作者 |行星。
*|貝多金融。
進入2024年，華夏幸福依舊不是很“幸福”。
近日，中國財富基金會股份有限公司***SH：600340，以下簡稱“中國財富”）發布了關於債務逾期、債務重組進展等事項的公告。內容顯示，截至1月31日，華夏財富已按期未按期償還債務，共計244筆15億元。
作為一匹黑馬走在房地產開發賽道的前列後，擁有綜合園區建設、深耕工業新城領域的中國幸福，曾經有過輝煌的時光，但也因激進擴張而失去了麥城。 即使在 2021 年宣布債務重組後，它也從未停止尋找出路。
然而，要想實現“逆風翻天”，危機四伏的華夏幸福還有很多問題需要解決。
據公開資料，華夏幸福的歷史最早可以追溯到1998年。 2002年，民營地產開發公司開始轉型開發工業園區，重點發展新型工業城鎮和配套住宅，公司開發的固安工業園區成為省級重點開發區和河北省工業城市標桿。
據介紹，截至2019年，華夏財富已將600多家企業引入固安工業園，吸引近1400億元投資。 在新型工業城市發展引擎的作用下，固安縣從河北省倒數第二的農業縣躋身全國百強縣之列，財政收入從12019年增至96億元，增至1億元。
在工業新城建設領域，聲名鵲起的華夏財富也迅速贏得了最優秀的青睞。 此後，公司先後建成了大廠朝白河工業區，立足北京片區，拓展企業經營版圖，承擔具有新模式、新機制的綜合園區的開發、建設和運營。
2011年，華夏財富通過借殼ST國翔在上海證券交易所上市，並持續取得長足進步，2016年達到1203總銷售額25億元，同比增長66%43%，成為千億陣營中唯一的新型工業城市運營商，且增長態勢持續向好。
值得注意的是，華夏財富上市前的所有收入都在北京地區。 中國財富不願侷限於一陸，開始大面積複製新型工業城市模式，公司在北京地區的營收份額從2014年的96%下降到2018年的69%，再到2020年的51%。
截至目前，華夏財富已發展了新興工業城、產業開發、住宅開發、資產管理、物業服務、創新業務等六大板塊，已完成北京、上海、廣州、南京、杭州、鄭州、武漢等10餘個核心城圈布局，業務版圖覆蓋全球80多個地區。
值得注意的是，中國財富與中國的合作模式被稱為“發展PPP模式”。 在這種模式下，華夏財富以產業發展為核心，提供基礎設施、公共服務設施、城市運營等綜合開發服務，承擔投資、建設、運營和管理的責任，投資回報與業績掛鉤。
新型工業城市的發展PPP模式無疑可以促進產城融合發展，企業在承擔風險的同時也能獲得長期回報。 但同時，這種長坡厚積的開發模式，前期投入大，回報周期長。
華夏幸福命運的轉折點發生在2017年。 由於北京周邊樓市限購壓力導致房地產客戶數量減少，華夏財富房地產開發業務收入同比下降18%22%至28931億元，其他流動負債餘額同比增加45862%，存貨周轉率低於房地產企業平均水平。
年報披露後，上海證券交易所向《中國財富》發出對2017年年報進行後審計的詢問函，要求《中國財富》對房地產業務下滑的原因、新型工業城市的推廣和可複製性、資金狀況的可持續性和融資業務等18個問題作出回應。 和負債。
也正是在這一時期，有報道稱，中國財富旗下的房地產開發平台孔雀別墅集團開始對部分總價值超過200億元的資產進行打包，尋求合作或合作。 一位知情人透露，孔雀別墅的專案大部分都在降價，降價幅度高達1萬多。
為緩解財務問題，華夏財富於2018年4月引入中國平安作為戰略投資者，雙方達成對賭協議，要求華夏財富未來三年淨利潤增速不得低於%和105%，即每年淨利潤不得低於11415億元，14488億元和180億元。
協議約定，如果中國財富在任何一年的實際淨利潤低於承諾利潤率的95%，平安銀行將獲得現金補償。 然而，華夏銀行2020年的淨利潤大幅下降至3665億元人民幣，僅佔對賭協議的20%36%。
時間進入2021年，上市十年的華夏財富首次創下390虧損30億美元; 經營活動產生的現金流量淨額為-2646億美元; 銷量降至281輛68億元，同比減少7006%；資產負債率達到9460%，較2020年同期大幅增長13家31個百分點。
