下面我們簡單談談房地產成本的構成
1.土地成本。 土地成本包括土地出讓金、土地徵用費或拆遷安置補償費。 房地產開發企業取得土地的方式有三種：協議轉讓、招標轉讓、拍賣轉讓。 目前，後兩種方法基本是中流砥柱。 隨著國家對土地巨集觀管理政策的收緊，通過拍賣方式取得開發用地已成為大多數開發商獲得開發用地的有效途徑。 目前，在我國城市商品房的構成中土地成本約佔20%並有進一步的上公升趨勢。
2、前期施工成本施工前期費用主要是指房屋開發“三通一平”等前期規劃、設計、可行性研究、地質勘查和土地開發費用。 他在總成本組合中所佔的比例相對較小一般不超過6%。
3.施工和安裝費用。 建築安裝工程中廢紙房施工所發生的建築工程、裝置、安裝工程費用，又稱房屋建造安裝費用。 他在整體成本組合中佔比相對較大。 從我國目前的情況來看，它佔了整個成本的40%左右。 4、市政公共設施造價 市政造價包括基礎設施和公共配套設施建設造價兩部分。 基礎設施建設費用主要指道路、自來水、汙水、電力、電信、綠化等的建設費用。 公共配套設施建設費用是指建設用地內為居民提供配套服務的各種非營利性公共設施（如學校、幼兒園、醫院、派出所等）和各種營利性配套設施（如糧店、菜市場等商業網點）所發生的費用。 他還參與了多個戶外專案，如燃氣調壓站、變電站、自行車棚等。 在房地產開發成本構成中，專案佔比很大在中國，一般在20%至30%左右。
5.管理費用。 管理費主要是房地產開發企業為組織管理房地產開發經營活動而發生的各種費用，包括管理工資、差旅費、辦公費、保險費、職工教育費、養老保險費等。 它只佔總成本構成的一小部分一般不會超過2%。
6.融資利息。 由於房地產開發周期長，所需投資金額較大，因此必須依靠銀行的信貸資金，在開發運營過程中通過貸款籌集資金應支付給金融機構的利息也成為開發成本的重要組成部分。 但其規模與擬開發專案的規模和融資金額密切相關，因此成本構成的比例相對不穩定。 同時，由於國家對房地產開發行業融資的限制，這個成本應該考慮公司的股權結構和股東自身的現金流，這確實在不同企業之間有較大差異。 只是賬面上的資料可能還沒有完全透露出來！
7. 稅費。 稅費包括兩部分：一是稅收，與房地產開發建設相關的稅費包括房地產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、二稅一費（增值稅、城市維護建設稅和教育費附加）、契稅、企業所得稅、印花稅、 外商投資企業及外商企業所得稅等;另一部分是行政事業性收費，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取，專案數量眾多，不規範。 包括如徵地管理費、商品房交易管理費、大型市政配套費、人防費、氣電增容費、開發管理費等。 目前，我國房地產開發成本構成比重比較大一般在15%至25%左右。
8、其他費用。 其他費用主要指前七項不能包括的所有費用。 在成本構成中主要包括銷售廣告費用、各種不可預見的費用等一般不超過10%。
今天，讓我們從成本線開始.....資料標準是根據歷史專案的經驗進行總結的，都是有證據的，比較可靠，但專案差異比較大。
明確每個帳戶的標準成本和計費基礎
1.土地的價格
這次投資是最好的，一句話就不多說了，根據**文件的實施方式是：
1.1、憑票土地價格（競價、拍賣、掛牌）：按照徵地檔案執行。
1.2、開具發票的土地相關稅費（契稅、印花稅等）：契稅的3%-4%，統籌稅可按405% 計算;
1.3、土地付款或無票補價：注意填寫位置，否則會影響稅費的計算
1.4、拍賣服務費，一般為01%。
1.5.指標收費，各地收費標準不盡相同，以成都為例，主城區面積30萬畝。
2、開發準備費（共計200-250元）。
2.1、勘測測量費：包括專案測繪費、工程引資費等專案初期勘測測量費用;單邊標準：3元平方公尺，山地工程6元 計費基數：報告面積（地上+地下）。
2.2、規劃設計費：包括專案專案總體規劃設計費、規劃概念設計費、方案設計費、施工圖設計費、市政配套設計（景觀、小市政）、圖紙審查及專業設計顧問（不含樣板間設計費）單邊標準：高層、低層20-60平方公尺（不同地區差異較大），山地工程100平方公尺;計費基數：報告面積（地上+地下）。
