“住房銀行是社會保障體系，為不同收入和住房需求的人提供住房融資。 ”
文霸九玲
2024年的房地產市場有點大：
廣州扔出第一張房票; 深圳已啟動城中村改造，涉及全市60%的居民; 棚戶區改造專項債券公升級版——發行3500億元抵押補充貸款（PSL）; 1000億元住房租賃集團住房貸款在路上; 住房和城鄉建設部更是“驚豔”，提出各地可以設計自己的房地產政策......因地制宜
這些政策都與乙個詞有關：去庫存。
據統計，2024年1月，白城商品房庫存量將高達5套2億平方公尺，遠高於峰值庫存47億平方公尺。
如果說2015年的“去庫存”是通過棚改的漲價來去庫存，那麼2024年將面臨更加兩難的境地。
就在這時，乙個沉寂了許久的聲音突然浮現：建立國家住房銀行。
前段時間，重慶市原市長黃啟凡在三亞的乙個論壇上提到：**盡快建立房庫拿出50萬億到70萬億元集中購買空置庫存房屋，並利用這個時間視窗建造組屋或類似於新加坡的低成本出租房屋。
同時，任澤平團隊還發表了一篇題為《建立房庫的理念》的文章。 畢竟，是“政策”到“制度”才是中國房地產市場健康發展的基礎。
那麼，什麼是國家住房銀行？
眾所周知，世界上有三種主要型別的住房金融系統：
住房抵押制度、公積金制度和住房儲蓄制度。
住宅抵押貸款更注重商業和資本，對借款人有收入要求。 公積金主要面向有穩定工作的城鎮居民，是強制性的。 住房儲蓄體系是支援低收入或無家可歸者的公益性融資體系，主要為低收入或無家可歸者提供低息貸款，用於購買商品房或保障性住房。
一些學者將這種住房儲蓄系統稱為“住房銀行”。 從本質上講，住房銀行是社會保障系統，為具有不同收入和住房需求的人提供融資。
可以說，住房銀行既能保障民生，又能刺激購房，是發達經濟體常見的住房金融體系。
在全球範圍內，住房銀行業務主要有三種模式。
第一種是美國的“兩室”模式。 “兩棟房子”指的是美國最大的兩家住房抵押貸款公司房利美和房地美。 “兩房”模式最大的特點是“次貸+**自下而上”。
簡單來說，就是在美國的授權下，“兩房”可以將優質房貸打包成金融資產（如債券）並在市場上流通，收回資金後再放貸，在市場上被稱為“ABS資產-**”。
這種模式的優點是有信用背書，抵押貸款的流動性大大提高。 由於政策性金融屬性，“兩房”可以為低收入群體和少數民族提供抵押貸款。 當然，也有“失控”的時候，就是2007年的“次貸危機”。
第二種是法德儲蓄銀行模式。 除了為儲戶提供超低息貸款外，房銀還有社會住房、城市更新專案等公益性投資，資金基本只在機構與儲戶之間流動，很少受到外資干預。
例如，德國最大的住房儲蓄機構 Schweibbihauer 銀行的抵押貸款利率為 215%，存款和貸款之間的利差長期穩定在2%，這使得超過三分之一的德國居民參與該專案。
第三種是新加坡**公積金模式。 1955年，新加坡建立了**公積金制度，並於1968年用於住房。 與法德儲蓄模式的“自願”性質相比，其特點是“強迫”。 由居民及其雇主的強制性供款形成的大部分資金池用於建造經濟適用房 （HDB） 組屋和為購房者提供貸款。
組屋只適用於低收入和中等收入者，公積金的10%下降，剩餘的貸款用公積金償還。 在“公積金制度+組屋”的住房銀行模式下，新加坡公民的住房擁有率高達90%，實現“置業”。
雖然沒有嚴格意義上的房庫，但早在2009年，業內學者就提出了類似的想法。 五年後，國開行成立住房金融部門，發行專項住宅融資債券，支援棚戶區改革和城市基礎設施建設，這被視為住房銀行的首次嘗試。
2015年，住房和城鄉建設部有人撰文稱，“建立國家住房銀行的條件基本成熟”，一度引發熱議。 在隨後的幾年裡，偶爾會有建議和支援檔案，但大多數都丟失了。
無論是之前的討論還是現在的聲音，大多是針對現行的住房公積金制度，而這個制度是以新加坡的**公積金制度為基礎的。 自1991年在上海試點以來，住房公積金在中國已經存在了近40年。
在業內人士看來，將現有的住房公積金體系改造成住房銀行是可行的，至少在資金方面——目前公積金存量已經超過9萬億元。
