房地產行業涉及的稅種範圍廣，是涉稅風險的高風險領域，尤其是增值稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅的處理，在實踐中容易引發糾紛。 近年來，隨著全國稅務機關對房地產行業稅務稽查的不斷推進，房地產行業一些重大稅務稽查案件層出不窮，房地產行業面臨嚴峻的稅收徵管形勢。
風險點一：違法支付代扣代繳費用。
案例：某房地產企業共開發了3個房地產專案，專案建成結轉開發產品時，企業在未取得發票的情況下，扣留了部分應付工程款。 預扣費用包括徵地費、拆遷補償費、前期工程費、施工安裝費、基礎設施建設費和公共配套設施費，三個專案合計扣繳金額約5億元，合同總金額約46億元。
具體分析：本案例需要注意兩個主要風險點，即超限預扣費用和超範圍預扣費用。 房地產企業應注意稅收法規規定的預扣比例上限，對於承包工程，發票金額不足的預扣費用不得超過合同總金額的10%同時，也要注意在政策允許的費用範圍內進行預扣，只有承包工程、公共配套設施、審批建設費用和物業裝修費用才能代扣代繳，代扣費用不得超出範圍。
風險點二：專案業務“A材料”重複扣除
案例：某房地產企業B與建築公司簽訂了“A換材料”施工合同，約定合同金額為1000萬元（含B企業購置和提供的建築材料），增值稅金額為90萬元。 專案建成後，最終結算價為1090萬元，“A供材”金額為200萬元。 此外，企業B向材料供應商採購材料200萬元，收到增值稅進項發票的13%，企業B“開發成本”科目中包含的成本金額為1200萬元。
具體分析：企業採取承包人工而非材料的方式，在材料供應商提供的材料、水電等材料已隨發票計入開發成本的情況下，施工企業將根據人工成本總額和材料價格重新開具發票， 並承擔超開部分的稅費，並反覆列舉開發成本。因此，在簽訂“A提供材料”金額的合同時，建議在房地產企業和建築企業結算專案時盡可能採用“差額結算方式”，即A提供的材料金額不計入工程結算價款和建築企業銷售金額中， 從而避免開發成本重複支出的稅務風險。
風險點三：缺乏合法有效的稅前扣除證明。
案例：C房地產企業委託房地產中介辦理商品房買賣及上門手續，雙方約定按照委託代理進度計算費用。 當年，房地產企業C累計委託銷售費用390萬元，計入“銷售費用”賬戶，在企業所得稅前全額扣除。 但該金額並未在當年實際支付，也未取得任何合法有效的證明，導致存在非法稅前扣除的涉稅風險。
具體分析：能否獲得合法有效的稅前扣除憑證，直接決定成本費用。 因此，企業在進行業務往來時，需要關注上游供應商或服務商能否及時開具發票，同時需要關注取得的發票是否符合規定，人臉資訊是否與經濟業務相符，發票是否無效。
風險點4：符合資本化條件的借款費用不予資本化
案例：經稅務機關提醒，某房地產開發企業發現，2024年“財務費用”賬戶資料為170萬元，其中110萬元為專案貸款產生的利息，專案貸款資金用於A專案建設，符合資本化條件， 但貸款產生的相關利息由財務人員記入“財務費用”賬戶，未資本化。
具體分析：企業發生的借款費用符合資本化條件的，必須資本化;不符合資本化條件的，可以作為期間費用在所得稅前扣除。 對於借入資金用於產品建設和開發的借款費用，應準確劃分成本物件，嚴格遵守會計準則和稅法，準確計算資本化金額，以控制稅務風險。
風險點5：將全額扣除購買禮品給客戶的費用。
案例：E房地產企業購買衣物、雨傘等作為禮品送給客戶，並將支出計入當期費用明細表，並在申報企業所得稅前全額扣除。
具體分析：購買贈品的客戶應視為銷售，贈禮費用不得超出限額扣除。 就增值稅而言，如無視為銷售的貨物銷售金額，則按照當月同類貨物平均銷售額**、最近期間同類貨物平均銷售額**、稅項構成**的順序確定;企業所得稅，除另有規定外，銷售收入按轉讓資產的公允價值確定。 舉例中，房地產企業送禮費用為商務招待費用，只能按發生金額的60%在稅前扣除，不得超過當年營業收入的5%。
風險點6：合同約定未收房款不予確認
案例：F房企本月預收8000萬元，簽訂了金額為2的購房合同38億元（含合同約定當月未收到的應收房款800萬元）。 次月申報期內，財務人員僅確認預收房款收入8000萬元並申報企業所得稅，合同約定分期付款當月未收房款800萬元不確認為銷售收入，造成涉稅風險。
