鉛。 近三年來，城市投資一直是維持土地市場穩定的重要課題，也是行業下行週期清清調整過程中的新常態。
專題觀點。 在土地集中供應的三年中，城市投資逐漸成為維護土地市場穩定的重要主題。 但鑑於城市投資企業的經營開發能力不如房地產企業，市場更關注城市投資徵地專案的開發。 本文主要分析了近三年來城投徵地總量、開工、銷售情況的變化，以及目前城投配套用地的出路和未來給其他企業帶來的機遇。
在集中供地的三年時間裡，近一半的城市投資參與徵地，徵地量先公升後減。 2021-2023年，城市投資企業徵地總量呈現“先漲後跌”的趨勢，2023年徵地量同比下降50%，收縮幅度最大。
城鎮投資開工率低於30%，中央國有企業開工率達60%以上。 2021-2023年，城投企業徵地專案開工率為2523%，而整體開工率為49%。 城投公司專案銷售率為1591%，整體銷售率為40%。 央企和地方國有企業合計開工率達到67家55% 和 7647%，銷售率達到6066% 和 6629%，遠高於城市投資公司。 此外，城投企業取得土地、開工銷售需要136天和410天，其他三類公司所需天數要長50%左右。
合作開發、徵地城市投資佔比20%，央企是尋求合作的首選。 有147%的城市投資專案在徵地階段已經處於聯合徵地的形式（其中“城投+民營企業”聯合徵地的比例佔比為30%），而剩餘徵地城市投資佔比僅為63%的國有企業是城市投資尋求合作的有限考慮物件，如中國交通、中國鐵路、華潤、保利等都是城市投資公司的重要合作物件。
城市投資合作徵地發展率為54%，比自主徵地高出23個百分點。 據審評委統計，近三年集中供地的2000+塊城投參與土地中，城投合作徵地開發總體開工率為54%（近三年城投合作專案已開工地塊數和近三年城投合作徵地開發總量）， 而城市投資自主收購、未找合作夥伴的土地開工率僅為21%，相差近23個百分點。
無錫、蘇州、青島等地的合作專案較多，在城市專案上更容易達成合作。 近三年來，無錫有70多個此類專案，蘇州、青島有50多個，數量和規模都遠遠超過其他城市。 與城市和郊區地塊的城市投資合作比例相比，城市土地合作比例達到26%，郊區專案合作比例為17%，城市專案更容易實現。
近三年來，近一半的土地被城市投資收購。
但是，開工率低於30%。
城市投資公司作為地方投資運營的平台，在過去三年中已成為土地市場上不可忽視的力量。 但隨著市場的調整和行業形勢的變化，2023年城投企業的徵地情況將呈現新的變化。 2023年，城市投資公司收購的土地數量將下降50%，房地產價格和溢價率將反而上公升。 然而，城市投資企業在運營效率方面仍面臨挑戰，開工率和銷售率均遠低於行業平均水平。 不同城市之間的城市投資公司業績也存在顯著差異，核心城市的城市投資公司在徵地量和建設效率方面均處於領先地位。
1、城投企業徵地量先公升後減，三年內參與徵地人數佔比46%。
隨著土地市場的變化和行業整體趨勢，自22個城市土地集中供應以來，城市投資企業在土地市場中的作用也發生了變化，三年內徵地總量發生了重大變化
2021年徵地金額為5350億元，2022年徵地金額為6167億元，同比增長15%，由於市場轉冷，城投公司自有資金承壓，2023年（資料截至11月，下同）城投公司徵地量僅為2580億元， 同比下降-58%，預計年度徵地量減少50%以上。
與其他型別的企業徵地量變化相比，中央企業和地方國有企業徵地量雖然逐年下降，但降幅小於城鎮投資公司; 民營企業投資大幅收縮發生較早，2022年徵地量同比下降57%。
