2024年2月21日，Sasseur REIT（“Sasseur REIT”）公布了其2023年全年業績。
Sand Boat REIT是中國首家以奧特萊斯專案為主營業務的房地產信託**（REIT），即它於2018年3月在新加坡**證券交易所上市
該房地產投資信託基金的保薦人是重慶沙船集團，該公司是中國領先的大型連鎖店運營商它經營著17個大型網點，其中2個物業由Sand Ship Group擁有，4個由Sand Ship REIT持有，11個物業由第三方持有（即輕資產模型）。
此次，我們將結合沙船房託2023年年報，梳理沙船房託的運營模式和業績，以及國內奧特萊斯行業的主要特點。
1.沙船集團概況
沙船集團是中國領先的大型連鎖店運營商成立於1989年，2016年開創了“藝術商務，超級奧特萊斯”的經營理念。，自創A*（1+N）*DT商業模式開啟奧特萊斯業務之旅，成為亞洲領先的奧特萊斯品牌。 
商業布局就2023年底而言，沙船集團在西南地區（重慶、昆明、貴陽）、長三角（杭州、南京、合肥、蘇州、揚州、上海）。華南地區（長沙、廣州、深圳），東南（福州、廈門），西北（習、蘭州、烏魯木齊、銀川），華北地區（石家莊），東北（長春）共有20個直轄市、省會城市或高速發展城市簽約22個大型插座專案。
其中，17家分店已經開業另外烏魯木齊奧特萊斯將於2024年9月開業。承包儲備專案還包括廣州、深圳、上海和銀川專案。可以發現沙子該專案已準備登陸國內一線城市
該小組目前正在運作17個網點專案，2023年總銷售額172億元，同比增長43個8%擁有約1300萬VIP會員和近5000個合作品牌。 
資料來源**：公司公告。
在商業模式方面，沙船集團定位為“藝術商場、超級網點”，其商業模式是：a*1+n）*dt=超級網點=以網點為基石的線下社交生態圈，其中，藝術=藝術，即在網點的設計和展示上，將藝術與商業融為一體，將Ole的獨特主題與消費者的超前感聯絡起來，讓消費者可以享受到奧特萊斯的文化歷史和體驗。
1=傳統網點; n = 全新線下社交生態布局，包括超級兒童會館、超級體育館、超級農場、......專注於健康、娛樂、文化等符合中產階級消費趨勢和社會需求的內容。 也就是說，為奧特萊斯新增更多的體驗和社會元素
dt = 大資料精準營銷，集團構建了VIP會員體系，整合了線上線下運營體系，深入分析消費者資料，為公司的銷售和運營提供精準的服務。 
資料來源**：公司公告。
2.沙船房託基本情況
Sand Boat REIT是亞洲首個在新加坡上市的房地產投資信託基金，由奧特萊斯擁有和運營，REIT在中國有4個奧特萊斯物業，分別是：重慶兩江專案、重慶璧山專案、合肥專案、昆明專案，總建築面積3777萬平方公尺，可出租面積31020,000平方公尺
其中，合肥專案面積最大，建築面積14730,000平方公尺; 重慶兩江專案於2008年率先開業，至今已運營16年
資料來源**：公司公告。
關於Sand Boat REIT的商業模式，Sand Ship REIT和發起人Sand Ship Group簽署了委託管理協議（委託管理協議，EMA）。 沙船房託簽署的委託管理協議（EMA）模式包括固定收益（固定成分）和可變收益（可變成分），即：發起人Sand Ship Group為Sand Ship REIT提供保證收入和可變收入
沙船房託的商業模式示意圖如下圖所示：
資料來源**：公司公告。
首先，Sand Ship Group獲得其門店零售額的10-16%作為佣金總收入。
沙船房託收取的固定收益由沙船集團支付年增長率為3%;
由The Sand Boat REIT收集可變收益，每個網點專案額外提取4-5%的銷售額作為可變收益的這一部分，以便沙船房託可以參與房託下每個奧特萊斯專案的銷售業績**。
如果扣除Sand Boat REIT收到的固定收益、可變收益也除管理人收取的管理費外，還有剩菜，那就其餘60%將由管理人收取，40%將支付給房地產投資信託基金
在這種模式下，受託人承擔與所有網點專案運營相關的所有運營費用。 同時，管理人承擔專案運營的不確定性風險和收益波動的風險，而沙船房託在旱澇中相對安全
3.Sand Boat REIT 2023 業績：派息率 91%，遠高於市場基準
收入方面：2023年，沙船房地產投資信託基金總收入為659億元，同比增長10%7%。其中，固定部分收益 448億元，同比增長3%; 可變部分收入 211億元，同比增長31%7%，主要是由於銷售額的大幅增長
