一覺醒來，發現上海市住房和城鄉建設委員會、房管局聯合發布的刺激房地產市場限購政策，引發了網路熱議，再次引發了大家對房地產市場發展的關注和討論。
上海市住房和城鄉建設委員會、住房管理局聯合印發的《關於優化限購住房政策的通知》規定，自1月31日起，連續繳納社會保險或個人所得稅滿五年以上的上海市非戶籍居民，可在外環外地區（崇明區除外）購買一套住房。 該政策的效果還有待觀察。
疫情過後，每當討論樓市的未來，從政策制定者，到企業參與者，再到想買房的人，都感到無奈！ 無論多麼令人興奮，它似乎都無濟於事，而這一切的原因都是有道理的！ 真的是市場失靈嗎？ 顯然不是。 房地產市場要想再漲，就需要處理好三個基本問題，以下是筆者的拙見，分析如此。
第乙個根本問題是房地產市場發展的定位。 隨著房地產市場的發展，國家的定位是“房子是用來住的，不是用來炒的”，這一點毋庸置疑。 不過，引入這種定位的背景，我們一定不能忘記，那就是讓大多數低收入階層也有房子住，因為房地產市場開放幾十年後房地產市場的發展，不難發現城市低收入階層被住房問題拖累了， 高收入階層趁機炒房抬價，中等收入階層不惜高息貸款買房。隨後，房地產市場的快速發展帶來了後續信貸泡沫危機、房地產消費過熱、地方土地融資依賴加劇、城市貧富差距拉大、房地產企業擴張等諸多社會、政治、經濟、經營等風險。
2020年新冠疫情幾乎讓世界經濟陷入停滯，房地產行業也不例外。 在疫情的重創下，上述多重風險疊加，導致疫情過後房地產市場低迷，前途未卜。 投資者和需求者都變成了觀望者，只有地方政府在不遺餘力地出台刺激政策，都在尋找擺脫後土地融資所預期的金融困境的出路！
解決上述問題的關鍵在於去偽留真。 對於剛需的，他們大多是城鎮低收入人群，要介入，確保“剛需”有房可住，通過共有產權、廉租房、集中採購等多種方式平滑吸收市場溢價; 對於改善者來說，他們大多是中高收入群體，市場必須介入，他們必須退出，在市場中發揮主導作用，放開除政治因素以外的一切購房限制，讓開發商、投資者和購房者可以玩市場博弈，決定交易的方式。
第二個基本問題是房地產市場發展的作用。 房地產市場在過去很長一段時間裡一直扮演著中國經濟快速增長的引擎，事實上，它扮演著“最佳投資產品”的角色，在下一步的房地產市場發展中，對於中高收入階層來說，這一角色將繼續發揮作用，甚至從香港引進投資者， 澳門、台灣和一些友好國家！但是，要實現房地產市場的高質量發展，很難長期堅持和維持獨角戲，需要強化第二個作用，即城鎮化作用。 這個角色包括兩個子角色：城鎮化角色和鄉村振興角色。 或許你會覺得作者唱得很高調，但實際上，城鎮化建設只能靠先促，還有很長的路要走，可以借助市場手段適當加快，既能解決資金短缺、預算不足的問題，又能解決行政模式效率低下的問題。
事實上，中國的城市化程序是由高收入階層的跨區域購房和大學生的流動推動的。 一方面，鄉鎮的富人通常去縣城買房，縣里的富人通常去省城買房，省會的富人通常去北京、上海、廣州等一線城市買產業; 另一方面，高考改變了很多人的命運，高考制度讓很多人從農村到城市，從小縣城到大城市，然後扎根落戶。 因此，需要推動房地產市場的重新崛起，企業參與，中高收入階層介入，在城鎮化建設中發揮好作用，實現各方共贏，才能真正實現房地產市場的高質量可持續發展。
第三個基本問題是房地產市場發展的保障。 房地產市場的健康發展也離不開上下游產業及相關產業市場的健康發展作為支撐和保障。 這種關聯保障主要體現在以下四個方面：
住房問題和人口問題密切相關。 哪個城市最能吸引人口和人才，哪個城市的房地產市場活躍度和潛力會更大，這已被東部地區和沿海發達地區的發展實踐所證實;
住房和教育密切相關。 學區住房短期內不能減少，除非教育資源分配合理、公平，因此，很大一部分土地收入預算應專款專用、取用、用！ 用於改善購房者的社群教育、養老、醫療等設施建設，以免讓購房者和投資者感到上當受騙，否則，這將抹去房地產市場僅存的信心！
住房問題與產業布局密切相關。 深圳從小漁村發展到世界級大都市，是從產業布局上看，寧德市由於新能源產業巨頭寧德時代的崛起而發展壯大，人才、資金、技術必然會帶來巨大的房地產市場潛力釋放;
住房問題與城市開放密切相關。 但發展程度高的地方，房地產市場必然充滿後勁，反之亦然！改革開放政策將為城市帶來更好的發展預期和人員流動，這將為房地產投資者和購房者帶來投資前景和期望，勢必會啟用當地房地產市場，促進當地房地產市場的可持續發展。 一些自貿區、自由港、改革實驗區就是明證，如果不是政策干預，這些自貿區和自由港的漲價幅度將遠遠超出預期。
總而言之，房地產市場的健康發展是現代市場經濟持續健康發展的核心環節，是不可能繞過的，或許要解決房地產市場發展中的乙個障礙，困難會帶來新的痛點，兩害相權取其輕， 我們只能面對困難，士兵會阻擋，水會覆蓋大地。似乎沒有別的辦法，只在發展過程中解決房地產市場的發展問題，在改革過程中解決房地產市場改革的問題。 俗話說，“土地可以是土地，非常; 房間可以是乙個房間，房間很有房間“！