繼 3500 億 PSL 之後，樓市迎來了“里程碑式好”！ 
據《經濟觀察報》報道，央行近日批准了1000億元“租房集體購房貸款”，8個試點城市將“先到先得”。試點包括的8個城市是：天津、成都、青島、重慶、福州、長春、鄭州、濟南。 
據《經濟觀察報》報道，這一“里程碑積極”的要點如下：
1、1000億元貸款主要支援8個試點城市的企業或事業單位批量購置閒置房存量，用於宿舍式保障性租賃住房。
2、這類貸款的年化利率在3%左右，期限不超過30年。 主要貸款渠道為國家開發銀行、中國銀行等7家國有銀行。
3、貸款只能購買住宅商品房（含產權人才公寓），不允許購買商品房。 同時，必須對標的專案的“整棟樓、整單元”進行收購，原則上不允許對零散**進行收購。 貸款金額原則上不得超過房產評估價值的80%。
4、貸款購買的房屋必須是具有明確法律關係的房屋，並已完工並驗收。 在貸款期限內，租賃用途不得變更。
5. 本貸款期限最長為30年只要租金能抵住利息，基本上可以算是永續債，只付利息，不還本金既能有效緩解全市提公升租賃住房的最佳指標壓力，又能減少當地商品房庫存。 更重要的是，在短期內，當地政府可以通過城市投資平台籌集一筆資金，以緩解現金流。
讓我說說我的想法。 
我之所以把“房租群房貸款”稱為“里程碑式效益”，不僅是因為它是有助於去庫存的“創新”，還因為它基本上是定向地印給地方**和城市投資公司的有利於化解當前地方債務風險、房地產風險、中小金融機構風險三大風險。 眾所周知，房地產已經出現了歷史性的拐點。 如今，購地、建房、賣房都是有風險的事情。 近兩年來，全國各地的賣地收入一直在下降。 2021年，全國國有土地出讓收入創下8之8之歷史新高71萬億元; 2022 年，它縮減到 67億元。 2023 年的資料尚未公布，但估計為 5約6萬億。 甚至這 56萬億，其中約一半由當地城市投資公司支援。 這相當於當地**把土地從左手賣到右手，城投公司把土地拿到當地的中小銀行抵押。 這樣一來，房地產下跌的後果是：城市投資公司的債務利率上公升，中小銀行的抵押品進一步落地和風險，整個房地產行業將因房地產量的增加而進一步低迷。 現在“援軍”來了，也就是“房租團購貸款”，千億8個試點城市，只能算是第一批，未來還會陸續出現。
這筆錢部分來自PSL（抵押補充貸款），部分來自商業銀行貸款，利率約為3%。 如果該地區**保持財務平衡，則需要獲得約3%的租金回報。
中國住宅**偏高，租金回報率一般在1%至2%左右，很難達到3%。 “租房團購房貸款”能否持續，關鍵在於收益率必須符合標準。 如何解決？ 只有兩種方法。 
首先，既然是率先幫助房企去庫存，那麼我們就大力討價還價，降低收購力度。
如果購買**能達到創紀錄價格的60%，租金回報可以增加66%。 假設折扣前的租金回報率為 15%，那麼6%折扣的租金回報率可以達到249%。
但請注意，這類房子是“保證出租房”，租金必須至少低於市場價格的9%，甚至更低，所以即使你以6%或5%的折扣買房，也不會達到3%的年化收益率。 在這一點上，第二個技巧是不可避免的：其次，讓時間和通貨膨脹發揮作用，幫助租金收益率達到目標。 如果第一年到第三年不是3%，則在第四年和第五年達到; 如果沒有達到，它將在第十年之前實現。 無論如何，貸款期限最長為30年，也可以變成永續債。 3%的平均回報率就可以了。
因此：只有讓房價、租金、投資週期、建設週期都玩好。 如果是通貨緊縮，對不起，我不能玩。 之所以被稱為“里程碑式商品”，也是因為它與PSL對城中村改造的支援一起，構成了乙個突破中央銀行向房地產印鈔。
事實上，世界各地的央行都在玩同樣的遊戲。 例如，美聯儲通過購買美國國債和MBS（與房地產相關的抵押貸款支援債券）來擴大其資產負債表，其中三分之二的新印鈔購買了美國國債，三分之一購買了MBS。 2023年12月，央行剛剛向三大政策性銀行發放了3500億PSL，相當於發行了3500億元基礎貨幣，主要用於支援城中村轉型，部分還可能用於“房租群貸”。 
還有一部分來自商業銀行的房屋租賃團購貸款，不涉及基礎貨幣的增加，但有利於廣義貨幣M2的衍生。
3500億的PSL和1000億的“住房租賃集團住房貸款”意味著央行已經開始向房地產行業印鈔。 天津、成都、青島、重慶、福州、長春、鄭州、濟南等地為何首批“房租組房貸款”？ 未來會擴大嗎？
主要原因是這8個城市的房地產庫存比較大，地方**的債務壓力比較大。 未來，試點將擴大到40多個主要城市（城鎮常住人口300萬以上的城市）。 1000億的貸款規模只是開胃菜，肯定會擴大。
私人房地產公司可以分享這種好處嗎？
這是可能的，但可能性不大。
因為“房租團購貸款”不僅是為了樓市去庫存，也是為了減輕當地**的債務壓力，讓他們的資金能夠流動起來。 近一年多來，地方城市投企成為徵地主力軍，支撐土地市場，創造一流收益，但負債率也迅速上公升，困住了大量資金（表現為土地、房屋庫存）。 因此，地方政府在為保障性住房購置商品房時，肯定會優先考慮城市投資公司的專案，其次是央企和民營企業的專案。
城投公司獲得這筆低息、長期貸款後，可以償還從地方中小銀行借來的相對高息和短期貸款，有利於減輕城投公司的利息負擔，也有利於中小銀行的資產優化和風險降低。
這對樓市也是有利的，畢竟促進了去庫存，有利於資金的回流和全產業鏈的正常執行。
另乙個重要影響是民營企業在房地產行業的比重將進一步降低，地方城鎮投資的比重將增加。