2.3、申請審批及施工費：包括常規施工費，如城市建設費、根據實際情況收取的還款費、可返還費及特殊費等，各區域費用差異較大;單邊標準：地區差異，京東地區約200元平方公尺，北京北部最高350元平方公尺;計費基數：報告面積（地上+地下）。
2.4、三方一級收費：包括水、電、路及場地平整費，單邊標準：10元平方公尺，山區工程增加150-300元土方平整及擋土牆砌築等費用;計費基數：報告面積（地上+地下）。
2.5、臨時設施費：臨時場地及辦公費，單邊標準：10元平方公尺，計費基數：報告面積（地上+地下）。
3、主要建設安裝工程造價（合計2400-3000元） 建築安裝工程造價是房地產企業容易造價虛報的重點領域
一般按業態歸納，單類業務構成由多個指標組成，在計算方法上，地上成本+地下成本+級配成本=總成本;
3.1 樓上（12F-28F）。
1）單層地下造價（不含車庫面積、投影地下室）單邊標準：3700元平方公尺（指北京某專案，視專案情況而定）計費基數：單層地下面積。
2）單方標準單件上圖造價：1800元平方公尺（指北京某專案，視專案情況而定） 計費基數：單件地上面積計算簡單，（1）（2）綜合計算可得到結構成本：約1900元 計費基數：採用報告面積（地上+地下）
3）分級成本：根據產品線的檔次，不同檔次的成本因材料不同而有很大差異，主要區別體現在外窗和外立面上單邊標準：300元平方公尺、400元平方公尺。
計費基數：報告面積（地上+地下）。
3.2 小型高層建築（7F-11F）。
1）單台地下造價（不含車庫面積，一般不超過地上面積的10%） 單邊標準：3500元平方公尺（指北京某專案） 計費基數：單層地下面積。
2）單台地上成本單邊標準：1800元平方公尺（指北京某專案） 計費基數：單台地上面積易於計算，（1）（2）綜合計算可得到結構成本：約1900元平方公尺計費基數：使用上報面積（地上+地下）。
3）分級成本：小型高水平產品接近高水平，略高於高水平;單邊標準：300元平方公尺、500元平方公尺計費基數：報告面積（地上+地下）。
3.3間平房（5F-6F）。
1）單層地下造價（投影地下室）單邊標準：2600元平方公尺（指北京某專案）計費基數：單層地下面積。
2）單邊單項地上成本標準：1800元平方公尺（參考北京某專案） 計費基數：單件地上面積易於計算，（1）（2）綜合計算可得到結構成本：約1800元 平方公尺計費基數：使用上報面積（地上+地下）。
3）平整成本：由於平房產品產品等級略高，平整成本高於高層單邊標準：500元平方公尺，600元平方公尺計費基數：報告面積（地上+地下）。
3.4層聯排別墅（6F以下，多為4F）。
1）單層地下造價（一般不超過地上面積的30%） 單邊標準：2500元平方公尺（指北京某專案） 計費基數：單層地下面積。
2）單台地上成本單邊標準：1700元平方公尺（指北京某專案） 計費基數：單台地上面積易於計算，（1）（2）綜合計算可得到結構成本：1900元 計費基數平方公尺：採用報告面積（地上+地下）
3）平整成本：疊放式產品的平整成本高於高層，因為產品品位略高 單邊標準：按建築風格550元、600元、700元平公尺計費基數：報告面積（地上+地下）。
3.5.雙分離式和單戶型產品。
1）單層地下造價（一般不超過地面面積的40%）單項標準：3000元平方公尺（指北京某專案）計費基數：單層地下面積。
2）單台地上成本單邊標準：1900元平方公尺（指北京某專案） 計費基數：單台地上面積易於計算，（1）（2）綜合計算可得到結構成本：2200元 計費基數平方公尺：採用報告面積（地上+地下）
3）分級成本：單戶產品由於產品等級最高，分級成本最高。
單邊標準：普通款1200元平方公尺，法式款最高1600元平方公尺;
計費基數：報告面積（地上+地下）。
PS：影響施工安裝成本的因素有很多，如岩土條件、裝配率比、綠色建築要求等。 具體情況取決於土地本身的規劃條件。
3.7 特殊賬戶的部分費用可能有一些特殊配置，需要單獨計算，標準參考如下：
1）精裝修單邊標準：按等級差，600元、1000元、3000元非計費基數：（地面面積+獎勵面積）*085，注：這是房地產開發企業LAT成本管理的重點
2）太陽能屋頂集熱器收費標準：4500-6000戶（按經營型別計算）陽台戶收費標準：3000-4000戶。
3）充電樁：一體一機一槍，40000套;
4）裝配式增設費：300元平方公尺;
