作者 |鄭麗.
* |獨角獸金融。
2024年，以產業園區和物流園區為底層資產的REITs中，公開REITs（即“房地產投資信託**”市場**）持續波動尤為劇烈。 其中，原華張江光大園REIT專案更名為華張江產業園REIT，也遭遇了“多事之秋”。
先是經歷了2024年的“突然投降事件”，隨後在年內第一周連續三個交易日累計漲幅超過14%，自1月5日上交所開盤起暫停交易1小時。
淨值意味著持有人的賬戶已經縮水。 華安**管理***（以下簡稱“華安**”）作為發起人和管理人，提醒投資者注意交易的波動風險，理性投資，並表示**基建專案執行穩定，投資執行正常，不存在應披露但未披露的重大資訊，未發現對**有重大影響的輿情資訊。
從公告來看，華安**無疑給了投資者繼續持有**的“保證”，但真相是什麼？
華張江工業園REIT成立於2024年6月7日，專案公司為上海張潤置業***，以下簡稱“上海張潤置業”），專案基礎資產為上海浦東張江光大園及張潤大廈，可分配收入及現金主要以租賃收入為主， 即 3049億元。
根據華張江產業園REIT公告，截至2024年12月31日，**整體承包率及出租率為8277%和72%，較2024年第三季度末分別上公升約14個百分點和4個百分點。
資料來源：公告。
從標的資產出租率來看，截至2024年12月26日，張潤大廈日出租率為6099%，張江光大會園日入住率為8068%；兩個專案的簽約率為8486% 和 8068%。
然而，近年來兼具股票和固定收益屬性的REITs的表現並不讓投資者滿意。
在經歷了2024年租約交還後，華張江產業園REIT後續專案的租賃並不順利。 例如，2024年底，華張江光大園REIT基礎設施專案出租率同比下降2225%。這意味著越來越多的空間沒有被出租，這反過來又影響了年收入。
獨角獸金融梳理了華張江產業園REIT2024年淨值，發現截至2024年12月29日，**淨值為269元，較2024年底減少34元4%。
來源：風電
新聞方面，自2024年5月以來，**一直籠罩在“哲庫科技投降”的風暴中，事件將從2024年5月13日開始。 彼時，華張江產業園REIT公告稱，針對“OPPO決定關閉子公司浙酷科技”事件，原業主及**管理人向浙酷科技、OPPO獲悉，其中浙酷科技於2024年4月與上海張潤地產簽訂續租合同，續租面積不變。
2024年5月中旬，浙酷科技通知原業主擬從張潤大廈退租，根據華張江工業園REIT公告，“為應對突發退租事件，保護投資者利益”，張潤地產沒收浙酷科技租賃保證金約10399萬元作為違約金，募集資金將擴大。
然而，2024年12月8日，由於擴容期間部分配股迎來解禁，進一步衝擊了華張江產業園REIT的二級市場**。
除上述REITs外，華安**還擁有華安百聯消費REITs，該REITs於2024年12月29日獲上海證券交易所受理。
有業內人士告訴經濟觀察報，與以產業園區、物流園區為底層資產的公募REITs不同，消費型公募REITs的底層資產租戶相對分散，集中的大規模租賃退租較少。
從公募REITs的配置價值來看，主要包括多元化投資、現金流穩定、易於管理、增加投資組合多元化。
對於投資者來說，無論他們投資什麼樣的公開發售產品，他們仍然要看回報，如果回報無法彌補成本，投資者的資金可能會流失，並可能出現後續的拋售。
為了提高管理規模，華安**還發行了10只養老金FOF，總規模為26只43億元，含5項養老目標風險FOF（3 個穩定中的 1 個，1 個平衡和 1 個積極）。5 養老金目標日期FOF，其中6款產品入選首批個人養老金**產品清單。
資料顯示，華安的10項個人養老金在過去一年中呈現回流趨勢。其中，華安的主動養老金目標5年期（FOF）A收益率近一年跌幅最為嚴重，達到-1306%；華安養老金目標2040三年期混合型和華安養老金目標2045五年期混合型收益率在過去一年中也下跌了10%以上，均為-1022%、-10.12%。
值得注意的是，華安養老金2040三年期持倉混合型（FOF）A型Y在2024年三季度末自有**重倉較多，該產品前十持倉合計佔比為4007%，其中華安純債A、華安信用四季紅債A、華安動態靈活、華安天心短期債券A均為華安**產品，4**合計持倉佔1604%，占前10大控股產品40%以上。
資料來源：每日**.com。
華安**的7個養老金均由何一志管理，算上，這位**經理自2024年9月加入華安**至今已有13年，歷任華安**企業發展部高階總監、風險管理部高階總監、華安（香港）資產管理執行董事兼持牌負責人（RO）、專戶量化部投資經理、 專戶投資決策委員會委員。
2024年4月起，何一志擔任華養老金目標日期2030三年期FOF的**管理人，算得上是一位擁有豐富養老管理經驗的管理人，總資產規模達13億元48%，成立4年零45天，規模為751億元，僅低於養老金產品最高規模的“華安閩向穩定養老目標一年（FOF）A”，其規模為1051億元。
