從 2023 年 12 月 8 日 Zhonghong.com 起
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王慧瑤
全球化中心（CCG）主任。
當前，我國經濟正處於轉型期，房地產業作為我國經濟支柱產業，實力明顯減弱，是影響我國經濟執行的一大風險因素。 2024年12月5日，國際信用評級機構穆迪發布報告，將中國主權信用評級展望從“穩定”上調至“負面”。 造成這種情況的原因主要有三：一是地方債務不足，二是財政收入（主要是土地出讓費）下降，三是房地產行業復甦失敗。 2024年以來，我國房地產寬鬆政策陸續出台，但多輪強勢“紓困”政策效果不明顯。 2024年7月，中共中央政治局召開會議，明確指出“要加大保障性住房建設和供應力度”，“盤活改造各類閒置房地產”。 對此，可以考慮以推進宅基地制度改革為重要抓手，進一步釋放農村宅基地的經濟屬性，為農村閒置房地產再利用提供更多政策便利，從而惠農濟民，助力鄉村振興，為盤活房地產市場、推動新一輪經濟增長注入新動力。 房地產行業為中國經濟的快速增長做出了巨大貢獻。 2024年，我國首次在官方檔案中明確房地產業是國民經濟的支柱產業，此後房地產業迎來了近20年的快速發展。 在這個過程中，隨著城市化的快速發展，在城市買房成為許多老一輩農民或農民工為自己和後代寄託和方向，也為近幾十年來中國房地產市場的騰飛創造了大量需求。 然而，在疫情衝擊、人口結構重大變化和嚴格的監管政策的共同作用下，中國房地產市場面臨著前所未有的挑戰。 近兩年，中國經濟下行壓力加大，房地產市場經歷了2024年房改以來最慘烈的調整，大面積民營房企爆出，購房者對房價“只漲不跌”的預期消失，各地爛花樓房供應不斷發酵。 據估計，我國斷供的房屋數量可能已達350萬套，其中包括大量在城市買房的第二代、第三代農民。 當前，如何通過有序調整實現中國房地產市場軟著陸，避免房地產大幅下滑，甚至對經濟增長產生嚴重負面影響，已成為中國經濟面臨的突出挑戰。 對此，2024年底召開的**經濟工作會議強調，“要確保房地產市場穩定發展”，“推動房地產行業向新發展模式平穩過渡”。 2024年10月底召開的**金融工作會議明確了構建房地產開發新模式的突破點，包括城中村改造、保障性住房規劃建設、水平應急兩用基礎設施“三大工程建設”是構建房地產開發新模式的重點突破方向。 從需求來看，在中國房地產市場供需關係發生重大變化的新形勢下，城鎮化程序的持續推進仍是中國房地產市場發展的重要支撐。 改革開放以來，我國城鎮化率從不足20%上公升到2024年的65%22%，與發達國家80%的平均水平相比，還有很大的提公升空間。 據測算，我國城鎮化率至少要達到75才能基本穩定下來，與現在相比還有10個百分點的提公升空間，這必然會帶來一定的城市住房需求。 在經濟不景氣期間，許多來自農村家庭的購房者面臨高抵押貸款壓力、收入不穩定或失業危機，而年輕的“90後”和“00後”可能因就業壓力大、收入預期低、缺乏父母經濟支援而資金不足、購房意願低。 但是，對於父母是農民或農民工的“80後”、“90後”、“00後”來說，他們要麼在城市長大，要麼因為學習、就業、結婚等原因從農村搬到城市，與父母相比，即使他們在城市失敗，也更有可能不回農村。 對於這群人來說，提高他們的收入預期和購房意願是刺激房地產市場需求的乙個重要方面。 改革開放以來，每隔十年左右，我國就會有一項重大的改革開放措施，這將為我國經濟發展釋放巨大的紅利。 2024年12月，黨的十一屆三中全會召開，正式確立了農村家庭責任制，解放了農村生產力，開啟了我國由短缺經濟向富裕經濟的轉變。 