樂居金融 李麗12月18日，平安**發布房地產行業回顧。
問題：
國家統計局發布2024年1-11月全國房地產開發投資銷售資料，其中投資金額為104萬億元，同比下降9%4%；房屋建築83億平方公尺，同比下降7%2%；新開始 87億平方公尺，同比下降21%2%；完成 65億平方公尺，同比增長179%；商業樓宇銷售面積為101億平方公尺，同比下降8%0%；減價出售 105萬億元，同比下降5%2%；房企到位資金 117萬億元，同比下降13%4%。
平安觀點：
投資持續承壓，短期壓力依然存在。 11月，單月房地產投資為08萬億，同比下降11%，連續7個月下降超過10%;分區域來看，東部、中部、西部和東北地區投資分別同比下降0%。前11個月，百城住宅用地總成交價下降25%，後續購地費仍有下行壓力同時，房企資金緊張制約了建設和安防業績，1-11月建築面積同比下降7%。 在銷售承壓、資金緊張的背景下，預計短期投資壓力仍將持續。 在我們的2024年房地產戰略中，我們預計在中性假設（新建築減少10%，土地購買成本降低5%，建設意向下降1%）下，我們預計2024年房地產投資將同比下降8%9%。
低基數助力新建轉正，竣工情況持續改善。 11月，新開工僅乙個月8億平方公尺，同比增長4%9%，主要是由於上一年的低基數。 考慮到近兩年土地成交大幅萎縮，2024年房地產銷售可能仍承壓，部分投保房企將優先保障樓房交付，預計2024年新開工將繼續下降，但考慮到2024年基數較低， 預計2024年的降幅將比2024年收窄。11月，在乙個月內完成0億平方公尺，同比增長12%2%，前11個月累計同比增長18%。 2024年專案竣工面臨基數高、建材交付資金投入有限、剩餘暫時停產專案大多“資不抵債”，難以振興，或制約竣工增長，預計2024年專案竣工量將小幅下降個位數。
銷售持續疲軟，供需疲軟仍是制約因素。 11月份，商品房銷售面積和銷售面積分別同比下降6%，降幅保持在兩位數。 雖然9月以來核心城市樓市鬆動力度有所加大，但提振效應仍不明顯。 考慮到供給端受制於建設、購地大幅下滑，需求端觀望情緒較強，二手房分流影響較大，預計短期銷售下滑難以逆轉，預計2024年30個大中城市銷售面積同比下降3-4%， 而非30個大中城市銷售面積受需求透支等因素影響，預計同比下降7-8%，預計2024年全國銷售面積同比下降6%9%，但如果城改等政策力度超出預期，實際銷售業績有望好於預期。
投資建議：11月，房地產銷售和投資同比繼續偏弱，預計經濟和房地產市場復甦乏力。 **投資方面，建議關注短期內政策博弈機會，同時，在行業復甦乏力的情況下，短期土地儲備質量仍是房地產企業估值的核心，建議擁抱土地儲備質量較好的房地產公司， 增長確定性強，積極優化發展模式，如保利發展、招商蛇口、越秀置業、華髮股份、中海置地、濱江集團、萬科A等;同時，我們將關注物業管理（投資盈餘、保利物業等）、代理建設（綠城管理控股）、經紀（殼牌）等細分行業和城中村改造等主題機會。 同時，建議關注物業管理企業和產業鏈機會，如保利物業、招商積藏、東方宇虹、海螺水泥、北京新材料、偉星新材料等。
風險提示：1）樓市復甦不及預期：近期樓市復甦乏力，如果未來經濟和收入恢復低於預期，可能帶來銷售低於預期的風險;2）個別房企流動性問題發酵連鎖反應超預期的風險：目前部分房企融資端壓力並未得到明顯緩解，如果後續資金端持續惡化，或將給行業帶來新一輪信用風險;3）政策的執行和執行不如預期的風險。
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