具體分析：房地產企業通過正式簽訂《房地產買賣合同》或《房地產預售合同》取得的收入，確認為銷售收入的實現。 其中，開發產品分期銷售的，按照銷售合同或者協議約定的價格和付款日期確認收益的實現。
風險點7：租金收入未按規定申報
第七個風險點使我們意識到，租金收入沒有按照規定申報。 我給大家舉乙個典型案例：某房地產企業的專案已經竣工備案，因為低層住宅靠近商圈，尚未備案，不合格的房屋和停車位會暫時出租，但相關租金收入尚未申報納稅， 導致稅務相關風險。因此，房地產企業出租不合格的房屋、停車位、商鋪的，一定不能忘記按照所取得的租金收入的規定進行納稅申報。
風險點8：直接引用增值稅預繳基數作為增值稅預繳基數
我們關注的下乙個風險點是“直接引用增值稅預繳基數作為增值稅預繳基數”。 在風險審查過程中，稅務人員不時發現，部分房地產企業直接以增值稅預繳的計稅依據作為預繳增值稅的計稅依據，導致出現預繳增值稅少繳的情況。
提醒大家：對於房地產開發企業以預收方式銷售自研房地產專案，可以選擇按照預收賬目全額預繳土地增值稅，也可以按照2024年國家稅務總局公告第70號的規定，按照“土地增值稅預繳金額=（預收-預繳增值稅）預徵率”的口徑， 且不得直接指增值稅預繳。
風險點9：重複扣除利息支出導致LAT少付。
第九個風險點使我們能夠關注由於反覆扣除利息支出而少付土地增值稅的風險。 例如，某房地產企業某專案取得土地使用權的成本為5000萬元，房地產開發成本為3000萬元，其中“開發成本-開發間接費用”中的利息支出為50萬元，“財務費用-利息支出”為20萬元。 清算時，企業未將房地產開發成本正常核算中計入的利息費用調整為財務費用進行計算扣除，導致利息費用重複扣除。 因此，需要提醒房地產開發企業，已計入開發成本的利息支出應調整為財務費用進行計算和扣除。
風險點10：土地清算過程中的其他提醒
我們關注的下乙個風險點是土地增值稅清算中無法辦理權屬轉讓登記手續的民防車位建設安裝費用的違法扣除。 例如，某房地產開發公司獲得了一塊國有土地的使用權，專案中有別墅樓和高層建築，高層建築下有地下停車位。 在土地定置清算時，企業對地下人防車位、別墅、高層建築的土地成本進行分攤扣除，產生涉稅風險。 需要注意不同地方的不同規定：例如，在廣東省，根據國家稅務總局廣東省稅務局關於印發《國家稅務總局廣東省土地增值稅清算管理規定》的公告， 不能辦理權屬轉讓登記手續的人防車位不可抵扣費用，按建築面積比例計入建築安裝費用，不包括室內（室外）裝修費用。
風險點11：未按開發專案正確分配拆遷補償（安置）住房成本
第十乙個風險點是，我們關注的是未能根據開發專案合理分配拆遷補償（安置）住房的成本。 我給大家舉乙個典型案例：某房地產開發公司一次性收購10萬平方公尺土地，計畫在該土地上分五期開發20套商品房，總建築面積200萬平方公尺。 一期開發專案占地10000平方公尺，商品房總建築面積20萬平方公尺，銷售面積19萬平方公尺，其中商品房30套用於補償被拆遷戶，市值600萬元。 當公司清算土地增值稅清算時，所有以實物支付的拆遷補償金將從開發專案的第一階段中扣除。
不難發現，如果多個開發專案共同發生的土地和拆遷補償費用沒有按照開發專案正確分配，最先開發的專案就會少交土地增值稅，產生涉稅風險。 因此，房地產公司要注意：開發專案有多個，要記住要按專案進行分配。 土地增值稅以開發專案為清算單位，不同清算單位發生的成本和費用不得相互抵消，因此多個清算單位發生的共同費用應在清算單位之間合理分攤或分攤。
風險點12：清算時普通住宅樓分期劃分不正確
例如，某房地產開發公司認為其開發的房地產專案是建築面積小於144平方公尺的集團住宅，因此簡單地將該專案認定為普通住宅，導致LAT計算不準確的風險。
要知道，普通住宅建築的劃分不能只以容積的條件為依據，而要同時滿足容積率、銷售**、容積面積三個條件。 例如，在廣東省，根據《廣東省人民辦公廳 建設部關於做好穩住房工作的通知》（粵府辦〔2005〕56號），享受普通住房優惠政策的標準為：
住宅小區建築容積比為10 或更多;
單戶建築面積小於120平方公尺或單戶住宅建築面積小於144平方公尺;
實際交易 ** 低於 1少 44 倍。
必須同時滿足以上三個條件，才能歸類為普通住宅。
*：輕稅。
作者： Tax Light.