接下來的幾年應該是房地產開發商最困難的時期，沒有人。
碧桂園作為多家地產開發商的代表，也面臨著嚴重的現金流危機，目前負債14萬億元，僅次於恆大，去年10月，碧桂園拖欠110億美元的逾期利息，成為史上最大的債務違約。
為了收回資金還債，碧桂園開始了新一輪的境內外資產拋售。
今年1月26日，碧桂園拋售澳洲雪梨附近的乙個房地產開發專案，徹底退出澳洲，成交額為157億美元。
這一次，碧桂園在英國的房地產專案名為“艾爾莎碼頭”，計畫建造952套住宅，總價值約45億英鎊。
這是碧桂園於2018年與**公司和郝控股以8000萬美元購買的土地，總面積為6規劃占地2英畝，13棟公寓樓，每棟3-17層，其中還包括785個住宅和辦公空間。
碧桂園出售海外優質資產的目的只有乙個，那就是收回資金，而在“現金為王”的房地產行業，碧桂園無疑是“斷臂生存”。
不僅是國外資產，碧桂園也在積極出售國內資產。
據報道，碧桂園近日掛牌了其在廣州的五個房地產專案，包括知名鳳凰酒店、碧桂園中心、五星級酒店、甲級寫字樓和高階公寓樓。
這些建築都是優質資產，地理位置優越，功能齊全。
碧桂園的一級檔拍賣恰逢當年萬達，也引發了新一輪的高度關注，碧桂園作為國內最大的房地產開發商之一，此次拋售顯然揭示了國內房地產行業目前面臨的嚴峻形勢。
這些地標性建築體現了碧桂園當年的實力和雄心壯志，但在碧桂園鉅額債務的壓力下，昔日的標桿地產開發商不得不一一拋售優質資產。
碧桂園董事長楊惠燕在1月15日的公司年會上指出，房地產市場並未如預期般復甦，仍處於自我修復過程中。
而她對今年房地產市場走勢的估計，目前仍“徘徊在低位”。
由於徘徊在低位，碧桂園面臨的最大困境可能不是現金流債務問題，而是如何完成樓宇的交付。
保證樓房交付，就是要確保未完工樓房能夠順利完工，交付給已經付款的業主，避免他們採取集體行動切斷供應。
2023年，碧桂園已交付超過60萬套房屋，今年預計交付48萬套。
面對整個行業的大趨勢，碧桂園本質上也是降本增效。
早在去年年底，包括楊慧燕在內的碧桂園集團高管就主動減薪，碧桂園也決定取消高管用車的配送，對車輛使用實行集中控制，以降低成本。
此外，碧桂園高管的體檢和免費食堂報銷也被取消，整個集團的行政費用以零原則為基礎，除必要外不進行任何支出。
但即便如此，作為房地產開發商，最重要的可能不是減少支出，而是如何開源。
在房地產行業低迷的背景下，不僅是碧桂園，幾乎所有的房地產開發商都不可避免地陷入了這種困境，如何刺激人們買房？
這是乙個問題。
本來按照正常的市場邏輯，當需求不足時，企業一般會降價到庫存，去年的新能源行業，服裝、食品、奶茶和咖啡幾乎都一樣，都紛紛開戰，同時降價，以期盡可能多地搶占更多的市場份額。
但房地產顯然不能按照完整的市場邏輯行事。
主要障礙之一是房地產降價空間有限。
這背後是跌停限價令的古老作用。
跌倒限制令最早出現在2021年8月，當時岳陽要求當地新房價格不得低於備案價的85%，即樓價最高應達到15%。
如今的房地產行業依然強勁，這與中國CPI和PPI的走勢不太契合，雖然近年來房價有所回落，但從資料來看，房價的跌幅還是非常有限的，跌停令很大程度上在起作用。
這也是去年很多行業都在打大仗，而房地產行業卻相對冷清的根本原因。
作為大宗商品，房子的重要性不言而喻，跌停令也是基於這一因素，一旦房價完全放開，可能會進一步擠壓房地產泡沫，房地產一旦硬著陸，對中國巨集觀經濟的負面影響，是不可估量的。
然而，房價不降，人們的買房熱情很難起到實質性的推動作用，尤其是在今天增長放緩的背景下。
購房人數減少，對於碧桂園這樣急需資金撤出的房地產公司來說，壓力會隨著時間的推移而持續加大。
這是乙個兩難的選擇。
但比這些更關心的是，我們可能更關心的是，以今天的房價，從長遠來看，它們能保持多久的強勁？
還是消費者還能為今天的房價買單？
過去，房地產行業的野蠻增長離不開中國巨集觀經濟的快速增長，而現在隨著增長的放緩，人們的財富增長速度開始放緩，甚至很多人都縮水了。
這樣一來，房地產問題不僅體現在面臨現金流危機的房地產企業身上，就連當地收入也受到了很大的衝擊。
2023年，我國地方國有土地使用權轉讓收入約57996億元，同比減少132%，比2021年的歷史峰值少了近3萬億元。
據廣發研究院統計，2023年，天津、吉林、黑龍江、內蒙古、北京、海南、河北等地土地出讓收入將增加，其餘省區將有所下降。
碧桂園出售海內外優質資產，也說明了集團自身現金流的嚴峻性，在這樣乙個特殊時刻，房地產行業面臨的不確定性也大大增加。
當個人財富增速開始放緩，當人們開始對高房價無動於衷時，真正的問題可能是，如何在拯救房企的同時，還能刺激人們的購房意願，最終不降房價？
這是幾乎不可能實現的。
現在，也許是時候做出權衡了。
end.作者：羅先生，職場參考新青年。 關注事物發展背後的邏輯，樂觀悲觀主義者。 跟著我，把知識磨給你。
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