每年年底，學區房市再次熱鬧起來。
首先，家長一般會提前做好準備，留出一些時間進行轉戶等操作。
二是一線城市學位預警較多，熱門學校依舊火爆，大家都想搶資源，一線學區含金量高，自然成為熱門商品，前幾年的**更是高。
近日，我們收到粉絲訊息，越秀區第一梯隊學區房都在降價，部分房源掛牌與實際成交的差價還不到半星。
不是嗎？學壩區真的能撿漏嗎？
讓我們來分解一下。
東風東路小學
說起越秀區第一梯隊學區的房子，自然離不開東風廣場、錦城花園、駿輝家族這三大佬。 
以東風廣場為例，2024年12月最低掛牌價維持在830000平方公尺，目前均價維持在8240,000-1170,000平方公尺。
成交量方面，今年下半年，東風廣場兩居室成交量為880,000平方公尺-10在40000平方公尺之間，單價主要是9，而今年年初，兩居室交易**幾乎全部是100000+平方公尺。
東風廣場的**整體比較強勢，但其最低掛牌**仍在下跌，成交價也為**。
近日，東風廣場又交易了約97平公尺的三居室低樓層朝南**，約858萬平方公尺，2024年，該片段中層成交價為11萬平方公尺，這一差距已達2約50,000平方公尺。
資料**：殼牌目前在東風廣場掛牌，擁有90-112平公尺的三居室單位，以及70平公尺左右的兩居室小公寓，去年底的小兩居室公寓還需要700萬左右才能中標，而今年年底，已經有不到630萬**， 現在還有竹筍可以撿。
接下來，我們來看看俊輝家族。
2024年12月，駿輝世家最低掛牌價約12萬平方公尺，今年最低掛牌價為107萬平方公尺，最低掛牌價已鬆動，有調整空間。
雖然君輝世家的掛牌單價有所下調，但總價還是比較高的。
其三居室**掛牌在1680萬至2150萬之間，最新**成交**也已漲至1400萬（雖然降價約200萬出售）。
專案整體成交量不算太高，雖然產品是三居室起步，但面積在144平公尺以上，而且必須繳納奢侈稅，所以這樣的產品在新房的衝擊動性會比較弱。
但是對於君輝世家這樣的產品，我覺得你買的是位置，在裡面住久也沒關係，如果你只是追求學區，那麼我建議三思而後行。
至於錦城花園，平均掛牌價為8940,000-12約8萬平方公尺，經過一年的調整，其最低掛牌價也有下滑趨勢。
目前，金城花園的三居室房源大多穩定在10-115萬平公尺，少則不足10萬平公尺，兩間有小批量小於9萬平公尺的掛牌**，總價約730萬左右即可中標，本次掛牌價格還是擠出一些水。
從掛牌數量來看，2024年12月，金城花園在售的**只有35套，現在已經發布了61套**。
文德路小學
文德路小學的標桿可以看東方文德廣場，這個板塊屬於片區的天花板，建築矮小，學校質量高，位置也很好，缺點是單棟樓的活動範圍較小。 
*以2024年12月為例，東方富達廣場的平均掛牌價為11約8萬平方公尺，今年同期最低掛牌價為1030000平方公尺，最高掛牌價約1360000平方公尺，在**方面沒有變化，整體表現比較強。
說實話，東方文德一居室和兩居室的掛牌價都在600多萬，價效比並不高。
如果你有自住的要求，需要乙個學區，我建議你以三居室或更高的單位為目標。
目前三房房源較多，面積約100-120平公尺，居住體驗感好，**在11萬-12萬平公尺範圍內，總價1200萬+。 
東山培正小學
東山培正小學（以下簡稱培小）標桿眾多，如蓮發明閣、東湖浩苑等。 
整體來看，沛曉對口專案的掛牌價格有一定的下行趨勢。
例如，君逸大廈去年12月的均價約為810,000 平方公尺 - 9在10,000平方公尺之間，今年變成了710,000平方公尺-8880,000平方公尺。
去年12月東湖公館均價為910,000平方公尺-1090,000平方公尺，今年同期已變為7770,000 坪-980,000平方公尺。
雖然大部分東湖公館業主的心態還是比較強硬的，比如兩套**已經掛牌了整整一年，沒有降價。
然而，仍有少數業主忍不住，選擇降價出售。
今年5月，東湖公館掛牌了一套90平公尺西北朝向的低層三居室單位，原價815萬，如今已跌至760萬，單價下降了約6000元。
除了上面的二手盤，裴霄周圍還有很多散落的盤，如果實在買不到像標桿盤這樣的，不用為了一棵樹而放棄整片森林，可以繞著外圍走一圈，**散落。
小北路小學
北秀花園、福虹花園均價有所下調。
例如，今年5月，福虹花園售出一套約83平公尺的西南朝中層兩居室**，成交價僅為710000平方公尺，總價約600萬。
考慮到福虹花園目前有兩套約83平公尺的兩居室朝北**，目前掛牌價為750,000 平方公尺 - 8在10000平公尺之間，看房子的人很少，這兩套***未來還有探索的空間。
對於喜歡小北路小學區的家長來說，這是一款值得期待的產品。
至於北秀花園的業主，也比較佛教徒，乙個75平公尺左右的兩居室單位，掛牌一年多了，才降了2萬元。
兩居室在560萬+左右，三居室680-830萬就能買到，比較合理強。
農林下路小學
農林峽路小學對口農本新村、中信東方廣場等專案已出現一定程度
這兩個專案的特點都是單位面積小，買家可以以較低的總價買到車。 近日，農本新村有一套兩居室公寓，面積約36平公尺，單價約6約4萬平方公尺，約250萬可開工，今年5月，農本新村還交易了一套總價約200萬元、單價約6萬平方公尺的小戶型。
剩下的兩居室單位大多在50-80平公尺，總價在300萬-500萬左右。
最後幾句話
目前，越秀區的學區房確實有一定的降價空間，現在是急於使用越秀區學校的家長的好時機，大家可以放心，真誠地和業主談談。
家長越早選擇心儀的學區，越早辦理手續，給自己留出的時間就越多，以免影響孩子的學業。
只不過，在選擇一梯隊學區房時，除了考慮對口校外，還需要注意產品的利用率和流動性，必要時看一下租賣比例，用下一套的思維來看待房子，這樣以後需要賣房出租的時候， 你不會太被動。
以上。