在資產流動性危機下，華夏財富於2021年底對債務重組方案進行了審查，通過出售資產提取資金、**資產取出金融債務、優先展期或償還金融債務、現金支付、信託受益人股份補償等方式償還2192億元金融債務。
中國財富董事長兼總經理王文學在一次內部會議上也承認，自己“雄心勃勃，急躁不安”。 他表示，由於對形勢的誤判，華夏財富後期持續加大對環景工業新城的投資，扶持住宅投資，但環景住宅市場的數量和價格都低於購買限額，規模減半，最終導致資金鏈斷裂。
根據《中國財富》公布的重組方案，公司預計將在2022年完成大部分債務重組，此前公布的資料也顯示，公司已通過簽訂合同等方式實現債務重組187565億元，佔債務總額的85%6%，但被曝出在2023年底違約。
據資本市場訊息人士透露，到2024年，中國財富應向參與境外債務重組的債權人支付美元債券本金金額的1.%的現金8%，但持有人報告說他只收到了大約 0報銷額的55%，不到三分之一。 該公司解釋說，部分報銷受到“技術問題”的影響。
另一方面，華夏財富與中融信託已簽署《債務重組協議》，相關信託產品的延期計畫已經敲定，延期將延長5年至2027年。 但未在約定時間內向中融信託支付466095萬元的利息已構成違約。
一邊是債券本金，另一邊是信託利息，中國財富要想捲土重來並不容易。 事實上，公司近年來一直在積極推進債務重組，並於2022年9月推出補充計畫，打造“幸福精選”和“幸福優先”的輕資產服務平台，以抵消金融債務和經營債務。
2022年12月，華夏財富也多次出售資產，將四項資產轉讓給固安實業港投資***固安產業發展教育投資***，總價999億元，並宣布將南方總部相關資產以124億元的價格贈予華潤置地。
據知情人士透露，在轉讓的資產包中，武漢長江中心專案、武漢中北路專案和南京大角場專案均為華潤原執行董事吳向東擔任華潤CEO後主導的商業地產專案，耗資19874億元。 換句話說，這次促銷相當於大約 6% 的折扣**。
但由於南京專案的高度限制和武漢專案的規劃，相關交易資金的支付進度受到影響。 截至2023年6月底，華潤財富僅收到華潤置地的首筆轉讓價，約為275億元，賬內新增收入難度，成為其現金流補充的一大痛點。
根據《債權重組方案》“贖回”協議中的還款方式，華夏財富於1月25日公告，擁有全資子公司玉諾（固安）資訊諮詢服務（以下簡稱“固安資訊諮詢”）的100%股權，以及11家標專案公司中的255家84億元債權設立自利信託。
據介紹，華夏銀行擬按上述每1元面值信託份額抵銷1元金融債務對價，公司對部分債權人的補償不超過240元1億元人民幣的金融債務。 未用於清償債務的信託受益權份額仍由固安資訊諮詢持有。
據《中國財富》披露的最新資訊顯示，截至2024年1月31日，中國《財富》《債務重組方案》中通過簽署等方式累計債務重組金額2192億元，約為1885元7億元，約佔8603%。
華夏財富以子公司權益搭建的“幸福精選平台”財務、經營債務權益抵銷總額為16017億元，相關債權人獲得的“幸福精選平台”對應的股權比例約為2697%；“幸福精選平台”和“幸福首選平台”的權益抵消經營債務金額約為5341億元。
從上一次披露的訴訟和仲裁到1月31日，華夏財富新訴訟和仲裁事項涉及的總金額為18個29億美元。 該公司表示，相關案件仍在進展中，最終結果尚不確定，尚無法判斷本期或下期對其利潤的影響。
根據《中國財富》發布的業績預測，公司預計2023年實現淨利潤-90億元至-61億元; 扣除非營利性組織後淨利潤為-113億元至-99億元。 2022年，以上兩項績效指標為1583 億和 -16489億美元。
華夏財富解釋稱，本期出現預虧損的主要原因是，2023年將給予一些流動性較強的資產，相關交易出現虧損。 同時，公司債務存量仍然很大，但目前的利率資本化率極低，導致財務費用高企。
華夏財富強調，將堅決恪守誠信經營理念，積極解決當前問題，落實主業責任，以“不逃債”為基本前提，按照市場化、法治化、公平公正、分類政策的原則，穩步化解公司債務風險，依法維護債權人合法權益。