相應地，2023年城投企業收購土地建設面積也將大幅減少：2023年城投企業收購土地和建築面積2908萬平方公尺，同比下降58%，較2021年下降62%。 然而，與徵地量先上公升後下降的趨勢不同，城市投資公司的徵地面積一直在逐年下降。
其他型別房企徵地建設面積也連續兩年出現下降，但下降幅度較大：央企和地方國企降幅較小，而民營企業2022年將率先大幅縮減徵地建設面積， 它將在 2023 年進一步下降。
在徵地方面**，呈現與總量相反的趨勢，城投企業徵地平均樓面價上漲，2023年平均樓面價為8874元平方公尺，與2022年基本持平，較2021年增長26%。 在徵地規模縮小的情況下，均樓面價有所上漲，反映出城投公司也開始實施“更貴更貴，聚焦優質地塊”的投資策略。
但與其他型別的房地產企業的徵地和樓板價格相比，城投企業徵地平均價格仍處於最低水平，中央企業和地方國有企業徵地價格相對較高，更注重徵地的稀缺性和質量。
結合地價，徵地差異更為顯著
近三年來，城投企業徵地平均溢價率一直保持在4%以下，是各類房企中溢價最低的。 特別是2022年，城投企業徵地平均溢價率僅為098%，“扶底”穩定土地市場的作用明顯，2023年平均溢價率為209%，較2021年增加111個百分點。
相反，2023年中央企業、地方國有企業和民營企業的平均保費率分別是。 21% 和 909%，遠高於城投徵地的溢價率，這些房企主要追求優質地塊，土地拍賣的競爭也更加激烈。
從共性上可以看出，2021年各房企徵地溢價最高，而2022年溢價最低，2023年反彈，但尚未公升至2021年水平。
二是城市投資開工銷售率低於整體水平24pct，三年開工率僅為25%（部分省略）。
與城投公司和其他型別的房地產企業的開工率和銷售率（均以振幅數計算）相比，城投公司的專案運營效率明顯滯後
2021-2023年，城投企業徵地專案開工率為2523%，而整體開工率為49%，比城鎮投資專案開工率高出24個百分點; 此外，城市投資公司專案銷售率為1591%，而整體銷售率為40%，也相差24個百分點。
從年份來看，2021年和2022年城投企業徵地專案開工率已達30%左右，但2023年徵地專案開工率低至74%；2021-2022年，徵地專案銷售率分別為22%和15%，但2023年徵地專案銷售率僅為3%54%。
與其他型別的房地產企業土地徵用專案相比，央企和地方國有企業總開工率達到67個55% 和 7647%，銷售率達到6066% 和 6629%，遠高於城市投資公司。
3、武漢、成都、南京對城市投資依賴度高，北京城市投資用地不足10%（略）。
四是深圳地鐵、南京安居等徵地量領先，且徵地主要位於核心城市（略）。
2023年，城市投資的“支撐”將疲憊不堪。
城市間城市投資發展存在顯著差異。
在2023年的土地市場中，22個重點城市的城市投資公司建設面積和土地收購量分別佔比35%和21%，可見城市投資公司在土地拍賣市場中的重要性。 在溢價方面，深圳、南京、成都等城市城市投資企業溢價率明顯低於深圳、南京、成都等城市城市投資平均溢價率。
1、2023年，22個城市的城投公司將收購35%的土地，南京、成都的城投公司將收購更多土地（部分省略）。
2023年，城市投資企業將繼續成為22個重點城市土地市場的重要力量，分別佔22個重點城市總交易面積和總交易額的35%和21%。
城市方面，南京、成都、武漢、廣州等地購地面積超過200萬平方公尺，鄭州、濟南、天津、長春等9個城市也購地面積超過100萬平方公尺。
在土地收購方面，南京、成都也處於領先地位，南京城市投資公司收購372億元，成都城市投資有限公司收購299億元，遠超其他城市城市投資公司投資規模，北京、廣州、武漢、杭州城市投資公司收購超過150億元， 排名第二梯隊。