資料來源**：公司公告。
銷售尺寸：2023，4個奧特萊斯專案實現銷售4664億元，同比增長319%，2019年達到銷售額的99%6%。其中，重慶兩江專案銷售額達到上市以來的最高點。
從銷售效率的角度來看，重慶兩江專案銷售效率達到4每年99萬平方公尺，而其他三個專案的銷售效率不到1萬元重慶兩江專案是沙船房託最具優勢的專案。 
資料來源**：公司公告。
入住率尺寸：2023年底，房地產投資信託基金的整體出租率為976%，超過疫情前的93個入住率5%。其中，重慶兩江專案出租率一直穩定在100%，反映出其對租戶的吸引力。其他三個專案也基本達到了疫情以來的最高入住率水平。 
資料來源**：公司公告。
從成員人數看：近五年來，REIT旗下專案VIP會員數量持續增加，從2019年的159萬增加到353萬，累計增長122%。 
資料來源**：公司公告。
隨著越來越多的人願意去奧特萊斯，REIT獲得了更多的新成員。 會員銷售額佔房地產投資信託基金總銷售額的60%以上。 
資料來源**：公司公告。
從估價外觀：4個網點，總建築面積37個77萬平方公尺，可出租面積約31020,000平方公尺總估值為8495億元人民幣從物業單價來看，重慶兩江專案單價最高，為4260,000平方公尺; 其他三個專案的單價在1-20000平方公尺之間
資料來源**：公司公告。
從租戶混合格式看：2023年，按收入佔比計算，4個REIT專案排名前5的業態分別是國內時尚品牌、國際品牌、運動、童裝、鞋類和皮具製品，收入佔比分別為。 5%。前10名租戶佔14家4%。
資料來源**：公司公告。
從租賃加權平均到期日（wale） look： 房地產投資信託基金的租戶加權平均到期日為21 年 （按可出租面積計算）， 12 年（佔收入的百分比。）。在房地產投資信託基金的租戶中，61.6% 的租戶將於 2024 年到期（佔收入的百分比）。
Sand Boat REIT致力於簽訂短期租約，以優化租戶組合，以適應中國消費者快速變化的需求; 並為新興和成功的品牌提供靈活性，以取代表現不佳的品牌租戶。
資料來源**：公司公告。
年化分配率尺寸：2023，REIT的每股分派收益（DPU）為6新增249分，下降4分6%，主要是由於23年人民幣兌新加坡元貶值7%以及融資成本增加原因。
根據2023年底，**價格為0每股 685 新元，Sand Boat REIT的23年現金分派比率為9。1%，遠高於可比效能基準（如下圖所示）。
資料來源**：公司公告。
4.國內直銷行業的主要特點
沙船房託的良好經營業績主要得益於國內奧特萊斯行業的快速發展。 下面我們來看看國內奧特萊斯行業的發展情況。
1.奧特萊斯行業概況
奧特萊斯，在零售業務中，是指由銷售過季、下架、破碼等商品的商店組成的商場，也被稱為“品牌奧特萊斯購物中心”。 奧特萊斯業態誕生於20世紀70年代的美國，品牌商在面對庫存壓力時所採用的庫存消化，為奧特萊斯的發展提供了商品基礎。
隨著中等收入人群對高價效比消費需求的增加，奧特萊斯逐漸成為全球主流、成熟的商業業態之一，湧現出西蒙地產、亞瑟格蘭集團等龍頭奧特萊斯運營商，其中西蒙經營奧特萊斯20年，亞瑟格蘭經營奧特萊斯近30年， 而網點整體上具有強大的生命力。
在國內，北京燕莎奧特萊斯於2002年開業，是中國首個奧特萊斯專案。經過20多年的發展，奧特萊斯業態已成為中國零售業的重要細分領域以“名品+折扣+體驗”的特點，打造了“價效比高的模式”。有別於其他零售業態。
2.國內直銷行業規模
據中國百貨商業協會奧特萊斯行業發展工作委員會統計，截至截至2022年底，全國共有226個奧特萊斯專案，建築面積超過3萬平方公尺，總建築面積207150000平方公尺，年銷售額約2100億元。2022年，新開店23家，門店數量增長11%。 然而，與上千家百貨商場相比，奧特萊斯在中國仍處於“藍海階段”。
3.國內直銷行業發展迅速
2022年，中國零售業各業態增長將出現較大差異，在可選消費方面，百貨公司將受到停店等因素影響，銷售額將大幅下滑; 然而，網點已經顯著增加2022年增速為8%，在所有零售業態中排名第一（如下圖所示），這這與網點抗風險的特點、網點的折扣屬性、國內消費者對“高價效比”的追求有關。
資料來源**：中國百貨行業協會。
4.奧特萊斯發展模式
國內網點呈現快速發展態勢，這不僅體現在門店數量和規模的增長上，還體現在業態的創新上。 奧特萊斯也是它正在向體驗式、主題式和社交式等多個方向發展。目前，一線城市的網點基本已經飽和，未來網點市場的競爭將主要集中在二三線城市。 國內網點的發展主要經歷了以下幾類模式的演變：