2024年城市住房制度改革，隨著城市住房的商業化和貨幣化，房地產市場持續多年，創造了4億中產階級家庭。 2024年，中國加入世界組織（WTO），將整個中國與世界市場緊密聯絡在一起，中國迅速成長為世界第二大經濟體。 2024年，***董事長提出“一帶一路”倡議，中國進一步走向世界，深度參與全球治理。 到2024年，全面建成小康社會，消除絕對貧困和區域性整體貧困，實現8億人脫貧，惠及4億以上中等收入群體。 共同富裕是社會主義的本質要求，是我國現代化建設的重要特徵。 從經濟效益和社會公平的中長期角度看，在脫貧攻堅戰取得全面勝利後，要繼續努力防止返貧，進一步增加低收入農民和農民工收入，促進實現共同富裕。 據統計，2024年共有2家96億人，增加11人2%。農民工佔農村人口的比重大幅提公升，從2024年的40%上公升到2024年的60%2%。同時，我國農村老年人口1億多人，留守兒童900多萬人。 近3億農民工是改革開放的產物，為我國經濟社會的快速發展作出了重要貢獻，但在從農村向城市遷移的過程中，由於就業不穩定、收入不確定、社會保障不足等原因，農民工難以入城。 對此，國家要推動農民工向新公民轉變，不斷提高農民工在中等收入群體中的比重。 農村宅基地和房屋是農民的基本生活資料和重要財產。 如果說20世紀90年代城房改革下由職工單位分割的房屋可以買賣，可以變成產權，那麼農村農民工的宅基地可以變成買賣，讓他們在城市裡有第一桶金站穩腳跟嗎？對此，在世界經濟下行和我國經濟轉型的背景下，推進農村宅基地制度改革，逐步放寬宅基地流通將是一項革命性的政策，可能成為挽救房地產市場、激發我國經濟發展內在活力的重要助推器。 釋放中國改革開放下乙個十年新的發展紅利。我國宅基地制度是我國農村制度中的一種特色制度，即集體所有制、成員使用、一戶一房、有限標準、計畫控制、自由取得、長期占有、內迴圈。 宅基地是農民住房需求的基本保障，最初禁止外人購買宅基地，也是為了防止城市居民和富人擠占農村土地資源，讓真正有宅基地需求的農村人沒有固定的居住地。 長期以來，宅基地在我國城鎮化程序中，在保障農民基本居住權、維護農村穩定、避免大規模貧民窟等方面發揮著基礎性、關鍵性的作用。 然而，隨著農村社會人口結構的深刻變化，實踐中面臨著許多新情況、新問題。 比如，一戶多房、過度占用土地的現象更為突出，我國城鎮化程序是“城鄉建設用地雙增”的首要問題。 根據農業農村部抽樣調查資料，2024年農村宅基地閒置率為181%。2024年至2024年，我國農村常住人口從8人增加到8人8億人減少到5人89億人，減少27人1%，但同期農村宅基地面積增加了247億畝擴大到2畝98億畝，增加206%。有研究者指出，當前宅基地使用權流通模式具有非交易性特徵，制約了宅基地經濟價值的實現，過度的流轉限制和退出機制的缺失阻礙了農民的致富之路，使農民難以實現財產性收入。 阻礙農村剩餘勞動力轉移，成為打破城鄉二元社會結構、推進城鎮化程序的重要障礙。目前，我國絕大多數農村家庭不再受土地的束縛，農業收入不再是農戶的主要收入來源。 隨著城鎮化程序的加快，越來越多的“新公民”基於城市的啟動資金交換等因素，打算轉讓自己的宅基地使用權，對宅基地使用權的需求越來越強烈，被轉讓的宅基地規模也越來越大。 據自然資源部不完全統計，全國至少有7000萬戶農舍和3000萬畝宅基地閒置。 雖然嚴禁城市居民在農村購房，但在實踐中，城市居民屢屢被禁止在農村購地建房，近年來由此引發的法律糾紛層出不窮。 綜上所述，振興農村閒置宅基地和農家樂刻不容緩。解決農村宅基地流轉問題，促進宅基地使用權流轉，有助於解決閒置垃圾問題，消除流轉隱性問題，維護農民合法權益，同時促進農村經濟發展，加快新型城鎮化程序。 