介紹
房地產保險資金投資熱潮持續勢頭，但不能忽視當前部分業態經營壓力的局面。
文：沈曉玲、王輝、陳家峰、張少賢。
保險資本與房地產相輔相成，合作模式常態化
1、保險資本進入房地產市場近20年，政策與引導保險資本投資進入房地產市場的政策密切相關，房地產是保險資本與房地產市場的關鍵紐帶。 根據2010年通過的《保險資金使用管理暫行辦法》，保險資金是指保險集團（控股）公司、保險公司以本外幣計價的資本金、公積金、未分配利潤、準備金等資金，保險基金投資的不動產是指土地， 附著在土地上的建築物和其他定著物，如寫字樓、商業建築、酒店等傳統投資物業型別以及物流倉儲、工業園區、資料中心、新興型別的投資物業，如出租房等，都屬於保險基金的房地產投資範圍。由於保險資本可以投資的房地產資產與房地產密切相關，因此保險資本投資是保險資本房地產投資的主要體現。 據審評委統計，從2006年前後開始，資金實力雄厚的保險機構通過建設、購置寫字樓自用等方式對房地產進行試驗，房地產保險投資的相關政策大致可分為試行期和完善期兩個階段。
試行期（2006-2010年）：初步確立房地產保險資本投資的法律地位（略）。
完善期（2011年至今）：拓寬投資方式，引導保險資本投資方向（部分略）。
現階段，保險資本投資房地產的政策環境逐步完善，對投資方式和投資方向的要求也更加明確。 在投資方式上明確規定，保險基金可以間接投資的形式進入房地產市場，同時保險基金可以投資PPP專案和公募REITs; 在投資方向上，不斷強調禁止保險資本進入房地產開發領域，引導保險資本進入長租公寓市場、棚戶區改造、城市基礎設施、養老產業等。
2、保險資金和房地產各取所需，投資期限和收益適應性高。
除了政策因素外，兩行業對資金需求的“互利共贏”也是保險資金進入房地產市場的另一重要因素。 具體來說，保險資金進入房地產市場主要是基於保值和盈利動機的考慮。
保值動機：保險基金投資周期長，穩健是第一要務（部分省略）。
從保險資本的特點來看，保險資本規模大，投資周期長，商業、寫字樓、工業園區等優質房地產投資，不僅能容納大量資金，還能為其租金產生一定的現金流，甚至因行業發展而產生一定的溢價， 這與保險資本的投資期限和風險偏好非常吻合。
盈利動機：保險資本享受分紅，投資養老，健康助力發展主業（略）。
3、“保險資金+房地產”常態化合作，四種常見進入房地產市場的方式（部分省略）。
保險資本在房地產市場已有近20年的歷史，形成了多種共同的合作模式，可分為以下四種型別：
一是上市公司進行股權投資。 從歷史上看，很多房地產公司都或多或少地出現在保險資本的參與背後，包括保利發展、萬科地產、招商蛇口、碧桂園等。 例如，2015年4月，平安人壽成為碧桂園的第二大股東，這也是平安首次以人壽保險基金對大型房地產公司進行股權投資，與碧桂園開啟了長達八年的深度合作。
二是參與公募REITs的投資。 公募REITs在投資期限、風險、收益等方面與保險基金天然相容，2021年11月，該政策允許保險基金參與公募REITs的投資。 保險基金通常通過戰略配售、線下配售、二級市場投資等方式投資公募REITs，首選的標的資產型別為產業園區和倉儲物流。
第三，保險資本介入房地產開發最常見的方式是獨立或通過公開市場共同收購土地，並與房地產企業合作開發。 根據監管部門的規定，保險資本不得直接從事房地產開發建設，不得投資開發或銷售商品住宅，保險資本用地多為醫療衛生、養老服務業、商業寫字樓運營等建設用地，在專案開發中，保險資本往往扮演著“投資人”的角色， 合作方或介紹房地產企業為實際方。
四是收購控股房地產專案，取得租金收益。 房地產符合保險資本的長期投資屬性，商業寫字樓、工業園區、倉儲物流等優質物業都是保險資本的首選投資標的。
除了以上四類直接投資外，還有通過投資債務計畫、股權計畫等金融產品間接投資房地產的保險基金，可以更好地規避保險資金對專案投資的限制。
目前，保險資本已成為房地產市場不可忽視的力量，其一舉一動都備受業界關注。 隨著房地產市場進入深度調整期，如何選擇保險資金，下面的文章將進一步關注房地產行業保險資金投資的趨勢和趨勢。
房地產股票和公共房地產投資信託基金的保險資本。
配置“權衡”。