（a） 傳統 Ole 模式：
一般位於城市郊區和新興開發區，體積較大。 專案以開放式街區形式，提供舒適的購物環境，以折扣價銷售國內外知名品牌的過季、下架、破碼等商品，以零售為主，輔以餐飲、體驗業態等。
（b） 城市奧特萊斯模式：
目前，我國城市奧特萊斯專案大多是百貨集團旗下的百貨專案，選址一般位於市區，與傳統意義上的郊區有很大不同。 城市奧特萊斯專案入駐的品牌大多是擁有自有品牌資源的折扣店，多為休閒運動品牌和男女裝等整體品牌檔次低於傳統網點。 例如，位於南四環的王府井UP鎮就屬於這一類。
（c） “出口 + X”模式
Outlets+x“， ”x“ 代表特色資源。 “網點+x”綜合模式是集商、工、旅等業態為一體，以網點為主體，實現工商協同發展的綜合發展。 例如，北京八達嶺奧特萊斯與八達嶺長城旅遊區相結合，就屬於這一類。
5.奧特萊斯運營模式
奧特萊斯運營模式其中大部分以合資企業為主，以租賃為輔。 聯合運營模式採用統一收銀方式經營者按照約定的銷售分成比例等合作條件獲得收益後，剩餘部分返還給商家。
6.網點位置及客戶群分析
傳統商店通常與該品牌的正價商店保持一定距離主要選擇是靠近高速公路或城市的主要道路。 距離市中心約30-50分鐘車程一般要求在40分鐘車程內有約200萬人口，在90分鐘車程內有約400萬人口。近年來，靠近軌道交通站逐漸成為網點選址的新趨勢。
奧萊客戶群體一般是追求較高價效比、品牌知名度較高的客戶。這類客戶通常，在奧特萊斯購物的頻率為每年2-4次，每次購物停留時間通常在3-5小時左右或更長時間
7.奧特萊斯專案規模
由於奧特萊斯的位置一般不在市中心，距離市中心約30-50分鐘車程，因此需要有足夠的體積來承載更多的品牌和業態，以增強購物體驗並保持客戶粘性。 國內各大奧特萊斯的建築面積或營業面積主要集中在6-12萬平方公尺之間，相當於乙個大中型購物中心的體積
8.網點的抗風險特性
1）出網口格式具有良好的“反週期”特性
從網點發展歷史來看，網點可以借助“名品+折扣”的商業模式，緩解品牌商在經濟低迷時期的庫存壓力。 從國內來看，過去三年，各類零售業態都受到不同程度的影響，但奧特萊斯業態的表現依然強勁，年增長率位居主要零售業態之首，這是由於奧特萊斯的反週期性所致，在經濟和零售市場低迷時期能夠保持相對穩定。 近三年來，國內經濟環境的變化使消費者的購買行為和消費習慣發生了巨大變化，“價效比”成為最重要的考慮因素
資料來源**：中國百貨行業協會。
2）網點業務能夠有效應對電商的影響
電子商務作為線上銷售平台，由於其豐富的品類和購物便利性，對傳統商業產生了一定的影響。 奧特萊斯品類以服裝服飾為主，款式、款式、顏色、尺碼差異較大，與消費者的個性化需求息息相關。 Ole具有“看得見、摸得著、味道鮮明、服務強、體驗重、退款少”的特點，與電商形成差異化競爭。此外，這些網點還擁有常年折扣優勢，並具有社會屬性和**安全優勢，可以有效應對電子商務的影響。
3）網點社會屬性的具體表現
社會屬性是奧特萊斯的重要特徵之一，奧特萊斯專案它往往以獨特的開放式街頭購物環境，輔以休閒娛樂設施和特色戶外氛圍活動，吸引有微度假和社交需求的年輕人和家庭
如果有“歐式風格+低密度+開放建築空間”的特色，除了滿足一般商場配備的餐飲休閒娛樂業態外，還可以為舉辦草坪會議、露天電影節、無人機表演、烟花表演、婚紗攝影等戶外活動提供條件，符合年輕人追求輕鬆自然的“社交+消費”新場景。
部分還配備兒童遊樂場、蹦床、射箭場、網紅打卡點、電影院等娛樂設施，吸引顧客留宿時光，增加與顧客的互動體驗，打造集購物、休閒娛樂、親子互動等需求於一體的一站式家庭微度假體驗，進一步吸引親子家庭顧客。
9.國內直銷網行業未來發展趨勢
根據麥肯錫研究，國內奧特萊斯行業市場規模預計將從2022年的2100億元增長到2025年的3900億元，增長86%
麥肯錫認為消費者不一定會轉向更便宜的品牌，但會通過不同的平台、活動或調整購買數量或包裝尺寸，找到以更低的成本購買更具成本效益的商品的方法。而奧特萊斯則為“越來越精明，追求價效比”的消費者提供了這樣的選擇。
可以看出，沙船奧特萊斯符合奧特萊斯行業的發展規律，例如，通過在奧特萊斯專案中加入體驗、社交和藝術元素，加上高價效比的名牌折扣店，為年輕人和家庭提供一站式的微度假交流體驗，形成自身強大的吸引力，並依靠自身多年的經營經驗， 從而實現各項業務指標的穩定提公升。-end-