近幾年樓市十分慘淡,尤其是對於新房來說,很多房產賣了幾年都沒賣出去,以至於每次到最後統計,都發現與房產相關的土地、投資、銷售資料都在下降,只有庫存在好轉, 當然,也有人認為這很正常,過去的房地產開發速度太快,未來5-10年的開發空間已經提前透支了,現在發展非常緩慢,但對於樓市本身來說,這可不是一件好事,這意味著當地土地出讓的收入減少了, 開發商生存更加困難,房地產從業者收入下降,最重要的是,一旦樓市瓦解,整個市場將一片黯淡。
隨著時間進入2024年,中國出台了大量穩住樓市的措施,這些措施環相扣,今年穩住樓市可能超出常人的想象,不妨仔細看看。
目前樓市的問題絕不是單純的簡單問題,更何況光是放水就能拯救樓市,行業相關行業確實太多,人群太廣,上游建材建設專案,中游開發商、經紀人、金融機構和物業管理, 下游的家居建材和家電,上游前面是土地市場,後面是二手房市場。
涉及金融市場、地方金融和家庭財富,一旦房地產市場崩盤,金融市場將受到重創,近20年來,金融機構提供了大量地方債券、房地產開發貸款、個人住房貸款,這些債務與房地產並存,地方財政收入仍然更加依賴土地出讓收入, 如果開發商有大量滯銷房,怎麼說有信心拿地甚至拍賣土地,一樣,當房價**,誰能保證住戶之前的貸款會按時還清,畢竟也不傻。
因此,要解決樓市面臨的問題,首先要保持樓市的現狀,也就是高層人士常提的樓市發展,只有穩住樓市,才能思考如何讓樓市發展得更好, 2024年將是我們竭盡全力穩定房地產市場的一年。
我們先來看看穩住樓市的第一步,紓困房企,房企面臨的最大問題就是資金的回流,最直接的出資方式當然是趕緊把房子賣出去,總是不能給買家送錢買房, 如果直接匯款買房,結果只有乙個:比2014年樓市泡沫導致的變現棚拆大了好幾倍,所以只能向開發商借錢,將期房改成現房,剩下的營銷工作就交給開發商了。
近日,住房和城鄉建設部召開房地產融資協調工作會議,顯示我國已在29個省份的214個城市建立了房地產融資協調機制,並分批向各大商業銀行提交了“白名單”,所謂白名單,是指能夠獲得信貸的房地產專案, 值得注意的是,融資渠道已明顯放寬,開發商面臨的資金撤出問題基本得以解決。
下面我們來看看穩樓市的第二步,放寬融資渠道,對於房企來說只是乙個應急作用,並不能從根本上解決銷售問題,只有真正賣房,才能從根本上解決房企的金融問題,畢竟融資只是把資金借給房企, 不送錢,只需要買房,因為買房成本較高,壓力較大,那麼就要降低買房成本,房價是開發商定的,不能隨便定價,那就從降低貸款成本開始, 降低購房者的抵押貸款成本。
因此,最新的5年期LPR較之前的調整下調了25個基數,基準利率已下調至3個基數95%,加上此前基本所有城市都允許房貸利率在基準利率以上下調20個基點,這意味著目前的房貸利率只有375%,而公積金貸款利率差距進一步縮小,降息這種方式穩定了樓市,可以直接刺激買房的效果,畢竟房貸成本已經降了很多,當然具體結果也要年底公布。
再者,就算刺激購房者買房效果不理想,還是有花樣的,我國不準備在“十四五”期間建成870萬套保障性租賃住房嗎? 除了自主建設這些保障性租賃住房外,符合條件的城市還可以直接向開發商購買存量住房用於建設保障性租賃住房,據財聯網報道,重慶首批租賃住房規劃開始啟動,兩家國有住房租賃公司共收購了7個專案, 一共4297**,按80萬元計算,也值34億元,兩家國企一揮手就34億元,讓開發商的資金得到了真正的解決。
當然,就算刺激購房的效果不理想,還是有大動作可以放出來的,四川省宜賓市興文縣,“興文放行”近日發布了超乎常人想象的新政,這與樓市通常的新政大相徑庭,“首付延期”和月付預付的字樣出現在人們的視野中。
預付首付:興文金融投資3000萬元,設立產業職工專項購房**,所有在興文縣空鐵新區企業連續六個月,買房時可享受“延期”首付,首付延期支付比例在50%以內,延期支付金額在10萬元以內。
每月付款:如果產業工人有特殊困難,可直接申請專項資金按月預繳,預繳期最長可達2年,1年內可享受免息,第二年按同期銀行貸款利息計算。
你對這兩個政策特別熟悉嗎? 在售樓部看房子的時候,開發商工作人員一般都會私下告訴買家低首付、首付分期付款、按月付款等,但這次的資金不是來自開發商的非法預付款,而是由合法出資的金融資金,目的也很明確, 買房的門檻很低,只要你想買,我們敢支援你買,沒錢也沒關係,先借你付首付,先幫你還兩年的月還款,確定經濟能在2年內復甦, 買家可以賺錢來償還預付的首付和每月的付款。
總結。 從這個角度來看,2024年國家穩住樓市的決心,甚至不排除有其他超出常人想象的措施,2024年僅首月之後,就降息25個基點,不排除今年會有1-2次降息, 今年和明年是“十四五”的最後兩年,保障性租賃住房的剩餘任務將在2024年和2025年完成,也就是說,今年是地方租賃國有企業收購庫存住房的一年。
經過這一輪調整,部分房企或將面臨洗牌,二次房改已經落下帷幕,樓盤市場逐漸從單一商品房轉變為新趨勢:二手房市場自由交易搭配,新房市場服務相對富裕家庭(畢竟, 它需要重新裝修),經濟適用房可以滿足中低收入人群的基本生活需求。至於房價,會逐漸分化,隔著一條路,或許貧富差距,總而言之,這些穩定樓市的措施超出了常人的想象,其實就是在穩定樓市的健康發展,或者說那句話,現在的樓盤不能讓它跌倒, 尤其是在經濟尚未完全復甦的階段,更何況在國土廣袤富饒的中國,土地依然稀缺,正如美國著名作家公尺切爾在《亂世佳人》中所說:
“在這個世界上,只有土地和太陽月亮在一起,土地是世界上唯一值得你為之奉獻、奮鬥和犧牲的東西,因為它是唯一永恆的東西。”