年底，我們將繼續使用二手房的材料，選擇一些低於均價但仍無成交的房地產專案的二手房源，看看市場的殘酷性。
當然，為了更好的反映，選擇近年來房價強勢的行業，或者一些新入行的行業。
榮新蘭縣：中級精裝，120平方公尺，掛牌單價為41W，總價為499W。
趨勢：2023年8月起降價，從最早的640w上架，一路降到499w，降價141w。
分析：對於這個分割槽宜山小，過渡中的鼓樓陽橋是新的，前2年靠這個過渡，房價最好。
從歷史成交來看，這120平方公尺**，2022年成交價為47w， 4筆交易 in 202359w。
通過資料對比，可以發現當前一組房源比較了過去 2 年的交易已經**4-6k了，但仍然沒有交易。
通過上市趨勢，也可以發現業主的溢價一開始就太高了，經過不到半年的市場測試，可以理解為半年前和半年後，市場已經完全不同了。
對於這個專案的**，原因有很多，除了樓市的下行趨勢外，還有對整個溢價邏輯的疑問。
對於蘭縣，ABC分為三個區，其中C區為安置房。
對於商品房兩區來說，面積段比較寬，有兩個主要產品只需要70個左右，剩下的樓都在盡頭，中戶是110套複式，而蘭縣的戶型比較一般，除了160平公尺實現了方通四房布局， 其他的住房率低，不透明等。
就目前的市場而言，這個專案只能說是門檻較低的新裝修專案，而且房型還是很一般的，周邊配套設施齊全，除了華潤商圈我看不出任何其他難點。
最大的優勢就是依靠鼓樓切斷供應，成為最大的溢價賣點。
現在，鼓台開通了，新專案住房率的布局根本就不是乙個水平，門檻也比不上。
徐道1號A區：中層簡易安裝，130平公尺，掛牌單價316W，總價412W。
趨勢：從2023年5月起降價，從最早的480w上架，一路降到412w，降價68w。
分析：對於這條三岔街的新改善，目前南二環樓市雖然低迷，但專案交付後的二手表現還不錯房源都在3w以上，大部分都在3w以上約5w。
可以說，與目前在售的新房**相比，要高得多。
從交易案例來看，2023年，幸福將進行2組交易其中高層建築131平方公尺，3棟2w。
雖然與原開盤價相比，跑不上利率，但至少沒有明顯損失這是過去2年在新市場中的良好表現。
從目前單價最低的掛牌來看，雖然低於同樓盤中的其他**，降價幅度也足夠大，但還是沒賣出去，這也說明板塊有點難。
對於澤徐路1號來說，目前最容易對比的就是江南上京待售的建宗江南上京，這是主打西式房的提公升，最大的優勢就是布局和EFF。
這也是徐道最大的劣勢，當然，在區位方面，徐道更有優勢，但目前相比新市場，還是有**的差異，而且板塊提公升了客源溢價**二手的情況可能不大。
榮鑫倒映月亮：中層毛坯，126平方公尺，掛牌單價347W，總價439W。
趨勢：2023年5月起降價，從最早的490w上架，一路降到439w，降價51w。
分析：這金山的網紅盤也是靠劃線的優勢賺了一筆，發貨後的二手表現還算可以接受，但還是低於之前的預期。
這套中級**，上市半年多，一路降價，不能交易。
從目前的交易資料來看，這組**必須降低。
從歷史成交來看，這個網紅盤也開始降價了：
最早交房時間，下層成交量達到332W，後期中層343W，近期高樓層 329w。
雖然看起來**波動不大，但這裡涉及的樓層存在差異。
相當於年初和年末，較低的**，可以從低層到高層購買。
實際**最小** 2k 或更多。
對於這張網紅盤來說，上架**一直不低，即使交易量很大，但出貨量還是很大的，再加上二樓下的額外費用，住在高層走廊的不便，狹長的小區，兩邊道路的噪音等。
比如上面這套126平公尺，目前的新市場，這個區域細分，已經可以選擇一梯一戶了房屋布局的住房率比專案要強得多。
總價400多w，買個廊頭剛好需要盤，光是新建的小學，對口的金山中學，今年的金山中考資料也有所下降，周邊的金山小學區也是房價大面積**。
可以說，在一系列背景下，整體溢價的吸引力並不高，再對比一下房子交付前的情況，給出當時的劃分，部分房源是4W。
可以說，1年也是乙個天壤之別。
榮橋岳成：中層複式精裝，109平公尺，掛牌單價373W，總價410W。
趨勢：從2022年6月起降價，從最早的500w上架，一路降到410w，降價90w。
太禾金尊大廈：高層精裝，73平公尺，掛牌單價341W，總價為249W。
趨勢：2023年12月上市，降價116w，原上市可能隨機隨意。
侯海榮欣：中層精裝，88平公尺，掛牌單價335W，總價298W。
趨勢：從2023年7月起降價，從最早的350W上架，一路降到298W，降價52w。
分析：對於東二環太和商圈的新房來說，近幾年一直是樓市的傳奇，與原初開盤價相比，漲幅領跑整個福州。
在巔峰時期，這三個房地產專案的交易量都超過了4W。
今年，周邊的保利香檳和香凱新城都出現了一些小房子，有大量的大戶型。
現在看二手房源，這些**也都已經上市到了不同程度的降價，但依舊沒有售出。
比較歷史交易資料：
目前，這套複式房源，與前2年相比，4.大約5w的交易已經大約是**8k，後續的實際交易資料，可能會更低。
目前，金尊府的小公寓已掛牌比較歷史交易 38w左右，**4k，成交**，有的還是低樓層，而目前掛牌的是高樓層，實際價格差異較大。
當然，對於東二環的這些新時代，有的溢價更高，還有一點額外的單位尺寸可作為禮物提供。
從房地產屬性來看，都是非改善專案，有的甚至可以說是比較剛性的專案。
只不過，這裡的房價在前2年已經超過了4w，這讓很多人誤以為這是乙個改善專案事實上，很多**只是需要的房子。
這也導致很多人無法理解，為什麼這些高溢價的剛需單位有這樣的魔力。
現在回頭看，整個行業的剛性需求都在一定程度上下降，不管是哪個樓盤3.5W已經是天花板了。
造成這種情況的原因有很多，樓市低迷，另外，就是金三中的資料偏差，榮伯曉需要提前三年安頓下來。
雖然六年內獲得學位會延長住房持有週期，但非校長學區住房的三年政策是乙個更致命的打擊。
許多購房者可能不打算購買學區，但他們可能會面臨無法入學的問題，從而導致交易量降低。
這樣的資料表現，也讓整個東區的購房者覺得，心裡應該多了一張底牌，幾乎都屬於同一種房型值得購買的單價是多少？
對於以上**，過去，它被認為是近年來樓市非常強勁的專案，有的甚至有房價。
從今天二手房源的表現來看，有的對**感興趣與掛牌價相比，降價50-100w。
但即便如此，它仍然沒有關閉。
與前兩年的交易價格相比，也出現了相當大的下降。
房地產市場的低迷是主要原因，但還有其他因素影響每個專案。
相關行業的買家可以多加關注，挖掘其背後的原因。
2023年，高新區的崩塌是典型的，2024年，還會有另一場崩盤嗎？
熱板，熱地產，**多關注！