前言我看到他爬上了一座高樓，我看到他宴請客人，我看到他的建築物倒塌了......
他從事房地產行業近20年，對房地產週期早已漠不關心。 雖然很難預測巨集觀經濟趨勢和全國房地產市場，但預測行業甚至城市市場的趨勢要容易得多。
前幾天和老朋友聊了聊，魯南市最大的城市琅琊，最知名的資料和**公司已經裁員了7%，與巔峰時期相比，我不禁掀起了波瀾，想和大家一起回顧這一輪樓市週期。 本文從琅琊市區實際案例出發，對房地產市場的週期性趨勢進行還原和回顧，分析了影響其趨勢週期的主要因素。 
單張光碟30億！ 琅琊走出獨立**。 在經歷了2014年、2015年、2016年、2018年的市場低谷後，在經濟快速增長的背景下，房地產政策環境多年寬鬆，去庫存程序加快，房地產市場公升溫公升溫。
從2018年底到2019年，隨著監管政策的收緊，以濟南、青島為龍頭，山東大部分城市的房地產市場出現下滑，但也有部分城市走出獨立，比如琅琊，人口紅利巨大，天富青厚，眷顧了魯南南部的這座大城市， 市場容量一度碾壓煙台，僅次於青島、濟南，成為山東省第三大房地產市場實體。
中南廬尚嶽公館2018年開業6間，單筆銷量超過22萬套，銷售額近30億，高層建築價格從9500套飆公升至12500套，房屋數量從11500套飆公升至15500套！ 2019年上半年，專案基本爆倉，年銷售額超過20億元/盤，高層建築價格飆公升至16500元，平房價格飆公升至近2萬元！
只有乙個央企，在首局勝案後選擇了理性克制——唐岳，雖然錯過了牛尾，但他僥倖躲過了熊市，他就是保利。
7 分鐘， 4088億！ 最後的瘋狂瘋狂2019年底，琅琊北站開通，便捷的高鐵交通加速了全縣人口，巨大的需求保障讓臨沂房市持續火熱。
除了如辰、太盛恆、地王、**致遠等本土地產企業，旭銀、中南等外來小龍頭大賺一筆，年銷售額30億元，在眾多城企中脫穎而出，成為星捧月之星，管理骨幹也得到了火箭式的提公升！
不過，2020年的單盤銷售冠軍並不是傳統實力的地產企業，而是成投劉清溪月！
8月1日上午9時，北城新區劉青溪月上線選房，推出高層690戶、小型高層408戶、西式386戶，共計1484套; 精裝高層15500元，小高18000元，平房20650元，部分裝訂儲藏室，7分鐘後，1484套**售罄，銷售4088億！
對於琅琊來說，一線房企都垂涎三尺，而知名資料服務**城市入駐報告收到一手，樂觀的斷言加上投資者的“努力”，2019年，碧桂園、萬科等先行者入駐並成功賺到了一桶金。
2020年上半年的軌跡一如既往，但下半年，隨著最高領導人的更迭和執政思路的轉變，土地市場如火如荼，交易再次井噴。
可惜的是，2020年駐紮琅琊，2021年進駐金科、融創的中海、中梁、綠地，一路跑進深坑。
即便如此，2021年另類琅琊樓市仍將瘋狂如“重光”，碧桂園雲頂單板39億，碧桂園年銷售額65億甩開對手，加冕琅琊！ 本土明星地產公司——泰路以年銷售額32億元的太路時代城單板飆公升至第二位！ 高階別墅專案——奧正雅園率先開盤3.1萬元，逆市銷售，以年銷售額近20億奪得豪宅銷售冠軍！
但這也是高速發展慣性之後強弩的終結，也是琅琊地產本輪牛市的最後殘餘，命運的齒輪已經轉動，危機伴隨著黯淡的金九銀十如期而至！
當雪崩發生時，沒有一片雪花是無辜的2020年下半年，琅琊高層更替，打破了多年來遵循的“以地市場調房市”鐵律，無視十年前大供地的血淚教訓，轉而盤活土地，增加**，集中北城新區的土地供應， 這也嚮往琅琊的一線開發者敞開了懷抱。
雖然年底才集中供地，但2020年琅琊城區土地收入超過400億，為26次！ 北城新區2020年土地收益為38次！ 
北城新區羅莊，這些曾經不想要的“優質土地”，猶如天而降的“餡餅”，擊中了多年饑荒、覬覦貪婪的掠食者們！
2021年下半年，隨著2020年下半年集中供地的轉型上市，市場競爭逐漸白熱化，突如其來的冷賣也讓多家開發商吃虧。 
從恒大停產到中南降價，從公寓閣樓商業減半到住宅降價！ 開發商的恐慌也在琅琊百姓中迅速蔓延！ 從琅琊星板塊——北城新區迅速席捲全城，市場一時間被謠言和凍結迅速！ 琅琊購房者一夜之間消失，城市樓市急轉直下，庫存飆公升，去轉換週期飆公升至歷史極致！
隨著開發商降價公升級和消費者信心的崩潰，琅琊樓市將在2022年加速下行，而在這個市場的冰點上，5月30日，琅琊市自2018年以來實施的“北城新區一二手房限購”政策解除，大量低價二手房**湧入市場， 讓臨沂樓市更是雪上加霜！
反手投資人勇犧牲旗，骨頭冰冷，但深陷泥潭的開發商早已談變色，避之不及。疫情解除後，琅琊土地市場仍是平台企業自娛自樂的舞台，樓市看漲後，黑暗無盡。
《桃花泉》到《深井冰》，掘墓“三部曲”？ 誠然，經濟下行和疫情防控是影響本輪市場普遍低迷的重要客觀因素，行政、金融等監管政策的持續作用不容忽視，但對於“桃花春”獨立後如懸崖般坍塌，一直如“深井冰”的琅琊市場來說， 壓垮駱駝的哪根稻草是壓垮駱駝的稻草？2020年下半年的集中土地供應為2021年下半年的“惡性競爭”埋下了伏筆，而2021年下半年之後的自殘惡意降價是本輪熊市的“導火索”，而2022年取消銷售限制釋放鉅額低價**，也算是災難性的自掘墳墓。 有同行將琅琊樓概括為“成人口、敗地、崩塌降價、夭折於限轉讓”，作為昔日的標桿市場，本輪琅琊市場週期走勢值得總結和回顧，這對統治者、開發商、從業者和購房者來說都是寶貴的。 歷史沒有假設，多種選擇成倍增加結果，我們無意追究責任，我們想從地產從業者的角度回顧琅琊市場週期，為其他城市提供“玉石”。 在筆者看來，歡迎各類名人矯正。
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