四是小區管網工程造價（共計220-450元）。
包括給排水系統、供暖系統、燃氣系統、供電系統及高低壓裝置等智慧型化系統工程建設費用，區域差異較大，分為220-450個範圍，京東綜合造價240平方公尺;
1）給排水系統：普通區域40元，部分新建區域100元
2）採暖系統：普通區域不收取任何費用，部分新開發區100-150元;
3）燃氣系統：一般區域30-40元;
4）供電系統及高低壓裝置：電力系統屬於金額最高的主體，120-140元;
5）智慧型化系統：高層產品10元，低層產品20元;以上 5 項按基數計費：報告面積（地上 + 地下）。
5、景觀費（折合120-300元）。
首先要界定景觀用地的概念，在建設用地範圍的紅線內，除建築基層面積的20%-30%和市政道路外，該部分統稱為景觀用地，景觀用地的硬景觀和軟景觀按7：3考慮開放;單邊標準：景觀工程造價根據同款風格會有很大差異，以元為單位計費基數：紅線用地面積-建築投影面積-市政道路面積-（約佔總用地面積的70%）。對於容易出現虛假成本的房地產公司來說，景觀費也是乙個關鍵領域
6、配套設施（300-500元）。
配套設施以地下室、商業、會所為主，尤其是車庫部分，規模最大（它是否可銷售是關鍵
1）車庫：按車庫型別分為普通車庫和人防車庫，人防車庫需要設定人防裝置、人防門等，造價略高單邊標準：普通車庫2800元，人防車庫3100元;計費基數：地下車庫面積（以某專案為例，地下及地上約30%）。
2）配套業務：以粗交貨的低層業務為主，根據不同款式在成本上有一定的差異;單邊標準：普通款約3000元，法式款3500元 計費基數：以企業實際建築面積為準，一般為地上面積;（如果商家屬於高層1F，請注意不要重複計算總面積）。
3）會所：根據專案定位，會所的高階專案最先進，一般來說，會所多以精裝修為主，因此成本標準相對較高;單邊標準：考慮裝修費用3000元，普通風格費用6700元，法式風格費用7000元 計費基數：按企業實際建築面積計算。
4）配備小學、幼兒園：一般為低層產品，大部分產品為簡易單邊標準：教學樓2300-2500元，體育館2700元 計費基數：按實際建築面積計算，一般在地面上。
7、專案相關費用：監理費、結算前準備費（30-50元）。
屬於開發開銷範疇，部分領域參考標準如下：單邊標準：監理費20元，預結算準備費15元，綜合35元;計費基數：報告面積（地上+地下）。
稅務問題
主要包括增值稅、城建稅及附加、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、企業所得稅、耕地占用稅、個人所得稅和契稅等。 其中，土地增值稅和企業所得稅是房地產企業關注的重點
1、增值稅
1）稅目和稅率。
增值稅 （VAT） 涵蓋無形資產的轉讓和不動產的出售（包括建築物或構築物的出售以及其他土地附件的出售），稅率為 9% 或 3%。
2）特別規定。
單位轉讓不動產的有限產權或者永久使用權，以及單位無償贈與他人贈送不動產，應當視為出售不動產。不動產的出售在轉讓不動產占用的土地使用權時比照徵稅。 參與投資者的利潤分配和共同投資風險無需繳納增值稅。 但是，股權的轉讓應按本稅目徵稅。 土地租賃和不動產租賃不對無形資產轉讓和不動產銷售徵稅，而是對租賃行業的稅目徵稅。 土地所有者轉讓土地使用權和土地使用者將土地使用權返還土地使用權，不徵收增值稅。 不動產的出售在轉讓不動產占用的土地使用權時比照徵稅。
3）納稅人在納稅地和納稅時間出售不動產、轉讓土地使用權的，應當向土地、房屋所在地主管稅務機關申報繳納增值稅。
增值稅應繳稅款發生時間為納稅人收到營業收入款或者取得營業收入收款收據之日。 納稅人轉讓土地使用權或者出售不動產，採取預付款方式的，自收到預付款之日起產生納稅義務。 單位贈與不動產的，不動產權屬轉移之日產生納稅義務。
5）二手房銷售問題。
根據《財政部 國家稅務總局關於全面推進營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3的規定，“5.個人購房不滿2年，對外出售的，按5%的稅率全額繳納增值稅;個人購房2年以上（含2年）免徵增值稅。 上述政策適用於北京、上海、廣州和深圳以外的地區。 個人出售購買不滿2年的房屋的，應按5%的稅率全額繳納增值稅。個人出售購買2年以上（含2年）的非普通房屋的，其銷售收入與房屋購買價格的差額按5%的稅率徵收增值稅。購買2年以上（含2年）以上住房的個人免徵增值稅。 以上政策僅適用於北京、上海、廣州、深圳等城市。
