入惡性下滑。 但問題在於，三大來源指標都源於並依賴於銷售指標的變化。 所以保證銷售是保險業。 所以，保證樓房交房、保障民生只是區域性**，保證銷售才是整體的解藥，也是長久穩定的良藥！