本節重點分析當前保險基金對房地產股票和公募REITs的配置和投資趨勢，分析房地產低迷下保險基金的持有邏輯，以及參與公募REITs面臨的機遇和挑戰。 1、低迷下，保險資本調整房地產存量，但目前並不低。
保險資本與房地產存量的總比重接近35%，其中私人保險資本最為頻繁（部分省略）。
2004年，監管局批准了保險資本在**市場的首次直接投資，2013-2015年，房地產進入高景氣週期，房地產股由於股息收益率高、估值低，成為保險資本配置資產的較好選擇。 2016年，《關於規範中短期人壽保險產品有關事項的通知》出台，全面、系統地對萬能保險的發行和經營管理進行監管，制止了保險資金“敵意收購”現象。 2021年下半年以來，民營企業紛紛脫險，市場信心不足，房地產基本面惡化，保險基金相繼成為房地產股。 據不完全統計，包括泰康、大甲、順康、鴻美、華夏、陽光生活等，都賣出了房地產股票，還有不少萬科、招商蛇口、華僑城、保利、金地等。
14只房地產股受到保險基金**的影響，7只上漲，6只保持不變（部分略）。
房地產公司主要受流動性、業績低迷、盈利壓力等因素影響**。 從企業性質上看，首批房地產企業以國有企業和民營企業為主，國企、民營企業、中央企業和混改企業佔比。 4% 和 143%。在流動性方面，所有民營企業（4家）都陷入困境，而其餘10家企業房地產公司尚未爆發信貸危機。 業績增長方面，除未披露的天寶基建外，2023年僅中華企業（上海地產）和招商蛇口的銷售額將有所增長，其餘11家公司業績均出現下滑，碧桂園、北辰等公司業績下滑較大。 盈利能力方面，最新報表中9家房企淨利處於虧損狀態，1家處於1-2%狀態，只有4家淨利潤率在7%以上。 保險資本**保利、萬科、招商局和中企等基本面相對穩定的房地產企業，更多是由於短期資金回撤。 整體來看，目前保險基金對房地產板塊配置的熱情並不高，板塊估值長期處於歷史位置。 根據全票市場和市場的判斷，調整保險資本，對陷入困境的房地產股進行清倉，部分業績和利潤承壓。 不過，截至2023年底，房股前十大股東中仍有21家保險公司，其中13家房股保險公司仍持股5%以上，而截至2020年底，持股5%以上的保險公司數量僅為14家。 保險資本追求絕對收益和資金安全，而房地產股的高分紅和低估值特徵與其投資邏輯高度契合。 2、公募REITs市場規模有限，保險基金難以實現規模化配置需求。
保險資本戰略配售金額達81億，優先布局產業園區、倉儲物流（略）。
中金安博倉儲物流REIT是最受保險基金追捧的房地產投資信託基金，已配售近14億元（部分略）。
根據保險資本戰略配售的相對比例（保險資本戰略配售佔戰略配售佔總量的比重和戰略配售佔總發行量的比重），以產業園區、倉儲物流為基礎資產的五家公募REITs的相對佔比，其中國泰君安東久新經濟REITs， 中金安博倉儲物流REIT、建行中關村工業園REIT、嘉實京東倉儲基礎設施REIT、華夏合肥高新技術產業園REIT佔戰略配售相對份額的20%以上。
在19只產權公募REITs中，保險資本是唯一一家沒有戰略性投資華夏金茂商業REIT的，同樣以消費基礎設施為標的資產的嘉家美消費房託的戰略投資份額僅佔1%。 金茂基建REIT的標的資產為長沙藍秀市，預計2024年分派率為492%，物美集團的經銷率甚至高達64%。但保險基金還是不太偏愛商業地產，這可能是由於商業地產整體回報率低於工業園區、倉儲物流，商業地產年化收益率為29%-5.4%之間，國內商業地產開發模式以開發商自投自建、自建自營的重資產模式為主，激進的槓桿率和高昂的融資成本持續侵蝕營業收入，對商業地產的可持續經營產生嚴重的負面影響。
從保險資金戰略配售金額（含擴充）來看，中金普洛斯倉儲物流REIT戰略配售金額位居第一，達到近14億。 其中，首批戰略配售金額為1167億元，由泰康人壽保險與389元認購20%的**股，擴大戰略投資金額23億元，由太平資產管理、長城財富保險資產管理、太平洋資產管理與4228元 認購 024 億份，017 億份和 014億股。 此外，建銀中關村產業園REIT、華安張江工業園REIT、博時招商蛇口工業園REIT等保險基金已將超過3億元的戰略配售。
