當前的房地產走勢確實讓很多人感到驚訝，以至於之前看好房地產市場的人似乎正在扭轉態度。
原因很簡單，用身邊朋友的話說，在房地產飛速發展的25年裡，從來沒有像這兩年這樣，無論怎麼放鬆、優化、刺激，購買力依舊沒有釋放出來，全市大部分成交量、新二手房都呈現下滑趨勢， 又有多少人敢輕易接手？
這位朋友是對的。 根據統計部門的資料，上半年樓市累計庫存已推進至7億平方公尺大關，好在國家已經看到了這一趨勢，並表示樓市供需關係發生了重大變化， 房地產政策要調整優化。
但問題是，現在能用到的措施基本都用上了，唯一沒用的就是開發商的融資正常開通了，只要開發商能從銀行借到錢，就可以拿下土地，把土地市場公升溫。 但這種核**基本無法使用，乙個重要原因是，近年來房地產槓桿率高的重要原因是擔心房地產槓桿過高容易引發金融體系風險和經濟危機，“十大危機，九大房地產”，過去的教訓就在這裡， 沒有人能承擔這個責任。
所以，用業內有識之士的話來說，能用的都用了，用不了的就是用不了，從明年開始，“退潮”後就要做好準備，不管是樓市，還是**，個人都要做好這方面的心理準備。 造成這一趨勢的原因主要是由於驅動房地產的三個因素發生了重大轉變。
1.剛性需求下降趨勢日趨明顯
根據經濟學原理，在完全競爭的市場中，商品的**是由供求關係決定的。 對於房地產市場來說，主要是關於住房**和購房需求。 如果前者保持相對穩定，房子的走向主要取決於需求量。
我國住房市場需求主要體現在兩個方面，一是新生兒，二是人口從農村流向城市，又稱城鎮化流動。 在二胎全面釋放後的兩年內，新生兒略有增加，2016年和2017年超過1700萬，但只持續了兩年，降至2018年的1500萬水平（低於2015年）、2019年的1400萬、2020年僅為1200萬、2022年僅為956萬， 降至1000萬以下。從目前的情況來看，人口反彈的可能性越小，考慮到養房買房的成本，繼續下降的可能性非常大，所以依靠新生兒來增加樓市需求的方式根本就不可行。
而對於從農村到城市的人口來說，資料也非常現實。 2022年底，常住人口城鎮化率已超過65%，考慮到我們家戶口分離（戶籍在農村，城裡有房），如果以住房來計算城鎮化率，城鎮化率應該明顯超過70%，城鎮化率繼續提高，向上提公升的空間非常有限， 而且越來越慢，按照發達經濟體的經驗，10個百分點的城鎮化率可能需要二三十年才能完成，可以說在推動房地產方面是比較弱的。當然，這並不是說我們的人口老齡化速度比正常人快，一些名人說，一對年輕夫婦將來會管理N套房並不是危言聳聽。
2.資金流動發生了真正的轉變
房價在過去20年裡能夠快速增長，需求只是乙個方面，另乙個重要方面是資金，簡單解釋一下。
在開發商方面，通過向銀行、信託等渠道借錢，然後買地蓋房，等公司做大了，就算手裡沒有一分錢，也能借錢搶地，地方大王，可以看出，在以往的土地拍賣市場，無論地價再高， 有房地產公司拿來，還是被推高了。當地漲價後，周邊的二手房主和新房都坐地漲價，這是過去房價上漲最直接、最有效的方式。
在購房者方面，大家看到房價**帶來賺錢效應，不惜砸鍋賣鐵買房，什麼零首付，房子再融資付首付，什麼消費貸款流入房市，雖然後來被封了， 但是有買房的商業貸款。無論如何，為了買房，資金正在以不同的方式流入房地產市場。
然而，家庭債務（主要是住房貸款）的快速增長引起了國家的高度關注，例如，我們的家庭債務比率仍然高達565%，一般意義上，50%是警戒線。 這也是國家出台“3+2”紅線來控制房企和購房者槓桿的原因。 如果不加以控制，必然會刺破房地產泡沫，引發金融危機，最終危及經濟。 當然，退一步說，就算國家放開了房企和購房者的槓桿，在目前的市場下，又有多少銀行敢放貸給房企，而且沒有前途，又有多少人會加大槓桿買房呢？ 因此，資金自然會從樓市撤出，回報也越來越少。
當然，沒有過度充足的餘地。 美國和歐洲央行繼續加息，我們不能再增加印鈔機了。 因此，對於以鉅額資金生存的房地產來說，資金的損失意味著房地產真的沒有像樣的重啟機會。
3.對監管的思考方式確實發生了變化
每個人都應該深有體會。 近幾年來，無論樓市多麼低迷，國家都不再大力刺激房地產，即使面對經濟下行壓力，也主要是區域性優化地產政策，而且每次都非常謹慎，有點開明，包括官媒、網路都會大聲疾呼，防止樓市過熱。 說白了，什麼沒做，有人出來干預，怎麼說，房不投機的觀念已經深深扎根於老百姓心中，投機成了過馬路的老鼠，大家吆喝拍打，在這樣的環境下，**還有炒機的條件？
這一切都歸功於國家近年來一直堅持的原則，即不再依靠房地產來刺激短期經濟發展。 正常需求支援，但投機不好，我曾記得在一次重要會議上，把房投不是作為一項長期的國策。 買房不賺錢，誰還買房？ 就算在銀行存錢也比買房好，不是嗎？ 畢竟現金流還在，至少用的時候能拿到。
面對行業大變革，最敏感的無疑是行業內的商家
被譽為業內中國房地產“鼻祖”的李嘉誠，在商場裡站了很久，他的一舉一動都最有說服力。 今年3月，李嘉誠家族在香港推出乙個遠低於周邊房價的房地產專案，創下三年新低。 在出貨的同時，也在假裝進入內地樓市，今年6月在廣州土地拍賣市場首次加價一塊地後，就不跟進了，會被其他開發商爭奪，生怕真的拿到地頭。
在業內人士看來，這簡直是虛張聲勢，因為李家在內地沒有房地產專案，只是香港房地產出貨的哌子。 果不其然，這幾天，李家以比周邊二手房價格低3%的價格賣掉了。 3年買房買地最好什麼時候，不過只是偽裝，身體才是最誠實的。 那麼，李家瘋狂傾銷的原因是什麼呢？ 《中國房地產報》8月7日刊登《李嘉誠降價出售房地產，你嗅到什麼訊號？ 報道援引IPG中國首席經濟學家白文熙的話說，李家打折賣房顯然不是因為現金流或業績壓力，而是很有可能判斷下一步的走勢。
從以上資訊可以看出，房地產不可能像過去那樣每次陷入低谷都迎來大逆轉，但穩步調整的時間可能更長，買房致富的時代真的過去了。
正因為如此，一些長期經歷風波的人表示，鑑於未來的不確定性，建議持有兩樣東西：一是現金，這比在疲軟的市場中購買任何實物的東西都更令人放心。 而且，在市場調整期間，往往會出現超乎想象的低價資產，只要手頭有現金，就能掌控，正好是等待的時機。
另乙個是溢價**。 俗話說，通貨膨脹沒有牛市，從今年年初開始，我們的CPI從21%一直在下降，現在在負值附近，無法與我們長期保持的2%通脹率相提並論，處於歷史低位，最近央媒也喊，居民要通過***賺錢擴大消費，似乎在釋放某種訊號， 相較於長期盤整在某個點沒有下跌，那麼，反彈的可能性自然更大。