二是部分城市城市投資開工率比總開工率低20%以上，執行效率仍存在明顯差距（略）。
在城市投資中，有一半的專案來自合作。
中央國有企業是“優先”。
為了更好地研究城市投資徵地的後續發展，我們選取了近三年來2000+城市投資參與的土地作為樣本，發現徵地和後期尋找合作開發的城投合作占城投徵地總量的20%。 此外，從開工率來看，城市投資合作徵地開發地塊開工率為54%，比自主徵地高出23個百分點。
1、城鎮投資徵地開發合作佔比20%，2023年開工專案合作佔比近一半。
近三年來，城市投資和平台公司主要承擔了大部分城市的“支撐”角色，主要是為了維護土地市場的穩定，提振市場信心。 但考慮到近十年來城市投資在房地產銷售中的“存在感”較低，開發能力較弱，合作徵地、合作開發成為城市投資“實現”和“突破”的手段之一。
與近三年集中供地涉及的2000+土地相比，有14個7%的土地是在拍賣階段由城市投資與房地產公司合作獲得的。 而且，與城市投資的自主徵地相比，合作徵地的溢價比例更大。 審評委資料顯示，近三年來，城市投資參與的合作徵地中溢價土地佔比達到38%，比自主徵地溢價佔比12%高出26個百分點。
按年計算，2021年城市投資參與徵地比例最小，僅為12%（振幅），2023年最高，達到20%。 一方面，2021年首輪土地市場依舊比較火爆，城市投資參與度不高。 另一方面，2023年，不少城市將推出優質地塊，雖然城投地塊收購佔比整體下降，但仍有部分具有開發能力的城市投資企業選擇與核心城市品牌房企聯合收購土地。
此外，城投自主收購的其餘80%地塊未來也在尋求合作開發，但開發意願和尋找合作難度相對較大，整體佔比相對較小，這也與部分城市投資頻繁“支援”核心城市非核心區有關。 據審評委統計，近三年來，城市投資自主徵地中後續合作開發（含代理建設）的比例僅為63%。
整體來看，城市投資與平台企業在集中供地（合作徵地、合作開發）方面的合作比例達到20%（城投參與徵地）。 但考慮到城市投資收購土地後開發熱情不高，排除未開發土地，從城市投資參與土地收購的角度來看，以及已開工開工和開工銷售的土地，合作開發比例已達到34%。 與往年相比，2023年開工的專案佔比將接近50%，而2021年僅為32%，這也證明城市投資在徵地後自主開發的能力和意願較弱。
二是“城投+民營企業”聯合徵地佔比30%，央企是尋求合作的“優先”（略）
3、城市投資合作徵地發展率54%，比自主徵地提高23個百分點。
在創業方面，如本文第一章所述，城鎮投資總體開工率在央企、國企、民營企業中最低，近三年僅為25%。 值得注意的是，合作徵地合作開發率與自主徵地開發率存在顯著差異。
據審評委統計，近三年集中供地的2000+塊城投參與土地中，城投合作徵地開發總體開工率為54%（近三年城投合作專案已開工地塊數和近三年城投合作徵地開發總量）， 而城市投資自主收購、未找合作夥伴的土地開工率僅為21%，相差近23個百分點。
2021年最高開工率達72%，比城投自主收購、未找到合作夥伴的土地開工率高出48個百分點。
可以看出，城市投資自主開發意願不高，部分地塊由於自身區位和“自下而上”屬性難以找到合作開發。 另一方面，以品牌房企和部分優質地塊“光環”為帶動的合作地塊和專案，無論是開工率還是開工時間，都較高。 在城市投資合作專案中，有40%以上已售出，而獨立用地僅售出13%。
在已開工的聯合徵地中，央企、民營企業、城投合計佔比36%，城投合計佔28%，這也體現了央企建設效率較高。
