編者按：
金融組合支援房地產。
近日，央行、國家金融監督管理總局、住房和城鄉建設部均對房地產行業融資表示有力支援，包括可用於償還房企存量貸款的經營性房產貸款、優化個人住房貸款、加快推進城鎮房地產融資協調機制等。
隨著城市房地產融資協調機制的建立，房地產融資管理正在進入更加精細化的時代。
近日，住房和城鄉建設部、國家金融監管總局印發《關於建立城鎮房地產融資協調機制的通知》，對建立城鎮房地產融資協調機制、篩選確定支援物件、滿足合理融資需求、做好融資擔保工作作出安排。
1月26日，住房和城鄉建設部召開城鎮房地產融資協調機制部署會議，指出針對目前部分房地產專案融資問題，各地應以專案為物件，狠抓研究，提出可給予融資支援的房地產專案清單， 協調行政區域內金融機構發放貸款，準確有效支援合理融資需求。信貸資金要封閉使用，按規定使用，堅決防止挪用。 在省級層面，要跟蹤監測落實情況，加強監督指導。 在國家層面，建立城市房地產融資協調機制專案資訊平台，實行周排程、月報。
這也被認為是近期房地產行業最重要的政策措施。
近兩年來，流動性不足一直是房地產行業的一大難題。 除了市場銷售不佳，融資方無法實現供需精準對接，這也是乙個重要原因。
分析人士認為，城市房地產融資協調機制的建立，意味著房地產融資管理的邏輯正在發生變化，精細化、制度化將是趨勢。 這不僅是現階段解決房地產問題的手段，也將成為長期機制的重要組成部分。
貸款是在“白名單”上發放的。
早在2023年10月，房地產融資政策的加強就開始顯現。
2023年10月30日至31日，**金融工作會議在北京召開。 會議指出，要促進金融與房地產良性迴圈，完善房地產企業主體監管體系和資本監管，完善房地產金融巨集觀審慎管理，一視同仁地滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求。
2023年11月，監管部門先後代表房地產企業、金融機構召開座談會，調研了解行業風險緩解和高質量發展的主要金融需求。 其中，中國證監會11月19日表示，將堅持“一公司一策”，化解大型房地產企業債券違約風險。
2023年12月召開的**經濟工作會議指出，要積極審慎化解房地產風險，一視同仁地滿足不同所有制的房地產企業合理融資需求，促進房地產市場穩定健康發展。
監管部門密集表態的背景是，房地產行業風險持續蔓延，但在融資端難以實現精準對接，部分穩健房企也開始面臨流動性壓力。 2023年11月，金融業界與行業主管部門聯合舉辦房地產企業代表性座談會，萬科、保利、華潤、中海、龍湖、金地集團等穩定房企出席。
廣東省住房政策研究中心副主任兼首席研究員李玉佳表示，從2022年的“三箭”到“16條財經條”，再到2023年底監管部門的密集表態，反映出監管部門更加重視房地產融資，但實施效果並不好。 他認為，主要原因是銀行更擔心風險，對房地產公司的信任度較低。
因此，問題的解決已開始轉向協調機制，即通過城市房地產融資協調機制推動符合條件的貸款專案，金融機構對符合條件的專案進行套現，提供融資。
據中國建設報訊息，住房和城鄉建設部已大力落實該機制，本月底前，首批專案落地後可貸款使用。
換句話說，金融機構將根據“白名單”發放貸款。
中國指數研究院企業研究主任劉水對21世紀經濟報道表示，我國房地產開發經營基本採用專案公司製，集團風險與專案風險不同。 引導商業金融機構區分集團風險與專案風險，稀釋集團情況，根據專案資金狀況重點對不同情況下的專案進行分類和配套，是比較可行的方式，這也體現了更精細化的融資管理思路。
這種思路也體現在經營性房產貸款的管理上。 1月24日，中國人民銀行和國家金融監督管理總局聯合發布《關於經營性房地產貸款管理的通知》，細化了商業銀行經營性貸款管理的等級、期限、額度、用途等要求。
前述通知還明確，“2024年底前，對於經營規範、發展前景良好的房地產開發企業，國家商業銀行還可以在風險可控、商業可持續性的基礎上，發行經營性房地產貸款，以償還企業及其集團控股公司（含合併子公司）在房地產領域的相關貸款和公開市場債券。 分析人士指出，根據這一規定，房企可以通過經營性房產貸款進一步盤活存量資產，提高流動性，優化債務結構，降低短期償債壓力。
預計它將被制度化。
融資和銷售是房地產企業的主要資金。 近期，隨著市場的深度調整，這兩個**都受到了一定程度的影響。
據國家統計局統計，2023年，房地產開發企業將有12家7萬億元，同比下降136%。其中，銷售端存款及預收及個人按揭貸款減少。1%;融資方面，國內貸款和自籌資金減少99% 和 191%。
分析人士指出，在市場信心尚未完全恢復、銷售復甦需要時間的情況下，融資環境的改善有望緩解行業面臨的短期流動性壓力。
從中長期來看，以城市房地產融資協調機制為代表的精細化管理有望成為未來房地產融資管理的常態。
一位資深房地產從業者告訴21世紀經濟報道，按照程式，金融機構向房地產專案發放貸款時，會經過一系列的審查。 不過，在過去，這種審查通常並不嚴格，專案公司只要有母公司擔保，就很容易獲得貸款。
母公司的認可很重要。 該人士表示，長期以來，規模效應在融資中起著決定性的作用。 銷售規模高的大型房地產公司，以及區域市場占有率高的房地產公司，更有可能為其專案獲得融資。
然而，近年來，房地產市場進入調整期，一些大型房地產企業出現債務違約，帶來了一定的財務風險。 為了控制風險，金融機構大幅減少了房地產貸款。 如今，在發放專案貸款時，母公司的背書仍然很重要，但對價標準更“所有權”，國二央企比民營房企更容易獲得融資，民營房企被認為“更穩定、更有償付能力”。
該人士表示，在發放貸款方面，無論是過去根據企業規模來考慮，還是現在根據企業所有制的性質來考慮，都有廣泛的一面。 隨著市場紅利的下降，房地產行業告別了快速增長的“第一時代”，市場參與者和產品業態趨於多樣化，因此也需要新的評價體系。
在1月26日的城市房地產融資協調機制部署會議上，住房和城鄉建設部強調，地級以上城市人民要有效發揮領導和協調作用，充分賦予城市房地產調控自主權。 住房和城鄉建設部還要求各地研究提出乙份以專案為標的可融資支援的房地產專案清單。
分析人士認為，此次調整更符合房企經營特點，也適合當下實際情況。 一方面，房地產的區域分化特徵更加明顯，應根據當地情況給予地方政府更多的自主權。 另一方面，專案公司制度的特點也決定了專案本身的質量應該是發放貸款的主要考慮因素，不應過度受母公司資金狀況的影響。
一位來自中部城市某房地產公司的人士告訴21世紀經濟報道記者，他目前還沒有收到**部門對“白名單”專案的申報要求，但在之前的保障樓房交付、發放救助資金的工作中，**部門已經掌握了該專案在城市的基本狀態。 考慮到這一點，這份清單並不是一項艱鉅的任務。
該人士還表示，從近兩年與**部門的溝通來看，資金的精細化管理將成為常態，有望制度化。 這不僅體現在融資過程中，也體現在資金使用的整個過程中。
受訪業內專家還認為，作為“推進金融與房地產良性迴圈”的重要組成部分，房地產融資的精細化、制度化管理有望成為一項長期政策。