案情簡介
劉先生訂購了A公司開發建造的高階社群商品房，並於2018年3月9日支付了5萬元定金，A公司向劉先生出具了“收據”。 由於持有劉某100%股份的C公司與A公司、B公司、陳某公司有合同往來，經對賬協商，劉某購買A公司開發的物業所需支付的購價款由劉某與A某在612665元範圍內抵銷， A公司分別於2019年2月14日和5月28日向劉某開具了512665元和10萬元的收據。
2019年7月28日，劉先生與A公司簽訂了《商品房買賣合同（預售）》。 2020年12月6日，A公司向劉某出具了熱力開戶費、天然氣開戶費、專項維修**等費用的收據。 劉先生於2020年12月6日至2021年12月6日期間支付了物業管理費和垃圾處理費。
劉某與A公司結算後，劉某仍欠A公司共計99,945元的購房款和共計113565元的房地產**押金、裝修押金、垃圾清運費等，劉某於11月4日將113565元匯入A公司職工賴某的賬戶， 2021年，涉案商品房暫未初步登記。
在B公司與A公司之間關於執行建設合同的糾紛案件中，法院扣押了涉案商品房。 劉某提出異議，法院駁回了劉某的異議。 劉某不服判決，提起本案訴訟，請求法院停止執行涉案房產，解除扣押。
由法院審理
B公司申請扣押和執行的案件中涉及的房屋是被執行人A公司開發建造的房產。 根據本案查明的事實，2019年7月28日，A公司與劉某簽訂《商品房買賣合同》，將房屋以762,610元**的價格贈予劉某，劉某於2018年3月9日、2021年2月24日、5月28日、11月4日向A公司支付了5萬元、512665元、10萬元。 2021年，並將剩餘的購置價款99,945元交付給專戶，用於法院執行此案。A公司還實際將房屋交付給劉某，劉某還實際支付了該房屋的有線電視費、物業管理費、基礎設施建設費、水電費等相關費用。本案中，劉某與A公司簽訂的《商品房買賣合同》已基本履行。 A公司作為出賣人，不再對房屋享有任何法律上的實質性權利，僅承擔協助劉某辦理轉讓登記的義務。
據此，涉案房屋已超出甲公司的財產範圍，且由於甲公司已收到劉某支付的購房價款的全部金額，其財產並未發生減值，甲公司不再有權使用該房屋清償債務， 否則，將違反公平和誠實信用的法律原則。原則上，B公司作為A公司的債權人，不能要求將該房屋用於清償A公司的欠款，除非B公司有證據證明劉先生與A公司惡意串通或有其他利益，影響了A公司責任財產範圍的確定。 至於涉案房屋，由於二期尚未受理，無法受理，導致劉某未辦理過戶登記手續，不影響劉某對產權期待權的認定。
法院裁定，涉案的高階社群商品房在執行案件中不予執行。
用案例解釋法律
法院在執行程式中對被執行人採取的強制執行措施，應當限於其財產。 有證據證明被執行的標的不屬於被執行人財產的，應當停止執行。 民事主體以其財產為限承擔外部法律責任。
法律條款鏈結
《最高人民法院關於人民法院處理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條：在金錢債權的執行中，買受人對以被執行人名義登記的不動產提出異議，符合下列情形，可以排除其權利的，人民法院應予支援：
（一）在人民法院蓋章前已簽訂合法有效的書面銷售合同;
（二）不動產在人民法院查封前已依法取得的;
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款，並按照人民法院的要求交付執行剩餘價款的;
4）買受人因不可歸責於買受人的原因未完成所有權轉讓登記。
《最高人民法院關於適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第三百一十條人民法院審理後，應當按照下列情形處理與案件無關的人提起的強制執行訴訟：
（一）非涉案人就執行標的物享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得強制執行;
（二）未涉案人員對執行標的物不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。與案件無關的人同時提出確認其權利的訴訟請求的，人民法院可以結合判決作出判決。
*：朱諾法院。