從不同型別企業收購土地的合作也可以看出，“城投+央企”（城投+央企開工建設土地城投+央企合購地塊）的開工率達到62%，佔比最高，城投與城投相結合的城市合計開工率投資最低，為33%，但比城市投資整體開工率高出10個百分點。另一方面，城市投資和城市投資啟動的土地收購大多集中在上海、北京和一些實力較強的二線城市。 例如，2022年第三季度，天津市南開區金南文（懸掛）2022-008號地塊，由山西建投城運營集團、山西建工集團、山西三建集團、山西五建集團聯合收購，於2023年4月開業，總成交金額超過12億元，單價5萬平方公尺， 銷售收入已經能夠支付土地成本。
在城市投資的自主徵地中，有的在徵地後開始尋求合作，代建，因此整體建設速度不如“城投+”聯合徵地。 整體來看，城投自營徵地（城投自採（含後續合作）地塊數、城投自營徵地數、城投自營徵地數為21%。 獨立徵地尋求建設合作後，開工率為74%。
在無錫、蘇州、青島等地有很多城市投資合作專案。
市中心專案更容易實現。
從合作專案分布來看，無錫、蘇州和青島的城市投資合作專案數量最多，而北京的城市投資專案佔比高於其他城市。 從具體分布來看，城市專案間合作比例高於郊區專案，說明區位優勢較好的專案更容易找到合作夥伴。
1、無錫、蘇州、青島合作專案數量最多，北京城市投資專案佔比最高（略）。
二是城市地塊合作比例較高，廈門、無錫郊區專案合作較多。
從所有城投公司合作專案的位置來看，52%的專案位於市區，48%位於郊區，整體分布無顯著差異。
在城市層面，合肥、長春、鄭州等地的合作專案均位於城市地區，但主要是因為這些城市的土地集中供給區域侷限於城市地區，受統計範圍的影響。 此外，長沙、蘇州、南京、重慶、濟南、武漢等地70%以上的專案位於市區，而郊區僅佔30%。 相反，廈門、天津、上海、寧波等城市的合作專案位於城市地區的比例不到20%。
從另乙個角度來看，計算城郊徵地專案之間的合作比例，可以明顯看出，大多數城市在城市地塊上的合作比例更高，即對於位置較明顯的地塊，更容易找到合作夥伴，尤其是在南京、長沙、蘇州和北京， 城市土地合作比例比郊區地塊高出30個百分點以上。
相反，個別城市郊區的合作比例較高，如廈門、無錫、福州、深圳等。 以廈門為例，廈門島土地短缺，基本上是廈門國際貿易、廈門建發等國有企業贏得的。
另乙個典型的城市如無錫、無錫市城市投資涉及的土地徵用專案，城市專案合作比例為53%，但郊區專案合作比例高達70%，土地徵用環節的合作專案大多呈現出聯合徵地的局面，不乏“城市投資+城市投資”的聯合徵地模式。
總結。 綜上所述，城市投資是近三年來保持土地市場穩定的重要課題，也是行業下行週期清清調整過程中的新常態。 一方面是開發能力薄弱，發展意願低，另一方面，在資金方面，城市投資的債務壓力對房地產企業來說不小。 此外，部分基底土地選址不理想，短期內難以找到合適的合作夥伴。 對於未來城市投資土地收購的出路，我們認為自主開發只適合少數經驗最好的城市投資，而大多數城市投資仍需盤活資產，需要積極尋找合作開發、代理建設、轉讓等機會。
一是城市投資能力和經驗優勢相對不足，債務壓力仍是重傷。
城市投資作為近三年來維護土地市場穩定的新課題，在土地集中供應的持續支援下，城市投資有兩個問題亟待解決：
一是開發能力較弱，城市投資在房地產專案開發中的優勢相對不足。 與傳統房地產企業相比，城市投資在開發、建設和專案管理方面存在一定的短板，一些城市投資企業在專案建設管理和銷售方面沒有經驗。 在以往的市場上行週期中，一些城市投資企業依靠合作甚至獨立，能夠在當地市場取得一定的成果，但在下行週期中，在以產品實力為核心的新格局下，城市投資要獨立發展還是相當困難的。 即使城投所佔的地塊仍有一定的利潤率，但算上各種土地和財務成本，都處於“獲利”但“滯”的現狀。
