2024年12月28日晚間，順豐控股（002352深圳）宣布，將開展基礎設施公開發行REITs的申報和發行工作，並準備以部分物流產業園專案為基礎資產的REITs上市。
順豐控股表示，擬推出的REITs定位於深耕中國大陸國內市場，投資重點主要集中在中國大陸的長三角、京津冀及長江中下游地區，以及順豐控股持有的位於國內機場空側的倉儲物流資產， 以及順豐控股系統外的倉儲物流資產在上述投資重點領域。
順豐控股表示，目前通過全資子公司“順豐泰”擁有符合這一定位的約500萬平方公尺倉儲物流資源，可以支撐REITs的長期發展需求。
本次申報發函選的基礎設施專案3個，總建築面積48個56萬平方公尺，約佔順豐資產的10%符合定位
第乙個是深圳機場空側專案，這是由深圳順豐航空工業地產管理公司承辦的深圳順豐華南中轉中心專案，建築面積為7420,000平方公尺。
二是武漢豐台電商產業園管理層持有的順豐豐泰產業園武漢專案，建築面積19個320,000平方公尺。
三是合肥豐台電商產業園管理層持有的合肥豐台工業園合肥專案，建築面積21個810,000平方公尺。
事實上，作為順豐控股以產業園區建設運營為核心業務的商務平台，順豐泰布局全國53個主要城市，共計70個專案，主營倉儲資產不僅覆蓋長三角、京津冀、長江中下游地區， 而且在長江以南，尤其是珠三角地區也有大量的布局，總運營規劃面積超過700萬平方公尺。
換言之，除了順豐控股旗下約500萬平方公尺的倉儲物流資產，符合A股申報發行的REITs定位外，還有超過100萬平方公尺的價值可供挖掘。
而這項任務很可能在順豐控股的另一家物流REITs平台——H股“順豐REIT”上實現。
早在2024年，內地REITs的公開發行才剛剛起步，內地物流REITs僅有普洛斯REITs和鹽田港REITs。 同年，順豐控股旗下順豐房託在香港正式上市，成為香港首家物流資產REITs。 截至2024年6月30日，順豐房託旗下4個物流物業的總建築面積約為42個79萬平方公尺，位於香港、佛山、蕪湖、長沙，從區域資產分布來看，與A股申報發行的REITs有明確邊界，截至2024年6月30日，順豐房託物流資產整體出租率為982%，總估值為7378億港元。 2024年上半年，其物業收入淨額為181億港元，同比增加118%；每單位分配**為1464港仙，按年增加71%，根據報告期最後乙個交易日**單位的收盤價2分派的年化分派收益率為78港元，為106%。相比之下，中金安博的年化分派收益率為416% （** 單位於 2023 年 6 月 30 日收於 4。234元，上半年累計單位分紅為0088元）。
較高的年化分派收益率也反映了一些問題，例如較低的**單位**。 截至12月29日，順豐房託股價為2港幣67元，總市值2136億港元，靜態市盈率為1117。
今年2月，與順豐相似的“京東倉儲REIT”以超過42倍的市盈率登陸A股市場。 因此現階段，從最大化盤活、挖掘資產價值的角度出發，與其通過港股平台“順豐房託”進行擴張變現，不如讓其倉儲資產以REITs的形式上市。
此外，由於港股對REITs的限制較為嚴格，REITs往往難以通過負債或增設單位獲得資金來收購新資產，這將嚴重影響相關REITs的增長。 對於持有大量符合平台定位的資產的原有股權持有人來說，意味著注入資產難度更大，變現效果貼現。
順豐房託CEO翟迪強在2024年7月接受採訪時提到：“目前的困難在於市場融資成本比較高，資本市場形勢不是很好，所以如果我們想成長和收購，速度可能比兩三年前的規劃要慢一些。 ”
因此國內基礎設施REITs試點專案的啟動，對於資金需求旺盛的順豐控股來說，無疑是一場及時的雨。 2024年前三季度，順豐控股增速放緩，新業務發展不及預期，行業頂端競爭日趨激烈，導致同比下降1395% 和 20976億元，而投資現金流和融資現金流淨額為負，現金餘額較年初繼續下降。
今年8月，王偉辭去順豐房託董事長職務，專注於順豐集團物流業務。 日後，順豐控股宣布已向港交所提交招股書，赴主機板上市。 這些跡象表明，順豐確實存在一定的資金壓力。
此次，順豐控股計畫申請三大倉儲資產的REITs上市，這將為其繼續資本化物流產業園、盤活現有資產開啟一扇新視窗。