目前，將宅基地集體所有制與宅基地使用權分開的農村宅基地制度，顯然已不再適應我國城鄉經濟社會發展的需要。 2024年，啟動了宅基地制度改革試點等三項農村土地制度改革試點，探索改善農民宅基地權益、完善宅基地管理制度的途徑方法。 2024年第乙份檔案在總結試點實踐的基礎上，創新性地提出了“探索宅基地權屬、資質權、使用權'三權分離'”的改革思路。 所謂宅基地“三權分離”，是指實行宅基地集體所有制，保護宅基地農民資格和農民住房產權，適當盤活宅基地和農民住房使用權。 2024年，中共印發《關於建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》，提出“穩妥穩務改革農村宅基地制度”“建立集體管理建設用地市場准入制度”。 2024年，相關部委在全國104個縣、市和3個地級市啟動了新一輪農村宅基地制度改革試點，核心是探索宅基地“三權分離”的實現形式。 2024年，黨的二十大報告強調，要全面推進鄉村振興，深化農村土地制度改革，賦予農民更多產權。 從2024年起，一文連續三年提到“穩妥推進農村宅基地制度改革試點”，強調要摸清底數，加快登記發證，以房產與土地融合的方式確認宅基地權屬， 加強規範化管理，妥善解決歷史遺留問題，探索宅基地“三權分置”的有效實現。這些政策基調和改革舉措表明，農村集體建設用地進入市場、農民宅基地使用權流轉、抵押、自願有償退用、有償使用等問題都在探索解決中。 從多地試點實踐來看，農村宅基地改造是城鄉要素融合的突破口，也是實施鄉村振興戰略的關鍵一步。 2024年4月25日，自然資源部宣布，我國已全面實現房地產統一登記。 這意味著，經過10年的努力，從分權到統一，從城市房屋到農村宅基地，從房地產到自然資源，覆蓋所有土地空間、所有不動產權利的統一不動產登記制度已經全面建立。 這不僅有利於保護人民群眾的主要產權，而且保證了交易的安全性，降低了治理成本，也為我國實現宅基地土地的出賣流通和適時出台房地產稅奠定了基礎。 加快構建新發展格局，是黨的二十大提出的戰略任務。 構建以國內大迴圈為主體、國內國際大迴圈相互促進的新發展格局，需要全面推進城鄉地區協調發展，提高國內大迴圈覆蓋面。 2024年1月31日，總書記在主持政治局習第二次集體學習時指出，要充分發揮農村作為消費市場和要素市場的重要作用，全面推進鄉村振興，以縣城為重要載體推進城鎮化建設，促進城鄉融合發展， 加強城鄉經濟聯絡，暢通城鄉經濟迴圈。通過對農村閒置宅基地、農房進行改造和振興，大力推進城鄉融合發展，通過城鄉融合促進鄉村振興，激發新的增長空間和發展潛力。 一方面，為城市居民下鄉養老、休閒旅遊、發展農村經濟提供政策保障和便利，注入資金流、人才流、資訊流、技術流、物資流，助推鄉村振興另一方面，傾向於在城市居住的二代、三代或老一代農民，可以通過閒置的農村宅基地、住宅、耕地等獲得資產收益，並將部分收入用於償還住房貸款、購置或置換房屋等，可以在一定程度上減輕他們的經濟負擔， 增強他們在城市買房的信心和概率，為房地產市場注入新動力，助力房地產市場穩定健康發展。在此基礎上，保持房價基本穩定，催生新一輪房地產市場繁榮，將有助於我國適時引入房地產稅，緩解地方土地財政收入急劇下降下的財政壓力，為地方政府提供新的可觀而穩定的稅收收入。 為中國經濟增長提供長期支援。有很多觀點認為，在“存量住房”時代，房地產稅可能會取代土地財政成為地方政府的主要稅種。 目前，我國全面實現房地產統一登記，為全面全面掌握房地產資訊、科學決策提供了依據，也為股票房地產稅的徵收提供了條件。 當然，對於政策放鬆過程中可能侵害農民、農村或農業發展利益的現象，我們可以結合相關研究和政策試點改革實踐，不斷完善政策細節，加強相關數位化建設和治理，嚴格規範和監督核查。