歲月在江南，不是別人，正是海珠。
當你的人生軌跡從這裡開始，朋友在這裡，母校在這裡，你的家在這裡......
到了選擇成家立業之地的時候，或許，最離不開的，就是那片浸透著親情、友情、懷舊之情的土地。
我不想承擔太高的抵押貸款，也不想主動退出熟悉的圈子和世界上所有溫暖的煙火。
世上怎麼會有雙重完美呢？
在這裡。 這是乙個讀者的故事，為了敘述的方便，以下為第一人稱。 ）
海珠溪的回憶
我是土生土長的海珠人。
海珠之名起源於珠江中的海珠石，是海珠區的主體，被珠江水系環繞，四通八達。
但對於我們海珠二代來說，海珠沒那麼大，捏手指頭數數在他生命的前18年裡，90%的時間都是在海珠西的大巷裡度過的。
廣州造紙廠， 廣州重型機械廠， 廣州電池廠， 廣州鋅板廠， 廣州自行車廠， ......等
那些粵語第一。
1、華南首創甚至全國首創，家喻戶曉的名字，在我們孩子眼中，更像是乙個永無止境的歡樂樂園。
它曾經被安排在工業大道沿線的主要工廠中。
當“退二進三”的號角響起時，最美好的記憶轉向了通府路-江南西-東曉一帶。
通福路上有很多小店，從理髮店到棉胎，從鐘錶店到涼茶店，從烤肉攤到萬子榮......一路回望過去，到處都是熱鬧的煙火氣。
香噴噴的甜點裡，我無數次吃過那碗溫熱的紅豆雙皮牛奶。
江南和西部更是繁榮昌盛。
當時叫“河南北京路”，上面是廣白，下面是江南新地，萬國廣場，現代百貨，還有那些浪漫的紫色和清新的綠色的狹窄“街道”。
在無數次的街道漫步中，我們長大了。
是我看到了更大的世界，但當涉及到買房和安頓下來時，我認為大多數海珠兒的第一選擇是回到熟悉的地方
希望孩子還能和小傢伙做鄰居，和小傢伙吹水打球也沒什麼關係，希望下班後能回家吃飯，有閒暇的時候可以和爸爸媽媽喝茶。
然而，至少現在我發現，與父母和朋友保持“一碗湯的距離”已經非常困難了......
因為，海珠區的住宅現在已經高不可攀了。
在海珠買房有多難？
在海珠買房有多難？
我看到乙個統計數字，資料顯示，今年上半年，廣州市海珠區新建住宅均價接近9棟90,000平方公尺。
捏手指數數如果要購買面積為100平方公尺的三居室，總價往往要上千萬。
我只是乙個普通的工人，面對這幾萬的月薪，我不能隨便這麼幹。
我也想過退居二線，在海珠溪買一棟老房子。
但是，它發展得太早了，社群的年齡只有二三十歲看著過時的戶型，老舊的花園，斑駁的牆壁，甚至不舒服的......下班後在家樓下花半個小時尋找停車位我什麼都做不了。
當我和法曉林先生談起這件事時，我意識到這個問題還有其他的解決方案。
出乎意料的便宜的大碗
林先生是我小時候的鄰居，現在是一名設計師，經營著一家小工作室。
和我一樣，他也想留在海珠，從小到大保持聯絡。
在林先生的盛情邀請下，我去了他即將購買的新房產。
開車穿過熟悉的工業大道，在廣直北路右轉，行駛約200公尺
在海珠西核心區，沒想到還有一條發展了七年的生命。
沒錯，就是星輝海珠灣。
星輝海珠灣。
這個地產的前身是大名鼎鼎的廣州造紙廠，記得我爸媽經常自豪地提到，中國製造的第一張新聞紙，以及中國製造的第一張全廢紙新聞紙，都是在這裡誕生的。
林先生說從目前來看，星輝海珠灣的地理位置非常好
它不僅地處珠江後河道上游，擁有稀缺的朝南江景，而且地處海珠區文商旅遊融合圈，是江兩岸的核心板塊之一。
核心意味著對優質資源的傾斜，林總交叉手指對我說，還有很多好處還沒有實現。
例如，這裡不僅有廣佛線還有廣州地鐵11號線，直接貫穿專案。
廣佛線與3號線相連，到珠江新城只需要7個地鐵站，而11號線是廣州第一條地鐵環線。
無論走到哪裡，都可以直接緩解老城區農民工的“堵車焦慮”。
再舉乙個例子，在星輝海珠灣的河邊，有一條正在建設中的環島路建設進度令人耳目一新，建成後，可以環繞整個海珠島。
但最吸引林先生的，卻是世間永無止境的熾熱烟花
看看這裡的周邊，從江南西到太古倉，再到廣智藝術商業區和O2Park創意園，想要小吃攤就有小吃攤，想要酒吧街就有酒吧街。 ”
說到這裡，他開始眉毛起舞。
太古倉庫。 如果你厭倦了購物，你也可以去公園
星輝海珠灣旁邊是長河岸線、庄頭公園、規劃中的濱江公園等3餘個60,000平方公尺的廣智公園。
廣志公園。 你看，不管是乙個人騎自行車，兩個人一起拖車，還是週末帶父母去，去家庭露營都很方便，離家五公里以內絕對可以搞定。 ”
而且，這不是乙個停留在紙面上的專案，而是乙個已經實際運營了7年的大城市。
林老師帶我在小區裡走了一圈，早期的樓房早已關門入住，陽台上堆滿了衣服，入住率至少在70%以上。
這裡本來是老光的聚集區，據說很多準鄰居都是土生土長的，我覺得挺親切的。 ”
聽到這話，我終於忍不住打斷了他——
這麼好位置的新樓盤，**萬一想要公寓，你是開發好的，還是打算買三五十平公尺的小房子？”
