文：鄧浩志。
從昨天的內容繼續，我們將繼續討論 2024 年的房地產市場。
一、巨集觀形勢
在這一輪樓市下行週期中，最低點或許是在2024年第一季度。 儘管第四季度政策持續，但是。
二、三、四線城市的政策都是無痛的，因此這類城市在四季度的樓市表現非常疲軟。 農曆新年前後是全年的淡季，幾乎可以肯定的是，這部分市場將更加低迷。 至於一線城市，廣州新政策出台最早，效果持續2個月左右。 深圳、北京、上海比廣州弱，估計只能維持乙個月左右。
小陽春的迷茫和以下更多取決於政策和經濟。 關於樓市前景，目前有兩種比較主流的觀點，一種是比較悲觀，認為仍處於下行通道，成交量和成交價格尚未觸底，不知道觸底在**。 如果出現大的利好政策提振，市場很可能會扭轉跌勢。 二是中國樓市因為成交價下跌了30%，市場本應在低位找到新的平衡點，持續發展的空間不大，關鍵原因是市場一直存在住房需求，而樓市近兩年下滑太快， 使調整過程基本完成。
我比較傾向於以上兩種觀點的第二種觀點，因為第二種觀點的持有者大多是機構投資者，而第一種觀點的支持者基本都是**，人數占多數。 根據股市的歷史經驗，大部分人都是邏輯判斷，自己賺不到錢，哪個觀點更有支援性，哪個觀點最終更難實現，因為賺錢的人永遠是少數，他們只能是少數。 但實際上，這兩種觀點之間是有共識的。 也就是說，市場要復甦，必須有重大的政策支援，或者說經濟復甦。 沒有這些支撐，悲觀者認為市場將繼續下跌，樂觀者也會認為它會走出“L”型趨勢，即會觸底反彈。
從時間上看，我認為明年市場將呈現先下後公升的趨勢，整體表現為上半年表現不佳，年中政策大幅公升級，下半年回公升。
2. 區域分化
房地產市場調整已經快三年了2023 年下半年將推出一些新功能：首先，政策放寬一線城市可以賣，二線城市降價才能賣，三四線城市似乎對降價沒有反應。 此外，南方市場概括為低迷，而北方市場則處於“凍結”狀態，許多房企甚至從業者都開始考慮退出。 第三，一線城市不一定OK，外郊也滯銷，同樣高的庫存，同樣大規模的換價。 總體來說還是大城市，經濟發達地區有賣的能力，但是沒有賣的信心，或者說是覺得現在的**有吸引力。 三四線城市的情況更像是大家沒錢買，對降價沒有明顯的反應**。
至於同乙個城市，不同地區之間會如何表現？在我看來，區域分化基本已經結束，誰有價效比，誰就有市場。 以廣州為例，前兩年市場低迷期以核心城區為強，以外圍城區為弱。 不過，近期市場變化很大，比如在核心城區荔灣，保利在華地灣兩個專案低價入市後，幾乎耗盡了整個區域的需求，而所謂的核心區，其他專案賣不出去。 在增城、南沙的外圍，如果有願意頂尖砍的樓盤專案，也能一次性帶來近百套成交。 而放寬採購限制的番禺，也有火爆的萬博長隆板塊、靠高價效比出貨的蓮花山板塊、中彩票難得一樣的邊緣板塊。 所謂地位為王，已經讓位於“價效比”。
3. 房價走勢
從整體來看，明年全國房價仍有下行空間，至少上半年是這樣。 從區域來看，四大一線城市和部分強勢二線城市在年底這波降價後基本接近底部。 整體觸底但區域性表現未必相同，有的可能繼續**，有的可能保持強勢。
一二線可以買，三四線不買，一線核心閉著眼睛買，這些觀點都過時了。 經過兩三年的逆勢，廣州珠江新城等一線城市的核心板塊出現了一定程度的泡沫，房價開始下跌，而在今年第三季度，居然帶動了該市其他板塊的下滑。 這種非常“罕見”的情況表明，一線城市核心區的房價已經迎來了階段性高峰。 不光是珠江新城，就連大家一直在談論的強者恆強，最近似乎也面臨著失敗。 究其原因，這些熱門板塊持續時間較長，累計漲幅過大，市場有獲利回吐需求。 二是近兩年土地市場低迷，房地產企業回歸大城市核心板塊，導致這些區域的土地成交量增加，大量新專案入市，逐漸改變了市場的供求關係。
雖然核心城區的房價有所下跌，但占用稀缺資源的房產（相較於大城市的江景）仍然非常抗跌，甚至繼續有逆勢**的趨勢。 這有點像奢侈品牌，無論經濟是上行還是下行，天價包包總是在上漲。 這既有資源匱乏，又有大額資金缺乏投資渠道的無奈，也有高階客戶習消費心理（只買最貴的）的影響。
雖然強者不可能永遠強大，但弱者繼續弱者。 無論是三四線城市的房價，還是一二線城市的郊區，都只能遵循以價換量的策略。 在未來六個月內，估計這也是唯一可行的策略。
放寬限購區，**或短期內企穩。 例如，在廣州的番禺和黃埔，放寬了購買限制後，當地的購買力得到了充分釋放，其他外圍地區的購買力也可以進來，甚至其他城市的購買力也可以進來。 需要注意的是，近期放寬限購大多發生在大城市的郊區。 被限制購買的肯定是大城市，敢先放寬限制的，大部分都在郊區（也有一些核心城區）。 由於這些區域地段位置較好，配套設施較好，限購放寬後迎來了供需改善，因此預計這些中間板塊中第乙個會率先企穩。