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曾幾何時，朝陽望京是可以與海淀清河並駕齊驅的高階工業核心區，也是北京房地產市場第二活躍的板塊，僅次於學區房。
在2024年底北京樓市第一波浪潮中，望京、清河是除東西海學區房屋外首批開放房價的地區。
出乎意料的是，原本各方面都相媲美的兩個領域，但此後，樓市的走勢一直是：
兩極分開。
望京是北京投機者最關注的核心板塊，在2024年底房價開盤之初，吸引了來自全國各地的投機者蜂擁而至。
據我所知，北京、上海、深圳、新疆、內蒙古等地的很多房地產投機集團，在望京開啟了簡單粗暴的掃蕩模式。
這也使得望京北一大批優質次新小區的房價在短短半年內漲幅超過30%，堪稱北京漲幅最大。
2 0 2 1 年 下 半 年 ，全 國 樓 市 迎 來 最 強 調 控 ，而 北 市 樓 市 風 向 變 變 ，收 緊 貸 款 和 房 市 市 政 策 ，致 致 市 場 熱 度 急 速 降 溫 。
本來就處於短期投機模式的投機者也從“捂板捨己賣”轉變為“賣出貨”，疊加望京周邊朝陽肆無忌憚的瘋狂土地供應，轉移購買力。
這使得望京的房價在上半年快速上漲，然後在下半年進入第一通道直到今天，它幾乎已經橫盤下跌。
除了少數優質社群外，還有大量社群將之前收益的利潤全部返還，有的社群甚至倒退到六年前。
同樣是高階產業核心區的清河，由於前期漲幅較弱，房價與望京相比存在不少差距，老舊破舊堆積，掩蓋了區域整體均價，並不引人注目。
隨著望京的“雷霆”，大量被壓抑的投資需求急需尋找新的投資領域，再加上自我推銷的推動，清河從此成為：
北京投資需求的首選。
而且，與望京相比，新**堆積如山，嚴重分散了購買力;清河板塊以老小為主，新建社群不多，標桿質量亞新只有一兩個。
這更有可能造成“焦點效應”炒作**。
只要頂標樓盤的房價保持第一，開具價差後，就可以帶動普通的次新**，從而帶動整個地區的房價。
最終，清河不僅從頭到尾吃下了2024年的漲幅，反而從此，房價已經連續三年暗中上漲。
近兩個月，北京房價迎來兇猛**，幾乎所有地區的成交也都是以“以價換量”為主。
不管學區的非學區，核心不是核心，新還是老的、小的，房價都出現了不同程度的，從10%到20%以上不等。
僅青河，新房業績極為強悍，有的社群甚至能實現逆勢。
例如，臨西清河神盤11月成交一套中層109平公尺兩居室房屋，成交總價1086萬。 今年3月，同房總成交價為1158萬，表面上看，房價為62%。
其實只是妥妥的收回，不是**，要知道，2024年房子總成交價只有8.50-880萬左右，與三年前的**相比：
**超過200萬，增長23%。
西三旗石華龍月一期於10月成交，成交價1700萬，成交價127平公尺三房。 今年3月成交價為1678萬，逆勢**。
2024年初，世化一期同單位總成交價在1300萬左右，與四年前相比
**400萬，同比增長307%。
石花龍月三期，10月底，一套中層135平公尺三居室成交，總成交價1750萬，21年成交價1550萬，20年成交價1220萬，與三年前相比
**530萬，同比增長434%。
清河質量標桿橡樹灣四期，11月初，一套中層997平公尺兩房，成交價1377萬，今年3月成交價1355萬，逆勢**。
而在2024年，同型別交易總價約為960萬至1000萬，而四年前
**近400萬，同比增長377%。
清河房價漲幅最大的龍頭樓盤，無疑是頂級豪宅橡樹灣五期（萬橡大廈）。
前段時間，萬橡樹大廈成交記錄刷網，一套4樓238平公尺的大平板四居室，總價3290萬，今年上半年中層成交價3700萬。
2024年6月，我們有一位客戶以總價超過2200萬的價格購買了萬向公館一套238平公尺的四居室公寓，今年漲幅高達72%，甚至與目前的低層交易相比也是如此
也** 1090萬，增加495%。
此外，品質一般的萊珍家園和當代城市住宅等住宅區的第二套新三居室住宅也表現異常出色。
在上月底統一的一篇文章中，我說房子是作為投資產品沉澱資金的，對應的買家階層越富有，產品跌幅就越大。
過去很多人都是“豪宅歷經週期永不跌”，認為市場再爛，豪宅也只有漲跌，頂多是橫盤整理。
發自內心地說，豪宅確實是“易漲難跌”，而扛起跌勢的底層邏輯是“需求多少”，而需求端則是國家尖頂上最不壞的那群人。
但背負跌幅並不意味著不會跌，而是最後的**，當所有的投資標的都被拖累時，沒有人可以孤軍奮戰。
在如今泥濘沙土的今天，北京房價的定價體系正在重構，清河和萬橡公館也不例外
**，這只是時間問題。
其實從今年開始，我陸續勸阻了很多前來諮詢清河板塊的讀者，而這幾年的誇張漲幅顯然透支了價值，我個人認為，它是目前北京最危險的板塊之一。
一線強二線城市核心區的長期價值是共識，不需要過多討論，也不需要撬動。
清河是中關村軟體園的核心區域之一，匯集了騰訊、新浪、滴滴等700多家企業總部，素有“通用網際網絡中心”之稱。
擁有非常強的碼農購買力和最高端需求的支撐，是北京核心區的核心。
而本文的觀點並不是要否定清河的價值，相反，我還是堅定地看好清河的長遠發展和長遠價值，只是提醒大家：
敬畏風險。
畢竟，對板塊城市長期價值的信念，不能忽視房價和磨底的短期風險，更何況這種明顯“超高”的領域。
無論乙個領域有多有價值，也不代表你在任何時候都有價值，如果時機不對，那就是給你的：
它不僅一文不值，而且還會面臨高位站崗的風險。