no！no！no！林先生抿了抿唇，搖了搖頭，伸出三根手指，“房產證90多平公尺，可用面積130+，四房才300多萬，你覺得怎麼樣？”
我吃了一驚
300萬買海珠西四房這麼便宜的碗是怎麼做到的？”
讓我們這樣說吧花了商業產品的錢，獲得了使用住宅的經驗我認為這是乙個非常新的產品。 ”
果然，他是個設計師，說話方式固定。
乙個非常新的產品
熟悉廣州市場的人都知道，在這個市場中，商用產品大致分為兩大類：
一是迷你商用產品。
購房者以買房租房為主，聚焦於剛性需求的天堂，“極致價效比”——
占地面積小，總價低，單套大多在30-60平公尺，再大也不划算。
裝修實用，依靠閣樓增加使用面積，其中，最受歡迎的是兩鍵甚至四鍵單元。
只有這樣，我們才能分離出更多的單元，並在租賃市場中榨取每個單元的最大價值。
二是商業單位。
這些產品大多是頂級豪華風格，從160多平方公尺起，200多平方公尺甚至300平方公尺的戶型並不少見，設計大膽，景觀優美，服務周到。
但一般來說，入駐門檻往往在幾百萬甚至幾千萬，更適合有大筆資金的買家，用於商務接待、臨時停留或資產配置。
但星輝海珠灣的概念似乎確實是獨一無二的。
95平公尺商業產品，定位為“空中輕奢別墅”。套裝內層高度為45公尺，經林先生分成兩層後，實用率在140%以上，四房兩衛分隔方便
三維圖。
有了這樣的格局和尺度，年輕夫妻過得那麼舒服，就算有兩個孩子，也沒有壓力。
更難得的是，在房間數量的基礎上就足夠了客廳仍然可以容納 4 人5公尺的天花板高度足以呼吸和造型，並搭配落地玻璃......整面牆
此外，專案靠近河流，低層還可以看到廣智公園和社群花園的景色，這是......
實拍。 林先生自己的設計圖紙很誘人。
創意設計圖紙。
另乙個角度是這樣的，即使是樓上的房間也有很好的照明。
創意設計圖紙。
但是，商業產品不會有很多問題嗎？例如，電梯的等待時間很長。
林總表示，星輝海珠灣在梯子配比方面的設計非常周到。
很多商業寫字樓的梯子戶比都可怕，三梯十戶，四梯十二戶甚至更高，但星輝海珠灣是七梯十一戶，具體產品95平公尺基本每兩戶共用一部電梯。 這樣，我早上就可以多睡五分鐘。 ”
當然，這兩點並不稀奇，更不尋常的是，星輝海珠灣在設計建築時想到了乙個非常重要的痛點
消除“黑屋”。
通過嵌入式天井的設計，優化了建築的通風系統，在通風方面，部分95平公尺的產品有真正的板房的感覺
不僅每間臥室都有大落地窗，甚至廚房和兩間浴室也有向外開放的窗戶。
廣州非常潮濕，如果廚房和衛生間沒有窗戶，我會覺得住起來很不舒服。
我們做設計，我們看到很多幾百平方公尺的商業公寓都是深色廚房和深色浴室所以當我看到星匯海珠灣的時候，我還是挺驚訝的，居然到了全明樓！”
林先生說，這也是他決定購買普通產品的原因之一。
至於大家都介意的問題，商業產品沒有度，他是這樣想的——
爸爸媽媽有房子，有足夠的學位供孩子使用，所以他們不一定需要擁有另一所房子來為孩子提供學位。 只要你住得足夠舒服，為什麼不住在乙個熟悉的地方，以不到一半的成本住在自己的圈子裡呢？
對我來說，生活圈的價值遠比企業本身重要。 ”
對商業產品的看法發生了變化
林先生告訴我，在海珠灣閒逛了這麼久，融入了業主群體，他有了不一樣的發現
儘管市場如此低迷，但仍有不少業主以資產配置為目的買房換句話說，他們購買它是為了投資。
市場已經低迷了好幾年，你為什麼還在投資生意？
首先是節稅。
林總悄悄跟我說，對於創業者來說，商辦不僅限於購貸，還可以作為公司成本，是非常好的節稅產品
如果今年能賺得好，年底肯定要交很多稅，所以還不如年底開一套商業產品，同時省錢，多出一套資產。 ”
另乙個原因是，在“流動性”方面，商業產品與住宅物業的區別變小了。
換言之，過去投資者抵制寫字樓，主要是因為公升值潛力一般，轉售難度大，但在當下的市場中，即使是住宅物業也不容易出售。
這樣的變化，讓大家的注意力逐漸從“買房公升值”轉移到了“長期收租”上。
大家越來越意識到房子不是投機，覺得房子沒有額外的財務屬性，而此時，租售比高的房子可以帶來足夠的現金流。 ”
我隨便掃了一眼貝殼，一套星輝海珠灣已經交付的4室複式公寓，每月可以收8000-10000的租金，如果按照300萬計算，租售比例已經達到了1：300。
而諸葛重住房資料顯示，2024年上半年，廣州的租售比例約為1：621。
這樣的比較......
這裡的商業產品確實值得購買！
那麼，你還要選擇這種型別的房子嗎？我忍不住問道。
是的！上次去售樓部，我說是61平公尺的小商貨，倒計時中的大面積商業戶型**，下週95平公尺的四居室就要賣出去了。 聽說是海珠灣最後一棟樓，是關關封工，錯過就真的沒了。 ”
怎麼樣，你想一起買，做鄰居，就像你小時候一樣嗎？林先生狡猾地對我眨了眨眼。