然而，關於這個“新物種”是否有更多的積極或消極因素，至少有四個問題需要討論和解決。
一、現行住房公積金制度有哪些不足？ 向住房銀行過渡的短期利好是什麼？
二是房銀體系是否會在一定程度上帶動商品房，尤其是2015年後房地產行業高周轉期下建造的商品房，進而導致中國房地產市場程序出現轉折點嗎？
第三，是錢的問題。 為成立住房銀行提供資金**？ 高達70萬億元的資金池將如何補充？
第四，有沒有可能將發達國家的模式或經驗，如“不太好”的口碑資產化，融入到中國特色國家住房銀行的改革中？
國家住房銀行的成立有利有弊，小巴邀請了四位房地產和巨集觀經濟學的領袖，讓我們來看看他們的看法。
國民住房銀行是一家兼具市場運作機制和保障屬性的非營利性金融機構，具有包容性，旨在為絕大多數中等收入人群提供與公積金相同的低利率住房貸款。
但現行的公積金制度存在哪些問題呢？ 比如，存在“孤島現象”，國家公積金無法統一運作。 就像深圳公積金管理中心的存款資金一樣，與上海無關。 再比如，普惠度極低，2021年公積金年貸款利率僅為189%，說白了，你的錢被少數人用了。
因此，如果公積金制度需要深度改革，國家住房銀行是前進的方向。
但是，沒有市場化的金融手段，房銀不能像現在的公積金制度那樣，否則就是水源，單靠金融投資無法支撐如此巨大的普惠性住房貸款需求，所以在資金方面是乙個挑戰。
美國的“兩室”制度其實是乙個很好的參考方向雖然它導致了次貸危機，但這不是系統本身的錯，而是過度金融化和監管的喪失。 這個系統是好的，我們不應該被食物噎住，而應該從中吸取教訓。
此外，我們是否應該借鑑“新加坡經驗”，探索“公積金+組屋”模式，還有待考慮。 因為新加坡是乙個城邦，很有可能成為中國落後的典範。
房庫的設立具有一定的現實意義，特別是在新週期邁向雙軌制的背景下，通過房庫可以起到消化商品房庫存、解決中低收入居民住房問題的作用。
新加坡本身也是乙個雙軌市場，組屋保險覆蓋的人群範圍很廣，但為了更好的生活環境或更大的面積，仍然需要商品房。 商品房本身是以市場為導向的，房價明顯高於組屋。
未來，中國大陸雙軌制住房制度將回歸商品房的商品屬性，即市場化，取消對商品房的行政限制，如購買限制和貸款限制。 由於中國地理面積大，各地區收入差異大，不同地區商品房的差異會更加明顯，這將與新加坡的商品房有很大不同。
因此，從未來趨勢來看，在住房銀行體系下，商品房不一定，很可能是保障性住房和商品房的區別。
解決房地產庫存問題，是“鼓勵商業銀行提供優惠貸款利率”或鼓勵房地產企業“適當減少商品房”。
顯然，商業銀行和房地產企業都是市場化的主體，不能完全看政策的面子。 縱觀其他國家解決住房問題的經驗，中國目前最缺乏的就是國家住房金融體系。
房行不僅可以降低房貸成本，支援老百姓買房的合理需求，還可以解決當前的房地產庫存。
國家住房銀行可以在公積金中心的基礎上進行改造，將原有的機構、人員和資金無縫銜接。
目前，國家住房公積金貸款風險準備金中還有500億元的超額準備金，可直接折算為國家住房銀行的註冊資本。 過去，一些投資於基礎設施、保障性住房等領域的資金可以使用，如PSL、專項債券、再貸款等。
之後，就可以按照金融機構的標準和模式運作，這些資金可以完全進入債券市場，也可以適當配置。
一方面，住房銀行業務借鑑海外經驗，提供低息貸款。
您如何確定貸款是否符合條件？ 購房者可以通過普通住房單元數、家庭人均住房面積、家庭人均住房量等標準分為基本住房信貸和住房投資信貸，前者為優惠利率; 後者由商業銀行管理。
另一方面，住房銀行從開發商那裡獲得土地和商業住房庫存，用於經濟適用房。
以“確保樓房交付”和“去庫存”為短期目標，樓房交付是重中之重設立房庫，設立開發商土地收購、商品房存量專項基金，開發商拿到資金後，限時保證樓房交付，防止未完工。
目前的做法是讓當地政府保證大樓的交付，但地方政府有一定的財政壓力。 如果房企收購，收款資金仍有盈餘，可用於購地，土地融資恢復，地方債務壓力得到緩解。
本文作者 |徐濤 |責任編輯 |何夢飛.
主編 |何夢飛. |圖片來源 |vcg