2、城市維護建設稅
徵稅的依據是納稅人實際繳納的增值稅額。
稅率分別為%。 不同地區的納稅人需繳納不同的稅率。
計算公式：應納稅額=增值稅稅率。
3. 額外的教育費用
教育費附加費的依據是納稅人實際按3%的稅率繳納增值稅。
計算公式：應交教育附加=應交增值稅率。
4. 土地增值稅
徵稅的依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值稅額。 增值稅額是納稅人轉讓房地產取得的收入，扣除《條例》和《細則》規定的扣除額後的餘額。
稅率為%，土地增值稅的預徵稅率因地區而異。
計算公式：應交增值稅=增值稅-速扣-預繳稅款。
5. 物業稅
1）以房產稅原值（評估價值）為基礎，稅率為12%。
計算公式為：不動產稅年應納稅額=不動產原值（評估價值）（1-30%） 12%
2）以租金收入作為徵稅基數的，稅率為12%。
計算公式為：物業稅年應納稅額=年租金收入的12%
6. 土地使用稅
土地使用稅按照納稅人實際占用的土地面積計算徵收，按照規定的稅額計算徵收。
7. 印花稅
印花稅是一種證明稅，性質是對《印花稅暫行條例》所列各項在經濟活動和經濟交往中徵收的一種證明稅。
有兩種型別的稅種：從價稅和批量稅。
應納稅額=應納稅額*稅率，應納稅額=憑證數量*單位稅額。
1）開發企業的會計賬簿和營業執照應加蓋公章;
2）土地使用權出讓憑證（合同）暫不徵收印花稅，《關於印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162號）第三條規定，按產權轉讓檔案徵收印花稅。
3）在土地開發諮詢、建設、採購、房地產**、租賃活動等方面所寫的合同和檔案，按照印花稅的有關規定加徵印花稅;
4）在買賣房屋的情況下，簽訂的購房合同應按產權轉讓檔案所載金額的5/10,000繳納印花稅，該金額通常與房地產交易活動同時收取
5）辦理房產權屬證明時，應按權利證繳納印花稅五元。
8、企業所得稅
計稅依據：應納稅所得額=總收入-允許扣除額。
稅率：1）企業所得稅稅率為25%。
（二）非居民企業對本法第三條第三款規定的所得，按20%的稅率徵稅。
3）符合條件的小微利企業減按20%的稅率繳納企業所得稅。
4）需要國家扶持的高新技術企業，減按15%的稅率繳納企業所得稅。
5）外商投資企業和外商投資企業的過渡期。
計算公式：應納稅額=應納稅所得稅率。
9、耕地占用稅
占用耕地建房或者從事非農建設的單位或者個人，應當繳納耕地占用稅，並依照本條例的規定繳納耕地占用稅。
耕地占用稅的徵收額規定如下：
1）人均耕地不超過1畝的地區（以縣級行政區域為單位，下同），每平方公尺10元至50元;
2）人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區，每平方公尺8元至40元;
3）人均耕地面積超過2畝但不超過3畝的地區，每平方公尺6元至30元;
4）人均耕地超過3畝的地區，每平方公尺5元至25元。
10. 個人所得稅
個人所得稅是對個人取得的各種應稅所得所得徵收的。繳納所得的單位或者個人是個人所得稅的扣繳義務人，按照稅法規定代扣代繳個人所得稅是扣繳義務人的法律義務。
房地產企業的特殊情況，除房地產企業通常的個人所得稅業務外，還有拆遷、遮光或施工補償、房屋逾期交付、產權逾期交房等各種補償的涉稅情況。
11. 契稅
契稅是對在中華人民共和國境內轉讓土地和房屋所有權時，繼承土地使用權和房屋所有權的單位和個人徵收的稅。
注：買受人的單位和個人為契稅納稅人。
契稅是根據土地使用權和房屋所有權轉讓時的交易情況計算的。
目前的契稅稅率為3-5%，各地減半。
大連目前土地出讓稅率為4%，在建專案轉讓稅率為4%，普通住宅轉讓稅率為15%，非普通住宅建築轉讓稅率為4%。
應納稅額=房地產交易**或評估***稅率。
其他費用主要包括：行政費用（主要是團隊工資和相關報銷費用等），以及與銷售相關的費用（主要是營銷和推廣費用）。
前者一般為15-2.約5%;後者一般在25%左右，不同公司之間差距較大。
*：老李談財稅工作室。
*編輯：木林財經新聞。