新華社中新經緯1月10日電（記者 張旭）房地產市場需求側仍存在結構性機遇。
作者：夏一峰，中國銀行房地產行業首席分析師。
夏一峰. 2024年，在“房地產市場供需關係發生重大變化”的背景下，行業政策環境已接近2024年最寬鬆時期，但由於目前前期部分住房需求透支，居民仍對新房交付感到擔憂，房價觀望情緒加劇， 房地產市場仍徘徊在底部，脈搏持續修復，行業也處於調整過渡期。
展望2024年，房地產銷售和投資有望小幅改善，但整體規模預計仍將保持低位。 考慮到2024年需求側政策仍將寬鬆，且近期一線城市購房政策放寬將對整體房地產市場信心重塑和預期復甦產生積極影響，我們預計2024年銷售降幅將小於2024年。 但與2024年及之前相比，銷售絕對值仍有下台階，未來將逐步回歸實際住房需求水平。 在銷售和融資的雙重壓力下，房企資本金大幅提公升還需要時間。 土地和新開工等領先指標處於底部**，這反過來又影響了開發投資繼續小幅下降。 但近期供需雙方的政策支援力度明顯加大，在政策有效前提下，2024年新建和投資降幅將小於2024年。 同時，隨著保障性住房落地和城中村改造的加快推進，預計2024年對穩定投資起到一定作用。 我們預計房地產投資將在 2024 年拉動經濟達到 -040 至 +010個百分點。
2024年，一二線城市樓市復甦格局明顯強於三四線城市。 一方面是因為城市基本面向好，需求相對有彈性另一方面，政策的邊際效應存在差異，高能城市前期的政策限制更為嚴格，因此階段性放寬相對更有效。 比如12月14日，北京和上海出台了購房寬鬆政策，因為已經6年多沒有調整了，所以我們認為效果比較明顯，預計這一政策的效果至少會持續到2024年2月，3月份是否會有“小春”，還有待觀察2024年經濟復甦。 同時，一線城市和部分強二線城市仍有放鬆調控政策的空間，在一線城市，部分或有針對性地放寬限購、調整交易稅費免稅期也是可選擇，二三四線城市仍有空間全面解綁限購、加大補貼和稅收優惠力度。 在一線城市，市場信心和預期有望在利好政策下得到改善，2024年成交面積增速有望重回正值與2024年相比，強勢二線城市有望略有復甦，原因是前期調整較多，政策寬鬆力度加大但弱勢二線城市將面臨低位盤整期，政策邊際效應減弱，短期成交難見明顯改善三四線城市由於基本面偏弱，基本沒有強政策空間，預計將繼續築底。
我們認為，總體來看，高能城市利好政策的持續釋放將產生一定的積極效果，但政策仍需實效，居民對收入和房價預期的逆轉可以使寬鬆政策發揮更好的疊加效應。
除了核心城市政策優化帶來的需求側結構性機遇外，還存在結構性改善需求缺口。 住房存量相對較差的省市未來高質量改善的潛在需求將相對較強。 從第七次人口普查資料來看，提公升空間最大的是北京、上海、廣東三個省市，其次是海南、浙江和天津，上述城市人均住房面積較少，城鎮地區人均住房建設面積較低，人均住房建設面積小於20平方公尺的住戶比例較高， 2024年以前建成的住房比例也較高，住房存量總面積相對不足，房屋房齡比較老舊，未來可能還有更多潛在的改善需求。
在樓市持續低迷的影響下，預計2024年土地市場將繼續在低位執行。 雖然近期部分城市“取消了土地拍賣最高限價”，但我們認為僅靠這一政策無法顯著刺激市場，土地投資意願的恢復仍需參考市場銷售情況和企業融資情況。 不過，在這樣的政策下，不少城市開始積極推出優質核心地塊，兩者的結合可以在一定程度上提振市場熱度，增加企業購地信心，當然也會進一步加劇土地市場的冷熱分化。 在觸底反彈、穩住市場的過程中，企業投資或將更加集中，優質土地投資的競爭或將持續加劇。
此外，房企信用風險尚未得到解決，也在很大程度上影響了居民的購房意願。 房地產行業和企業的風險問題也是當前信心恢復的關鍵。 目前，雖然2024年行業資金壓力依然存在，但整體行業風險可控。
從我們對行業財務壓力的估計來看，2024年上半年現金流壓力略大，但全年壓力不大。 如果銷售催融資現狀持續下去，無論徵地支出如何，未來一年，房地產行業月均資金流入始終大於當月資金流出，整體行業沒有明顯的現金流壓力，預計會有204萬億元淨流入。 2024年資金淨流入1226億元，其中上半年173億元，下半年1399億元。 此外，根據我們的計算，不考慮土地徵用支出，2024年全國商品房銷售量僅超過572萬億元，產業資金流入可以彌補剛性流出。 但如果考慮徵地支出，那麼銷售額至少需要達到10可覆蓋60萬億元以上。 從理論上講，雖然行業銷售規模還在下滑，但還沒有跌破壓力紅線，但也非常接近紅線，緊迫性很強。
從行業信用風險來看，雖然部分資金鏈緊張的房企2024年仍有可能出現債務違約，但行業整體風險可控。 在以往的房地產上行週期中，地價和房價對金融風險敞口的覆蓋比較完整。 從債券到期壓力來看，2024年也將是房地產行業境內外債券到期的小高峰，在當前市場情緒脆弱、房企信用下滑、基本面尚未好轉的情況下，境內外債券到期高峰將加劇資質薄弱房企的資金壓力， 且不排除個別房企可能繼續違約。但債券市場規模較小，風險相對可控。 從銀行貸款規模較大的來看，由於近兩年房地產貸款主要投資於央企和房地產企業，且投資主體多為國有銀行，自身風險控制較為嚴格，房地產不良貸款率有所下降，因此無需過多擔心銀行與房地產相關的風險敞口。 只有在資產**大幅減少的情況下，才可能導致銀行不良貸款激增。 但是，也要及時穩定慣性潛水。
綜上所述，我們認為，雖然當前行業基本面仍將面臨較長的調整期，但需求側仍存在結構性機會，一方面來自一線城市需求側政策的顯著優化，另一方面核心城市的改善需求具有一定的韌性。 展望2024年，房地產市場的復甦仍取決於購房者能否復甦，供需兩端仍有政策空間。 （中信經緯APP）。
本文由中新經緯研究院選編，選集作品版權所有，未經書面授權，任何單位或個人不得以其他任何方式使用。 所選內容所涉及的觀點僅代表原作者的觀點，並不一定代表中新經緯的觀點。
責任編輯：張志翰。
更多精彩內容，請關注JWVIEW官方微信***