很多人都有一種感覺，隨著棚改的暫停，住建部早在2019年就宣布要告別大規模拆建，認為未來拆房的機會非常渺茫。 還有一種錯覺，認為我們的人均住房面積已經很高了，拆遷後沒有必要蓋那麼多房子。
從表面上看似乎是有道理的，但事實可能並非如此。 貝殼研究院對此做了研究，從人口、住宅面積、城鎮化、房屋拆遷率、拆遷安置率等方面對比了日韓房地產的發展經驗，雖然未來住房需求還不到2021年房地產市場發展高峰期的近19億平方公尺， 但到2035年，平均每年將超過14億平方公尺。這裡需要注意的是，近兩年，由於樓市“三條紅線”的調控，只有12億平方公尺成交明顯異常，後期市場將在一定程度上恢復。 那麼，每年14平方公尺的需求究竟是什麼？
根據研究報告的資料，2035年之前，每年的剛需量將在2%左右。6億平方公尺，改善需求約8億平方公尺，老房拆遷帶來的需求約42億平方公尺。 三大需求比例是%。 而且，到2035年，需求佔比將進一步調整，分別為31%和31%，可以看到沒有，曾經佔據全國剛性需求的一半，到那時只佔百分之一，而變化最大的是拆遷需求，佔比近3%。 換句話說，市場上每三個住房需求中就有乙個來自拆遷。 為什麼會這樣？ 實際上，主要有兩個原因：
首先，房地產市場需要拆除。
眾所周知，本輪樓市政策優化已經連續兩年進行，但結果並不像一些人想象的那樣，無論是成交量還是成交量**，都出現了明顯下滑，比如二手房已經連續20個月下滑，2022年新房銷售面積將降至13個在5億平方公尺左右之後，沒想到2023年會下降10%左右，來到12億平方公尺大關。 常規需求側被刺激到無所事事的地步，那我們該怎麼辦呢？
俗話說，歷史經驗是無法複製的，但可以學習。 住房和城鄉建設部在2024年的房地產工作中明確表示，將實施包括拆遷在內的“三大工程”。 在許多業內人士看來，從2024年開始，“拆遷潮”應該會再次到來，兩類房屋都可能被列入拆遷名單。
第一種房屋是城中村改造中需要拆除的房屋。 其實這不只是提出，早在7月23日，國家就發布了關於特大特大城市城中村改造的指導意見，經過一番審議，住房和城鄉建設部將這項工作列入2024年“三大工程”進行部署安排。 雖然表述與以往棚改不同，但做法還是相似的，要麼拆遷，要麼改，採取拆改相結合的方式。 根據該機構的計算，拆遷或數萬億的住房消費將直接帶動房地產投資增長約5%，房地產銷售增長約10%。 也可以看出，中央母親在2023年最後乙個月重啟了PSL，國家開發銀行等政策性銀行運營的2015-2018年棚屋改造浪潮再度出現，毫無疑問，城中村改造中的拆遷工作已經到了實施階段， 而2024年將是開始和力量的一年。
事實上，在我們的舊裝修中，還有另一類破舊的房子和無法居住的房子。 很多人認為之前的棚屋改革沒有停止？ 現在正在實施的舊社群改造不會被拆除。 這其實是一種誤會，與實際情況不符。 比如深圳在“十四五”規劃中發布了上千個城市更新專案，其中很大一部分房屋要拆除，而我們自己的城市最近也看到了更多的拆遷公告，說明拆遷工作仍在有序進行，但不像原來的棚改造那麼明顯。 值得一提的是，這些被納入拆遷的房屋都有一些共同點，基本上都屬於不適合居住、城市規劃調整等的破舊房屋。
二是好房子的發展趨勢需要拆除。
長期從事房地產的人應該知道，我們的住房取得了很大的成就，在不到25年的時間裡，我們已經能夠滿足城鎮化率從30%到60%的住房需求，城市人均建築面積已達到40平方公尺。 不過，大多數時候，我們正處於高周轉的建設模式，為了擴大規模，房地產公司不斷拿地、蓋房、賣房，在瘋狂的時期，甚至只需要一張圖紙出來賣，乙個小區，一兩年就建好了。
對此，中國社科學院大學城鄉建設經濟系教授陳淮直言不諱地表示，未來10-20年，我們現有的城市住房體系中一半以上的房屋將被拆除。 住房和城鄉建設部原首席經濟學家趙輝也坦言，中國住房與好住房目標差距較大，與日本相比，在建築結構、設施裝置、隔熱、隔音、防水等質量方面存在較大差距。 看得出來，管理層自然也看到了這一點，住建部明確提到，在部署24年的房地產工作時，要開闢新軌道，建好房子。 但是原來的房子呢？ 正如之前的專家所說，會陸續拆掉，但現在的房子樓層較高，賺不了那麼多錢。
綜上所述，房地產開發形勢並不像一些人認為的那樣理所當然，現實和客觀趨勢決定了繼續拆遷的意義和目標，不僅要拆遷，還要繼續拆遷，但不會像過去那樣出人意料地拆遷。 其實我們只需要明白，只要我們的經濟在發展，有對住房改善的追求，拆遷就不會停止，否則，如果我們只建新房而不拆舊房，豈不是浪費了重複的建設和資源？ 因此，從改善居住條件、刺激內需、穩定房地產市場、促進經濟發展等方面，房子變舊後，拆遷應該是首選，我們應該順應這一發展趨勢。