過去兩年對私募股權基金經理來說是乙個“黯淡的時刻”。
然而，在眾多慘淡的表現中，董成飛管理的私募股權產品業績“勝過眾”。
儘管他的產品也是在 2022 年年中這樣乙個“充滿挑戰的時刻”成立的，但該產品的淨值大部分時間都保持在 1 美元的面值之上。 這在今天的年份是罕見的。
近兩年金融工具對沖近兩年，近兩年低位的董成飛，春節末會重新加倉嗎？ 他對經濟和房地產有什麼看法？
董成飛回顧了瑞駿2023年初資產的預測。 當時，年報主要涵蓋兩個主題，其中乙個是能源革命。
當時，董成飛的結論有兩點：
首先，由於 2022 年傳統能源水平非常高，這種高趨勢無法持續。
二是原有新能源和傳統能源基本在兩個維度上發展，從2023年到2024年，新能源將慢慢進入存量置換階段。
現在回看2023年，傳統能源的出現基本符合預期。 新能源對舊能源的替代增量也在增加，這使得我國火電市場近一年的增速處於弱勢增長態勢。
董成飛還認為，最新資料顯示，2023年我國光伏裝機容量遠超市場預期，水電、風電將能夠滿足2024年新增電力需求。
在這裡，他很大膽**，未來一年火電或將呈現小幅負增長態勢。
在**市場中，雖然上游煤炭**上市公司因***導致基本面資料下滑，但這類公司的估值過低。 此外，這類公司的分紅相對較高，股價表現更是引人注目，尤其是今年以來，上游資產表現強勁。
董成飛指出：瑞駿資產管理看好中國房地產市場的走勢。
他認為，房地產市場對中國經濟的重要性不言而喻，是中國絕對的支柱產業，整個產業鏈佔中國GDP的近1 4，也是居民重要的財富載體。
中國居民一半以上的財富投資於房地產，因此對產業鏈上下游的影響是顯著的。 同時，房地產對居民的信心和消費意願也起著關鍵性影響。
在過去的幾年裡，二、三、四線城市的居民已經能夠體驗到房價，而今年，一線城市的居民將體驗到更明顯的**。
因此，他認為，中國房地產目前正處於“最後調整”階段。
另一方面，房地產板塊市場方面，香港房地產板塊指數連續4年遠跑大盤指數。
董成飛分析道資產調整有兩種模式，一種是負模式，另一種是快速平倉模式。 對於房地產市場來說，瑞駿資產往往有後者的概率更高。
從全球市場來看，董成飛認為，日本樓市處於下行模式，調整時間跨度很長。
另一方面，次貸危機下的歐美，由於快速清算，推導出了不同的房地產調整模式。
董成飛進一步預測，2024年，我國商品房（住宅）銷售中心可能落在9-11億平方公尺的區域中心。
他表示，受賣方調研啟發，他發現東北三省的房地產市場從2018年開始下滑，先於全國市場調整，2023年已出現企穩跡象。
他預料到，新屋銷售始終是乙個領先和前瞻性的指標，這是值得關注的。
他還透露，瑞駿資產對房地產走勢有以下預測：
首先，房地產銷售可能會在2024年觸底並趨於穩定;
二是由於投資滯後，2024年房地產上下游壓力依然存在;
第三，只要沒有明顯的負面情況，後續新舊經濟動能的轉換就會結束;
第四從基本面來看，這應該是乙個重大的根本性變化;
第五，資本市場如何反應的關鍵在於風險溢價。
董成飛還預計，上述邏輯一旦落實，將傳遞到資本市場，更多的反映將是投資者信心的恢復。
具體說來如果房地產新屋銷售趨於穩定，主觀多頭**管理人之間將對基本面達成更多共識。
這改變了過去兩三年來長期**經理人痛苦的乙個重要原因。
他也覺得2024年就要開始了，經濟週期會上公升，不確定性無非是強度。
而隨著經濟復甦，市場信心或將逐步恢復。 如果行業共識增加，它將“振作起來”主觀的多元投資策略。
他還提醒，過去14年，公開發行**的回報率中位數已連續10年跑贏滬深300指數，或許證明職業經理人在這樣的市場中可以有超額回報。
董成飛也提醒，判斷資本市場的漲跌總是很難的。
但有乙個結論可以得到證實，那就是目前，該指數確實很低。
在風險溢價（PE-無風險收益率的倒數）方面，該指標處於歷史第二高水平。 這表明投資者的機會成本正在下降，市場對不確定性的“預期”很高。
他認為，世界上有兩個時期可以作為當前中國投資者的參考：
一是上世紀70年代美國“美麗50”資產帶來的啟示;
二是中國2007牛市的歷史啟示。
具體來說，美股在上世紀70年代經歷了核心資產從泡沫到解離的轉變，2017年至2023年的A股走勢可以與之相提並論。 兩個市場的核心明星標的完全一樣，都是非常優質的上市公司，而且ROE指數高，也就是賺錢能力強。
此後，美國股市也經歷了經濟增長下滑、大企業強企、行業集中度提公升; 經濟觸底反彈，企業盈利資料強勁; 流動性相對充裕，機構投資者佔比有所提公升。
兩國都經歷了對標的物和概念進行推測的階段，並最終回歸到企業的質量進行投資。
縱觀70年代的十年，市場企穩後，美國股市走出了歷史上最大規模的一輪小票**。
縱觀今日A股，似乎出現了乙個“新特徵”：基本面越差，表現越好，離機構視野越遠，表現越好，市場風險偏好似乎在好轉。 這些都對映到歷史。
讓我們看看錢**。 兩國市場在不同時期都是由機構投資者推動的。 公開發行**在A**領域，從一開始的不到5%的發言權，最終上公升到現在的40%的發言權，就是乙個例子。
董成飛預測，未來市場表現如何，取決於以下幾個關鍵點的表現：
1. 經濟將如何培育新興產業？
2. 新興產業的構思和發展歷時多久？
3. 有沒有一群從小就會成長起來的小企業？
4. 市場風險偏好會上公升嗎？
5. 市場風格有可能改變嗎？
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