其次，資本和債務的壓力不容小覷。 事實上，城市投資的債務壓力並不比房地產企業小，甚至部分城市投資出現了違約，其中大部分只拿地不開發，資金和土地並沒有真正運作，這增加了城市投資本身的債務風險。 2019年以來，房地產相關城鎮投資企業的生息負債總額和權益總額開始逐年增加，從80258億元增加到2022年的121194億元。 權益總額也從83021億元增至114313億元。 相比之下，其貨幣資金從2019年的18014億元增加到2021年的20173億元，然後在2022年回落至18504億元。 受此影響，房地產相關城鎮投資企業加權平均淨負債率自2019年以來持續上公升，2022年已達到8983%。與此同時，這些公司的現金短期負債率也持續下降，從096 降至 058。此外，由於城投債除標準債外還包括銀行貸款和非標借款（包括信託融資、定額融資、融資租賃貸款等），因此城投企業的表外擔保仍未體現在其淨負債率和現金短期負債率中。 據企業披露的債券年報顯示，2022年339家房地產相關城鎮投資企業對外擔保餘額共計約15514億元。 如果將其計入計息負債總額，這些公司的加權平均淨負債比率將在2022年上公升至1034%，直接提公升近14個百分點。 大量的外部擔保也在一定程度上影響了企業的流動性，一些企業即使有資金支援，也出現了流動性危機。
2、關注合作、轉讓、代理建設等機會，盤活專案資產，化解債務壓力。
大量的土地存量和高風險的債務降低了城市投資土地市場的可能性。 那麼城市投手手中的土地應該怎麼做呢？ 我們看到三個方向和機會。 首先，尋找合作夥伴共同開發，從以往城市投資用地的情況來看，城市投資與地方民營企業、大型央企合作較多，但門檻相對較高，就目前市場低迷而言，無法從根本上解決當前城市投資的內部風險，但對於一些民營企業甚至國有企業來說，仍然想干預集中土地供應，也是補充商品價值的機會;二是代理建設，由於缺乏城市投資開發能力，需要找乙個實力雄厚、信譽良好的代理建設者。 從代理商建設的整體規模和實力來看，能選擇的企業範圍較小，藍城、綠城、華潤、金地、招商局等優勢明顯。 最後，是將專案轉讓給另一家企業。 既能減輕自身的債務壓力，又能降低自身的債務壓力，而且幾乎沒有門檻，只要有開發商願意接手，選擇範圍就更大。 轉讓過程中難免會出現一定的折扣，對於一些資金有限的企業來說，對於一些優質地塊來說，這仍然是乙個“漏水”的機會。
對於地方政府來說，未來要回歸債務根源，要盤活專案資產，不斷改善經營狀況，提高盈利能力。 一方面，地方政府可以重新劃分和整合各個業務板塊，提高運營效率，降低成本和增效，不斷提高各業務板塊的專業化和精細化運營。 另一方面，沒有品牌背書的房地產相關城市投資企業可以積極尋找合作夥伴共同開發，或者尋找品牌建設者代為建設，從而加快其專案的結轉速度和現金回報。 事實上，說到債務，最重要的是資產回報率，這是關於未來的盈利能力，而不是債務本身。
最後，城市投資企業的長期存在極大地推動了各地城鎮化，而城鎮化的目的是吸引更多的企業和消費者。 城市投資企業的存在是手段而不是目的，未來地方政府仍需想方設法刺激各類經濟，實現經濟穩定執行，用增加的稅收來償還債務。 只有未來經濟能夠繼續健康向前發展，才能解決長期債務問題。 （*克里）。
輕鬆享受購買資訊，快來關注 Leju.com]。
文章**： Kerry