貨櫃房屋因其環保、靈活、經濟、耐久等特點，在建築、生活、商業街區、會展接待、民宿旅遊等越來越多的領域受到青睞。 貨櫃是建築物嗎？使用貨櫃作為房屋是否需要規劃批准？如何確定貨櫃房屋租賃合同的效力？
以下是北京市第二中級人民法院結合近期審結的一起貨櫃房屋租賃案對相關法律問題的提醒。
案例回顧]2024年，A公司（出租人）與B公司（承租人）簽訂了《房屋租賃合同》，約定A公司將位於小生活院的28個貨櫃出租給B公司作為倉庫存放貨物。合同期限從2024年2月17日開始，到2024年2月16日結束。 租賃專案整體租金標準為每年30萬元，三年內不漲幅。 租賃專案整體物業管理費為每年15萬元。
合同簽訂後，B公司支付租金和物業費至2024年8月16日，隨後B公司聲稱因租賃標的不符合消防安全規定，被有關部門責令停止使用，合同目的無法實現， 所以在2024年8月騰出涉案倉庫很方便。A公司不服B公司的陳述，聲稱B公司一直占有、使用涉案倉庫，遂起訴B公司支付2024年8月17日後逾期支付的租金、物業費及相應的違約金。
法院裁定，本案中，A公司將貨櫃改造成房屋的貨櫃放置在涉案地點，屬於規劃區域內的臨時施工，應經相關規劃部門批准。 甲公司將未經批准的貨櫃出租給乙公司使用的，雙方簽訂的《房屋租賃合同》無效。 據此，法院判令乙公司向甲公司支付未付的占有費和財產費，並駁回了甲公司根據有效合同提出的逾期付款違約金索賠。
中華人民共和國城鄉規劃法第四十四條規定，城鎮規劃區內的臨時建設，應當經市、縣城鄉規劃主管部門批准。 臨時性施工影響近期建設方案或監管詳細規劃的實施，以及交通、城市風貌、安全等的，不予審批。 《最高人民法院關於審理城鎮住房租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（2024年修訂）第三條規定，出租人與承租人就未經批准或者按照核定內容建造的臨時建築訂立的租賃合同無效。 但是，在第一審法庭辯論終結前，經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
本案當事人爭議的主要焦點是涉案房屋租賃合同是否有效，根據前述法律規定，影響合同效力的關鍵因素是貨櫃能否被認定為臨時建築。 對此，A公司和B公司意見清清楚楚，A公司主張該貨櫃不是房屋，不需要辦理規劃審批手續。 B公司辯稱，該貨櫃為臨時結構，應獲得規劃批准，未經規劃批准的合同無效。
針對該問題，法院在與規劃審批部門充分溝通的基礎上，認定該貨櫃雖非房屋性質，但涉案貨櫃在租賃時已改造成具有房屋屬性的建築物，並根據雙方簽訂的合同名稱和合同內容， 可以確定，當事人也將涉案貨櫃視為“房屋”。A公司將貨櫃改造成房屋的物品放置在涉案場地，屬於規劃區域內的臨時施工，應當報規劃部門批准，否則與承租人簽訂的租賃合同視為無效。
法官提醒]雖然貨櫃本質上不是建築物，但如果將貨櫃改造成具有房屋屬性的建築物，並固定在特定位置，則具有建築物的某些屬性。
因此，如果將貨櫃改造成房屋，用於生產、生活或經營活動，就必須依法依規辦理相關規劃審批手續，並辦理相應的消防備案或消防驗收手續，以保證貨櫃房屋的使用安全，最大程度保護人民群眾的人身和財產安全。
出租人未經規劃批准出租貨櫃房屋的，房屋租賃合同無效，出租人應承擔相應的法律責任。