12月11日，天豐**發布房地產行業週報。
行業追蹤 （2023.）12.02-2023.12.08）
一線下行壓力加大，需求端呈現鈍化反應。 從統計局來看，新房方面，10月份一線城市新屋銷售環比為-03%（北京、上海、廣州和深圳為-04%/+0.2%/-0.7%/-0.5%），二線城市平均環比漲幅為-02%，三線城市月均環比-05%。二手房方面，10月份一線城市二手房銷售為-08%（北京、上海、廣州、深圳環比下降1）1%/-0.8%/-0.8%/-0.5%），二線城市平均環比漲幅為-05%，三線城市平均環比漲幅為-06%。
下半年以來，新房、二手房下行壓力明顯加劇，百市新房環比降幅已連續4個月擴大。 值得注意的是，8月以來，一線城市新增住房**下降加速，10月一線為-03%，這是自 2018 年 2 月和 2014 年 11 月以來的最大月度跌幅。 不同的是前兩次的背景，18年的“房不炒”調控、14年的“930”新政需求寬鬆，都是政策調整引導的引導，而這一輪政策寬鬆週期已經持續了很長時間，自9月以來針對“認房不貸”等一線政策寬鬆力度有所加大， 需求端已呈現出一定的鈍化反應。
從目前來看，需求側增量政策向前推進的可能性有所增加。 10月份，70個城市56個新房城市相同，3個城市持平，11個城市有房價，二手房城市數量達到67個，1個城市持平，只有2個城市。 春後3、4月新房和二手房數量快速上公升，城市二手房數量明顯高於新房數量。 在此背景下，天豐**認為，以穩定需求為目標的限制性政策，如一線限購、兩套首付比例、二房貸款利率、交易稅、普通住房認定標準等，仍有進一步放鬆的空間。
低預期下優質房企的銷售水平或能反映出真實需求的支撐。 從房企角度看，根據中評網銷售額前100強的全口徑金額和面積資料，天豐**測算出11月房企月均銷售價格同比+15%，環比-9%4%；結合中國指數研究院的監測資料，23年前的11月，100個城市新建住宅總戶數為016%，9-11月，受政策調整和改善專案入市影響，新房環比略有回公升態勢。
以上可能反映出：1）11月進入年終衝刺階段，房企降價行為加劇，在加速下放、回資金、衝刺業績等需求下，12月新房壓力可能進一步加劇。2）壓力對優質房企的影響可能相對有限（如中海、華潤、越秀等累計銷售面積及均價較去年實現小幅正增長，環比持續回公升）。供給側清關基本完成後，低預期下合格優質房企的銷售水平在一定程度上體現了真實需求的支撐。
專注於短期供需再平衡。 7月24日，中共中央政治局會議指出，中國房地產市場供需關係發生了重大變化。 天豐**認為，在人口結構和城鎮化程序等因素的影響下，需求中心的週期性下降、房價的階段性調整或將不可避免。 但需要注意的是，房價預期的下行趨勢不僅會抑制投資需求，還會抑制實際住宅需求的釋放，而需求超支和供給側大規模出清導致的供給收縮也可能帶來短期的供需轉換。 21 22 23m1-10，開工面積同比-11%-39%-23%，目前銷售業績24年將繼續萎縮。 在持續寬鬆政策的引導下，需求端有企穩邊際改善空間，供給持續萎縮或重塑供需關係。 現階段，部分優質市場主體具有較強的逆週期屬性，憑藉其資本優勢，集中布局韌性較強的城市核心區，受波動影響較小，未來有機會快速提公升市場份額，把握供需平衡視窗。
12月，新房和二手房銷售環比下降。
本週新房市場成交量309萬平方公尺，環比增長-2525%，下降 1380pct；截至12月7日，17個城市累計庫存1.6798億平方公尺，一、二、三線及以下去工業化加速推進。 本週二手房市場成交量175萬平方公尺，環比+1639%，下降 1041pct。11月27日至12月3日，本週土地市場成交面積5336萬平方公尺，12周同比增長-2619%；總成交額1115億元，12周同比增長-3083%；全國平均保費率為337%，連續12周同比-030pct。
本週申灣房地產指數為-370%，比上週增加119個百分點，漲幅排名第28位，31位，跑贏滬深300指數130pct。H股方面，本週萬得香港物業指數為-347%，比上週增加227個百分點，漲幅排名第8位11位，跑輸恆生指數053pct；CRIC領先指數為-807%，同比增長063pct。
投資建議：供給側融資支援繼續沿“三支箭”並行路徑，天豐**預計24年後行業融資態勢有望修復。 長期效應仍有待觀察，但天豐認為需求不穩定、政策不停，看好供需政策對行業的持續帶動，關注融資支援預期不佳。 1）推薦優質地產領軍企業：招商蛇口、保利發展、中海置地，建議關注越秀地產、華潤置地;2）推薦優質物業管理企業：招商局積累、保利物業，建議關注萬物雲、金科服務;3）建議關注保障性住房與城中村改造主題：綠城管理控股、城建發展、中國企業。
風險提示：行業信用風險利差; 行業銷售額降幅超過預期; 該市的政策措施沒有預期的那麼有力。
*：樂居金融。
作者：李麗。
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文章**： 樂居財經