12月7日，穆迪發展新鴻基地產發展有限公司（「新鴻基地產」，00016HK）子公司新鴻基地產（資本市場）有限公司的評級從穩定下調至負面展望。
同時，穆迪確認新鴻基地產（資本市場）有限公司的高階無抵押票據及其多幣種中期票據（MTN）計畫的支援評級為“A1”，支援評級為“P”A1”。該等票據及中期票據計畫由其母公司新鴻基地產提供無條件及不可撤銷的擔保。
穆迪副總裁兼高階信貸官Stephanie Lau表示：“負面展望反映了穆迪預期新鴻基地產的業務將在未來12-18個月內受到香港特別行政區和中國大陸住宅和商業房地產市場低迷的負面影響。 加上不利的利率條件，新地的盈利和信貸指標將低於歷史平均水平。 ”
穆迪預計，由於巨集觀經濟狀況疲弱、利率高企以及香港特區新增辦公樓面積增加**，未來12-18個月，房地產市場仍將充滿挑戰。
新鴻基地產的穩健業務及財務狀況表現良好，這得益於其優質投資物業組合的強勁經常性租金收入、較低的財務槓桿、在香港特別行政區房地產市場的領先地位和長期經營記錄，以及審慎的財務管理和出色的流動性。
評級理由。 未來1-2年，新地產經調整EBITDA可能維持在年均約330億港元至360億港元，與截至2024年6月30日的2023財政年度相若，但遠低於歷史平均水平。 該公司在2024財年從房地產銷售中獲得的利潤疲軟將被租金收入的小幅增長和非房地產業務的利潤小幅增長所抵消。 穆迪還預計，該公司調整後的EBITDA利潤率將從去年同期的51%大幅下降至2024財年的47%，反映出房地產開發利潤率下降。
加上利息支出增加，未來12-18個月的新地息稅前利潤將維持在46 次到 5 次3 次，與 50 倍相似，但明顯低於 2019-2023 財年 6是五年平均水平的 8 倍。 同期，其調整後的債務EBITDA也將保持在3大約3次。 這些比率使該公司處於A1評級類別的弱端。
該公司龐大而穩定的租金收入**，加上其主要位於香港特別行政區的防禦性和多元化業務組合的經常性收入，將緩解其物業發展業務帶來的潛在波動性。
該評級亦反映新鴻基地產在香港特別行政區的地域集中度，以及其對波動較為劇烈的中國大陸物業市場的敞口。 然而，穆迪預計新鴻基地產將繼續利用其在香港特別行政區的豐富開發經驗，在投資中國大陸時採取謹慎的態度，以儘量減少擴張風險。
在環境、社會及管治（ESG）方面，對新鴻基地產的信貸評級有正面影響。 該公司的環境和社會風險敞口是由其對自然資本的高度依賴以及自然氣候、客戶關係和生產風險敞口所驅動的。 然而，這些風險的影響被其審慎的財務政策和經驗豐富的管理團隊，以及其在房地產行業的長期成功經驗所抵消。
可能導致評級上調或降級的因素。
倘若新鴻基地產在香港特區房地產市場持續復甦的背景下改善盈利，或該公司展現出去槓桿化的能力，穆迪可能會將其展望上調至穩定。
顯示上調至穩定前景的信用指標包括非房地產開發息稅前利潤（按比例合併合資企業後）仍為50-5.5倍以上，調整後債務資本保持在18%-20%以下。
相反，如果新鴻基地產偏離其審慎的財務政策，削弱其核心財務指標，並將非房地產開發息稅前利潤維持在5，穆迪將下調其評級0-5.低於5倍，或調整後的債務資本持續在18%-20%以上。
該公司在中國大陸的風險敞口已大幅增加至總資產的30%-35%以上，這可能會對其評級造成壓力。
新鴻基地產總部位於香港特別行政區，是中國香港領先的房地產開發和投資公司之一。 該公司2023財年的收入為710億港元。