保險基金正在轉向股票市場進行投資。
加上**優質房地產。
1、平安、中國人壽等保險基金紛紛出手，大宗房產交易頻發（部分省略） 平安人壽作為房地產保險投資的“領頭羊”，在大宗房產交易市場持續發力，持續加大投入。 繼2021年以330億元人民幣收購凱德集團六大資產組合的一部分後，該公司在2022年斥資500億元人民幣15億元收購遠洋集團旗下北京遠洋瑞中心專案，2023年1月在產業園內投資4個房地產專案，總投資金額不超過73個33億元，這些專案目前正處於實際投資階段。 據中國保險業協會披露的統計資料，截至目前，平安人壽共投資549個大型房地產專案51億元。 此外，值得注意的是，新華保險啟動了100億**的房地產投資，預計後期房地產布局將加快。 2024年初，新華保險宣布與中金資本簽署有限合夥協議，共同設立**。 公司規模100億元，新華保險（作為有限合夥人）擬認購9999億元，中金資本（作為普通合夥人）擬認購100萬元，將直接或間接主要投資於控股房地產專案資產的被投資企業。
2、商業資產是最重要的投資，房地產企業的出售帶動保險資本進入市場。 據統計，2021年以來，股權投資和物業投資佔比超過8%。 一方面，在行業的下行週期中，與住宅開發專案和房地產股票等投資標的相比，持有商業資產具有更高的安全邊際和長期投資價值。 目前，保險投資專案主要位於北京、上海等一線城市的核心商圈，主要以資產保全和長期投資預期回報為主。 另一方面，房地產企業的拋售進一步帶動了保險資金的進入，“**商業資產是房地產布局中持有最廣泛的房地產企業，在本輪週期性調整下，行業加速清倉，資產處置增加，以及一些流動性壓力，房地產企業加快資產變現， 返還資金，優質商業資產頻頻上架，而且很多都是打折的，為低水平的保險資本帶來了機會。
3、在細分軌道上挖掘投資機會，積極布局物流、產業園區等優質專案（略）。
預計房地產投資熱潮將持續下去。
ABS和REITs拓寬了投資渠道。
隨著房地產行業進入深度調整期，從增量時代到股票時代，保險資本的投資偏好也從公司債券、房地產投資轉向房地產專案，平安、中國人壽、泰康、中國郵政等保險基金都集中在局內， 加大對商業綜合體、寫字樓、物流倉儲、產業園區、養老社群等具有長期價值的優質專案投入。安全、流動性和盈利性一直是保險資金投資的三大原則，結合行業發展趨勢和自身資產配置需求，可以預期未來保險資金在房地產領域的投資仍將集中在房地產領域。
一方面，房地產投資價值凸顯，在保險資金資產配置中占有越來越重要的地位。 面對房地產市場的調整和二級市場的波動，房地產投資可以優化資產配置結構，在一定程度上對沖投資風險，更好地平衡收益和風險，尤其是優質房地產專案有望有更好的長期穩定收益。 同時，房地產整體處於低位，疊加市場資產處置情況良好，對保險資金有利，仍將選擇核心城市、核心區、核心區部分價效比高的專案進行投資。
另一方面，保險資本獲批開展ABS和REITs業務，將進一步促進保險資本參與房地產投資。 雖然ABS和公募REITs的整體市場規模相對有限，難以滿足保險基金的大規模資產配置需求，但隨著未來保單對標的資產型別的不斷擴大，市場規模具有較大的發展潛力。 2023年3月3日，上海證券交易所發布並實施《上海**交易所資產支援上市條件確認規則適用指引第5號——保險資產管理公司開展資產相關業務相關要求（試行），鼓勵符合條件的保險資產管理公司積極開展資產證券和房地產投資信託基金業務。 2023年10月13日，中國人壽、泰康、中國太平、中國太保、中國人保、中國平安首批五家保險資產管理公司獲批試點開展ABS和REITs業務，並於2023年12月20日成功開展“華泰-中教路建慶西橋控股房地產資產支援專項方案”。
整體來看，房地產保險資金投資熱潮持續勢頭，但不能忽視當前部分業態經營壓力的局面，在選擇房地產專案時要特別謹慎，多考慮，合理適當控制配置比例，做好“募資”各環節的風險管控工作。 投資、管理和退出”。此外，獲批的保險資本還可以積極開展資產投資，抓住REITs和ABS的先發優勢進行資產配置。
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文章**：樂居買房