過去一年，物業管理行業整體處於調整期。
在積極尋求變革的過程中，物業管理企業仍面臨資本市場尚未觸底、上市物業企業收入增速持續放緩、物業管理整體滿意度下降、企業組織優化精簡等諸多問題。
未來，物業管理行業將進入低速增長時代，行業的商業模式、企業競爭格局、資本市場估值等都可能發生一些新的變化。 整體來看，未來三年物業管理行業規模將保持穩定，行業將回歸“微利+現金流”模式。
未來三年，物業管理行業整體規模將保持穩定。
預計2023-2026年，物業管理行業收入規模將從38396億元穩步提公升至43373億元，未來三年物業管理行業收入增長約5000億元，年均增長率在3%-5%之間。
其中，基礎服務收入規模增加約2565億元，增值服務收入規模增加約2412億元。
基本服務增量**新增量和庫存社會化。 未來三年，物業管理行業基礎服務收入將增加約2565億元。 其中，新建產業園區、住宅專案等商業專案帶動的基礎服務收入增長約1481億元，佔比58%。
隨著城市服務、公共建設等業態物業服務社會化率的不斷提高，基本服務收入可能增加1085億元，佔比42%。
2020年，房地產板塊迎來高光時刻，資本市場給予高估值，但由於房地產行業的參與，房地產板塊整體估值水平大幅下降，物業企業的戰略重點轉向高質量增長，而行業進入“微利”模式。
典型頭部和第三方物業企業的淨利潤率在5%-10%之間。 2023年上半年，典型頭部和第三方物業公司的毛利率普遍在20%以下，淨利率大多在5%-10%之間，這也意味著物業管理行業進入了“微利”模式。
隨著物業費徵收率的下降、人工成本的增加、專案年齡的增加，淨利潤率可能會繼續下降。
腰部和頭部企業之間有很大的差距。
首先，關注由管子面積反映的鱗片基數。 2023年上半年，龍頭物業企業平均管理面積高達5個1億平方公尺，腰部物業企業平均在管面積為18億平方公尺，腰部規模基數與頭部物業企業差距明顯。
其次，從儲備面積所反映的儲備轉化能力來看。 2023年上半年，龍頭物業企業平均儲備面積將高達3個1億平方公尺，腰部物業企業平均儲備面積為07億平方公尺，說明頭部物業企業腰部與儲備改造能力也存在明顯差距。
最後，根據新第三方的管理面積和剩餘的併購金額來衡量企業的擴張能力。 2023年上半年，龍頭物業企業新增第三方在管面積均為2681萬平方公尺，腰部物業企業新增第三方在管面積低至338萬平方公尺; 頭部物業企業平均剩餘併購金額為19億元，腰部物業企業平均剩餘併購金額為5個9億元，直觀地反映出腰部和頭部的物業企業投資拓展能力差距較大。
長尾持續存在。
根據物業管理行業的分類標準，員工人數在1000人以下或營業收入在5000萬元以下的中小微企業為中小微企業，而中小微企業恰好與非500強物業企業高度重合。
聚焦這類尾部企業，在以下三個方面存在諸多典型特徵：一是成本優勢，即較早進入市場的小型優質第三方物業企業。 二是關係性，涉及單位改制物業企業、村辦物業企業、中小開發商相關物業企業、物流社會化物業企業等。 三是專業服務，包括學校、醫院等專業線小物業企業，以及特殊分包業務承辦商。
頭尾物業企業競爭格局相對穩定。
在物業管理行業，50億元的收入規模似乎是乙個比較難跨越的差距，只有十多家物業企業能達到50-100億元的區間，而100億元以上的收入規模則很少。
與之形成鮮明對比的是，收入規模在2000萬元以下的蚊子型物業企業超過10萬家，管理的專案普遍為個位數，管理專案也只有1-2個的物業企業不少。
腰部物業企業仍有跳躍的機會。 在深化國資國企改革的政策環境下，國有企業有望通過整合做強做強做大。 根據不同的整合水平，那些收入規模在1-10億元的國有企業可能會進入不同的層次，收入規模也會達到乙個新的水平。
在深化國資國企改革政策接力棒的指引下，更多國有企業或將加快整合，未來提出的整合路徑將重點關注以下兩種形式：一是保障性住房與房改物業企業的融合。 二是中央企業整合分散在全國各地的城市企業。
有效投資，把握“感受服務”，留意盲點、痛點、癢點。
對於物業企業來說，提公升滿意度不是把所有的物業服務都照顧好，而是要聚焦物業服務的盲點、痛點和癢點，提供有針對性的解決方案。
物業管理公司以高標準執行日常服務，盲區也必須保持清潔作業的頻率，並達到相應的清潔標準。 針對人身安全、財產安全、住房問題、鄰里關係等涉及業主切身利益的痛點，建議物業管理公司狠抓“三度”，即態度、速度、進度。 為應對瘙癢，物業公司動員更多業主參與社群活動，打造瘙癢高峰體驗，以激發業主傳播的熱情。
受房地產關聯方持續雷雨、應收賬款收款難、減值準備金額大等多種因素影響，2023年物業管理行業進行重組，上市物業企業平均市盈率約為113次。
預計2024年仍為盤整年，上市物業公司平均估值或會在一定區間內窄幅波動。 隨著行業內不利因素的有序清除，上市物業企業平均估值有望緩慢回公升。
從微觀角度來看，資本市場利好多於利好。
首先，85%的物業公司股價經歷了一輪比較較大的調整，進一步下調的空間有限。 其次，部分物業企業的經營獨立性有所增強。 三是物業企業的戰略重點從注重規模轉向注重現金流和盈利能力，並採取了淘汰部分劣質專案、降低關聯方業務佔比等措施，物業管理行業本身的優質現金流屬性受到資本青睞。 第四，國有企業上市可能會提高房地產行業的整體估值水平。
物業管理行業格局趨於穩定，未來在深化國資國企改革的政策環境下，行業收入規模將達到新水平，估值也將得到鞏固和緩慢回公升。 對於物業管理行業來說，通過有效投資，滿足所有業主的盲點、痛點和癢點，提高滿意度，仍是發展的關鍵。 （*丁祖宇評論樓市）。
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文章**： Kerry