2024年4月21日，辦公廳《關於促進個人養老金發展的意見》發布後，個人養老金制度正式實施。 同年11月，在個人養老金制度正式推出一年多後，個人養老金規模持續擴大。
但是，個人養老金產品對效能的穩定性要求相對較高。 面對華安旗下此類產品年內大幅回撤，雖然受制於整體資本市場波動，但個別產品表現弱於同類產品，如何提公升投資者的持倉體驗，考驗**公司和**經理人的風險控制和投研水平。
華安**成立於2024年，也就是中國上市元年，也是“老五”**公司之一。
成立後，華安**股權經歷了一系列變動，到2024年，上海電氣（集團）總公司（以下簡稱“上海電氣”）、上海國際信託公司（以下簡稱“上海信託”）、上海實業投資（集團）公司（以下簡稱“上海實業投資”）、上海廣電（集團）公司（以下簡稱“上海廣電”）五大股東電視“）和上海沸點投資開發公司（以下簡稱”上海沸點“）平均持有20%的股份。
2024年國泰君安收購上海沸點20%股權，首次進入華安**股東名單。
2024年，國泰君安通過其全資子公司國泰君安創新投資有限公司（以下簡稱“國泰君安創新”）收購了上海電氣持有的華安20%股權。
然而，由於受到“一參一控”政策的影響，當時持有國聯安防51%股權的國泰君安暫時擱置了對華安的收購計畫。
直到三年後，2024年，國泰君安清算國聯安股權**，在重新收購華安**之前。 2024年，國泰君安收購了其子公司國泰君安創新20%的股份。
2024年，國泰君安收購上海錦江國際投資管理***（以下簡稱“上海錦江國際”）持有的華安**8%股權，持股比例提公升至28%，成為華安**第一大股東。
2024年，國泰君安先後收購了上海上國投資管理***（以下簡稱“上海上國投資”）持有的15%股權，以及上海實業所持8%的股權，總持股比例上公升至51%。最終完成對華安**的控股，成為新公開發售條例實施後首家“一控一牌”券商。
目前，華安首批股東為國泰君安、國泰君安投資、上海實業投資、上海錦江國際、上海上國投資，持股比例為%。
資料來源：天眼查。
在“韓方河時代”的早期，華安**憑藉先天的規模優勢躋身前五。 然而，在2024年，韓方和因400多元和操縱股價而入獄，昔日的光環變成了陰影，此後，華安**的人事變動也相當頻繁。
時光荏苒，星辰換了，華安董事長也換了不少人。 2024年、2024年、2024年、2024年，華**董事長分別變更為徐建國、於妙根、朱仲群、朱學華。 其中，朱學華擔任董事長時間最長，自2024年9月12日起已超過8年。
在加入華**之前，朱雪華曾擔任上海海基大和**黨委書記、副董事長、副總經理、董事。
2024年和2024年，多家**公司借助大規模發行股票**，經營規模實現了快速增長，華安**就是其中之一。
截至2024年底，華安**管理436**，管理資產規模達590164億元，較2024年末增加552億元。 從產品型別來看，華安**貨幣**規模最大高達 260122億元，債券規模**排名第二，14017億元;混合**的比例為129144億元，排名第3位。
還2024年混合產品業績下滑較為嚴重，近一年良率下滑超過30%的產品有8款，其中跌幅最高的是華安滬港深機會靈活配置，喜憂參半，近一年業績下跌42家87%，而同行平均水平為-1242%。從各階段的表現排名來看，該產品被提示為“差”。
資料來源：每日**.com。
華安**還存在經理人才流失的問題。 比如2024年，華安**投資總監崔穎“轉公轉私”;2024年7月，被華安**包裝成“平衡型全能型”的華安**經理張亮因“個人原因”辭職。
目前，華已形成老、中、青三代的梯隊模式。 投資資深人士包括任職17年的徐志彥、15年的楊明、何濤、王淳等，以及饒曉鵬、孫麗娜、胡一斌等中生代經理人，以及劉長昌、林唐宇、劉宣子等迅速崛起的新生代。
熱衷於成長股的胡一斌，有著“.高繁榮賽道的開拓者”。胡一斌本人也說過一句頗有哲理的話：“.晚上挖金子，不要等到太陽公升起，因為它已經閃閃發光，已經被所有人看到。
大多數業績突出的優秀管理人，都會因為一定的行業紅利期而獲得光環。 這還得得益於時代背景，讓某批**管理人善於將投資風格發揮到極致：比如2024年以後，中小牛市對年化收益;例如，自2024年以來，藍籌股的持續走強普遍為價值投資者的回報做出了貢獻例如，2024年，**成長股迎來高光時刻，對盈利普遍貢獻。 而投資者除了剝離的運氣之外，還需要判斷經理的真實水平。
根據海通《企業股權絕對回報率排名》，截至2024年第二季度末，華安近五年整體收益率為11218%，在12家股權大**公司中，近2年、近3年和近5年收益排名第一。
20多年的行業積累，或許是華安最大的底氣。 你看好華安**嗎？讓我們在評論區談談。