在“保證房源交付”的背景下，試點現房銷售加速。
在大約一年前的2023年初工作會議上，住房和城鄉建設部提出，有條件的城市可以開展既有房屋的試點銷售，不能有新的交付風險。
隨後，山東、河南等省市在工作會議上提到了既宅售試點，其中河南省明確以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和既宅售。到2024年1月，鄭州市首塊成屋銷售試點用地將順利轉讓。 這意味著成屋銷售試點邁出了關鍵的一步。
據審評委不完全統計，2023年下半年以來，至少有13個省市明確試點成屋銷售。
探索房地產開發新模式，現有房屋銷售系統仍面臨難以全面推廣的問題，真正意義上的既宅銷售還有很長的路要走，只能以點到區域的方式逐步試點。
值得注意的是，除了出售既有房屋外，還可以試行“開發商交付房屋後支付抵押餘額”，即在買方支付首付後，在開發商交付房屋後支付和處理尾款和抵押貸款，可以在很大程度上保護買方的權益。
成屋銷售並不陌生。
早在2015年，北京、上海、深圳等核心城市就出現了個別成屋銷售地塊，特別是自土地收購以來，北京市已售出13塊包含成屋銷售的地塊。 除一線城市外，蘇州、杭州等城市在上一輪市場上行週期中也試圖通過“成屋銷售”來控制土地市場的過熱。
2023年，推動既有房屋銷售有了新的意義，那就是保障樓房交付。
2023年1月17日，在全國住房和城鄉建設大會上，住房和城鄉建設部部長倪洪提到，“在條件允許的情況下，可以進行既有房屋銷售，如果繼續預售，必須落實資金監管責任，防止資金流失，不出現新的交割風險”， 隨後廣東、山東、四川、安徽、河南等地積極響應，開始實施現有住房試點，如河南試點城市鄭州、開封、湖南試點城市長沙等。
2023年9月，雄安新區取消商品房預售制度，成為繼海南之後第二個全面開展成屋銷售的地區。
據審評委不完全統計，2023年下半年以來，已有超過13個省市出台了促進成屋銷售的相關措施。
從政策內容來看，除成都已經有較具體的規定外，其他省市大多採取激勵措施，輔以稅收優惠、延期支付配套設施、優惠政策鼓勵金融機構放貸。
在過去的幾年裡，北京、上海和深圳率先探索了現有的房屋銷售模式。 其中，北京成為“競房”地塊最多的城市。
據審評委統計，2021年至今，北京市有13個住宅地塊包含既有房屋銷售部分，按既有房屋銷售占該地塊總建築面積的比例計算，但2021年12月轉讓的朝陽區勁松地塊需要整體出售的現有房屋除外， 其餘地塊的既房銷售佔比主要分布在10%-50%之間。
北京現有房屋銷售專案主要有三個特點：
1.專案區位優秀或完備，是優質核心土地資源。
2.徵地企業以國有企業為主。
3.預留利潤率更高。
受入市周期長帶來的市場波動影響，滬深兩地現房專案銷售可謂喜憂參半。
我們先來看看上海，從2014年徵地到2020年專案開盤，歷時6年，開發周期長，占用資金大，專案開業當天認購率達71%，很快就售罄。
再看深圳，2019年11月首次開業的龍華金茂大廈，認購率也超過百分之七十，但專案受市場波動影響較大，專案在2016年拿地，當時市場正處於上一輪上行週期，開盤時樓市處於火熱狀態， 但隨著限購、限貸、二手房參考價等政策的出台，後期專案的銷售受到較大影響。
事實上，有所見即所得和購房者主動性增加等優勢。 但有兩大痛點值得更多關注：一是既有房專案從徵地到開盤時間太長，房企專案收款速度慢; 其次，在漫長的開發建設週期中，外部市場環境可能存在不確定性。
現有房屋銷售制度的實施，無疑將打破整個行業的運營模式。
所有相關方，如**和房地產公司，都將面臨推進現有房屋銷售帶來的“陣痛”。
從第一層來看，土地上的資金壓力可能會進一步加大，在市場下行壓力下，成屋銷售將進一步影響房企的投資積極性。
從企業來看，在現有房屋銷售的漫長開發周期下，房地產企業也將面臨更大的資金壓力，未來可能會有兩類企業處於領先地位，一種是經營實力和資金實力相當的國有企業，另一種是穩健發展的“小而美”開發商， 槓桿率可控，深耕當地市場。
從市場來看，現有房屋銷售體系可以顯著降低交付風險，促進一手房屋重新奪回市場份額; 此外，出售現有房屋有利於增強購房者的信任度和主動性; 同時，將延長專案的市場進入週期，有助於改善目前市場供過於求的局面。
在具體專案方面，城市核心區的豪宅和高階專案更適合作為試點專案實施。
除了現有的房屋銷售制度外，針對當前交付帶來的各種問題，在房屋交付後向開發商支付首付款後，抵押貸款模式可以從以前的抵押貸款模式逐步調整。
試點“開發商交付房屋後支付抵押貸款餘額”與現有的房屋銷售制度類似。 一方面，迫使企業加快建設進度; 另一方面，對現房的貸款可以最大程度的保護購房者的權益，如果出現產品質量問題，可以及時發現並進行相應調整。 同時，也可以督促房地產企業加強對產品實力的關注，促進良性競爭; 第三，購房者的信心和預期正在改善，購房支付能力將更強。
在探索行業發展新模式的背景下，試點成屋銷售還有很長的路要走。
然而，在真正意義上的既有房時代，還有很長的路要走。 目前，現有房屋銷售制度難以快速全面實施，只能以點到區域的方式逐步實施。 同時，除了出售既房之外，我們還將探索其他可行的政策，如試點“開發商交付房屋後支付抵押貸款餘額”，以最大程度保護購房者的權益，促進行業良性競爭。
房地產企業也需要盡快改變思維，以適應未來新體制下運營方式的變化。
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文章**：丁祖宇評論樓市