大家好，今天來回答酒店老闆的乙個問題，投資五星級酒店還是四星級酒店？ 這也是很多業主經常問我們的乙個問題。 由於酒店業投資額高、經營管理複雜、投資周期長、勞動密集型、每日現金流不確定，加之部分城市和地區高階酒店過度開發，供過於求，在高階酒店經營壓力加大、高階酒店開發成本上公升的情況下， 我們對酒店業主有以下建議：
1、準確把握酒店發展定位。
鑑於五星級酒店市場經營毛利率水平持續不盡如人意，一期五星級豪華酒店專案開發已開始接近尾聲。 酒店往往是房地產開發綜合體的組成部分之一，而五星級酒店往往被視為提公升整個開發專案市場形象和改善住宅或**物業的工具，許多第一次開發酒店的開發商總是認為他們必須建造一家五星級酒店， 而忽略了酒店的投資回報。此外，開發商一般習慣於算大賬，出售住宅、公寓或寫字樓，快速收回資金，最終賺到五星級酒店，這是很多開發商的商業模式。 然而，經過多年的快速發展，國內高星級酒店市場正進入更加成熟的階段，競爭也更加激烈。 五星級和豪華酒店大多是資金密集型專案，投資金額大，運營成本高，因此建議酒店業主仔細進行可行性投資分析，根據專案的位置、體量、規模、競爭酒店等因素確定酒店的定位。 如果是一線或二線城市，是景觀資源稀缺的核心區域，可以考慮五星級酒店; 如果專案位置不好，周邊競品酒店平均房價不高，對於無法承擔風險的業主，建議選擇國際中高階精選酒店作為開發定位，而不是勉強投資五星級酒店。 此外，酒店前期定位是專案的前期工作，但有很多業主在酒店封頂時還沒有確定酒店的定位，這也是酒店專案延遲的主要原因之一。
2、注意酒店品牌的選擇。
目前，很多國際品牌已經進入中國，業主們覺得合適的品牌選擇不多，一些業主別無選擇，只能選擇一些知名度和知名度較低的新品牌，比如一些酒店管理公司新收購的品牌。 這些品牌是首次進入中國市場，在中國的知名度較低，開業後業主需要投入更多的營銷費用和時間來培育品牌，開業前三年酒店業績將面臨巨大挑戰。 同時，在施工過程中，由於品牌標準、設施裝置等各種過高要求，投資預算也會超出。 在房地產綜合體專案中，一些業主希望為其他業態留出更多的建築面積，從而擠壓酒店建築面積，導致酒店客房數量過少，難以實現規模經濟。 在這種情況下，酒店收入是有上限限制的，酒店業主在合併報表後的淨利潤僅為負數，部分酒店甚至在經營層面面臨虧損，營業收入無法支付經營成本等費用。 如果酒店位於。
在二三線城市，業主如果只考慮酒店的投資回報，不考慮其他因素，也可以考慮國內酒店品牌。 一些國產品牌已經有一定的知名度，而且投資較低，一些國產品牌酒店的投資回報率高於高階酒店，是更好的選擇。 此外，還可以選擇國際化的酒店品牌，以客房為主，只需要一家餐廳（一日三餐即可烹製），減少水療等投資增加但利用率低的設施，從而保證酒店的收入。
3、做好酒店投資成本控制工作。
在酒店專案建設過程中，一方面，業主在定位初期會因設計不完整而產生假設不明確、估算依據不足，在估算中保守考慮標準，導致投資估算偏低; 另一方面，由於業主缺乏酒店開發經驗，缺乏成本控制的專業能力，加上專案實施過程中酒店管理公司要求高，設計單位配置高，專案沒有及時進行設計優化和成本審查， 導致專案成本高昂。這兩個原因會造成建設成本與投資估算之間的巨大差距，導致專案建設超出預算。 為了更好地控制酒店專案成本，酒店業主應加強對初步設計方案和產品定位的確定，明確產品的實際功能，加強對招標圖紙和設計優化的審查，明確技術要求，盡量避免合同簽訂後出現更多難以控制的新專案。 建議在酒店專案開發的前期，參與專案建設的各方可以更深入地參與酒店產品的定位和設計，加強對標準的把握和功能需求，盡量杜絕返工現象，減少設計調整的成本損失， 合同初期因產品定位不明確、設計超標而導致的套路工作和返工。
四是做好酒店餐廳策劃工作。
大多數五星級酒店的餐廳經營非常困難，餐飲部的毛利可以達到35%，這已經很高了，很多酒店的餐廳要麼基本持平，要麼虧損。 餐飲收入較高的酒店通常毛利率較低。 餐飲業的勞動力成本很高，尤其是廚師團隊。 相對而言，客房的利潤率高於餐飲。 除非酒店專案附近餐飲市場需求旺盛，餐飲有望盈利，否則餐廳數量不宜過多，可增加靈活的多功能空間，提高利用率。 正常情況下，如果酒店餐廳過多，需求市場不足，就會拉低酒店的營業毛利率。
目前國內一些知名房企對投資五星級酒店較為謹慎，從中可以看出一些市場趨勢。 因此，我們建議酒店業主在投資酒店建設前，應仔細定位酒店專案，確定酒店檔次，嚴格控制投資金額，並考慮酒店未來是否能實現更高的利潤和高效益，以提公升整體綜合開發專案的定位，展示其品牌效應。 投資旨在實現每平方公尺收入接近商業和辦公樓的酒店，使其成為更具吸引力的投資產品。
由 Northstar Hospitality Asset Management 提供。