房改已經出台一段時間了，今天就來補充一下未來房地產走勢的要點，希望能給大家一些啟示。
房改基本上是新加坡模式——經濟適用房解決剛性需求，解決民生問題，解決商品房改善問題，解決最佳財務收入。
剛性住房標準線在90平方公尺以下，面積越小，剛需特徵越明顯，按照一般規律，保障性住房的建設不會超過90平方公尺，因此，未來90平方公尺以下的商品房將被保障性住房所取代，未來剛性需求商品房的替代性是大幅折舊趨勢， 90-150平公尺的商品房既有剛性需求又有改善的特點，它會受到保障性住房的影響，但由於它具有一定的改善功能，所以未來房價折舊將低於90平公尺的剛性住房，150--200平公尺基本是改善的基本模式， 面向城市中產階級群體，根據具體年齡、位置、房屋
200多平公尺是優質的裝修房，也就是我們說的豪宅，面對的是城市富人，這群人見多識廣，選擇也非常多，所以只有房齡、位置、房型、配套等方面條件較好的產品才會受到富豪群體的青睞， 但也會有很大的增值空間;
乙個很有意思的資料，我們一二線城市在今年的房地產低迷期，大部分一線城市200平方公尺以上的產品也保持著近2%的兩位數增長，邏輯也很簡單，我國大城市普遍存在結構性供給錯配，全市商品房供應量剛好8%以上， 而真正200平公尺優質改善住房供應不足2%，而大城市改善需求超過6%的商品房回歸商品屬性，各方面的限制將解除，例如過去，城市郊區地塊的容積率不低於1， 也就是說，未來將有大量的郊區土地用於建造別墅。但任何一棟房子首先要看的是位置，而城市郊區的別墅很可能是乙個坑;
改善住房只在一二線城市，城市沒有改善住房的機會，不是說城市沒有改善需求，而是商品房回歸商品屬性後，一線城市將對城市富裕階層產生很大的虹吸效應， 使這些中小城市的改善需求萎縮到氣候不好的地步;
旅遊地產、休閒養老地產未來也會大幅貶值，這些房產都不是高住宅屬性（每年只有有限的居住時間），剛性需求房被剝離後，這些不高的住宅物業更難找到合適的接收者。
保障性住房落地會有時間週期，在保障性住房大規模落地之前，國家會全力穩定商品房市場，所以明年房地產市場會回暖
城市地產有機會，城市沒有機會;
改進型是有機會的，越是難以替代的改進，就越能增值，保持其價值; 沒有機會只是需要;
一線城市成熟區有機會，但城市郊區沒有機會; 貧富分化將越來越明顯，窮人不僅沒有積蓄，而且沒有資產（保障房不能買賣）; 然而，富人持有的優質和改進的資產可以繼續增值;
這種兩極分化，會為落地難的房產稅的實施奠定基礎，保障房不徵稅，商品房按階梯徵稅，總價越高，稅越重。
畢竟，反對房產稅的群體中最大的部分已經被剝奪了。 在賣地收入下降、財政緊張的情況下，對富人徵收更重的稅收，既能彌補第一筆財政收入的赤字，又符合社會主義共同富裕的基本原則。
這可能就是它的意思，表達得很清楚？
你認為我是對的，對吧？