2023年，經濟適用房公共REITs市場將繼續在動盪的經濟環境中表現出穩健性。 根據最新的季度報告資料，租賃住房REITs在各項關鍵財務指標上都表現出正增長和良好的市場適應性。 除城投關亭房託第三季度、四季度資料披露外，其餘四隻房託全年均給出滿意的答案，進一步印證了租賃住房市場的長期穩定和增長。
水平
營收和盈利均符合經理的預期，完成率超過100%。
從**層面的收入來看，2023年租賃住房REIT的整體收入完成率和EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤）都將超過100%。 2023年第四季度，租賃住房REITs平均完成分配26個4%，累計完成年度累計分配為1123%，符合經理的預期。 中金廈門安居房托及華夏**華潤有巢房託受年終費用結算影響，第四季度可供分派金額環比下降。 總體而言，租賃住房REITs在2023年年中呈現出穩定增長和有效管理的態勢。
資料**：房地產投資信託基金季度公告，由ICCRA編制
表 租賃房屋REITs的年收入表現
資料**：房地產投資信託基金季度公告、招股說明書和 ICCRA 整理
表 租賃住房REITs的年度EBITDA表現
資料**：房地產投資信託基金季度公告、招股說明書和 ICCRA 整理
操作級別
出租率保持高位，租金水平觸底效應明顯，整體經營有合理的上調空間
在出租率方面，若干REITs的出租率接近滿員，與市內其他專案相比，幾乎達到了市場最佳水平。 這一成就不僅凸顯了對租賃房屋的高需求，也反映了REITs在租戶續租率方面的出色表現。
表 出租房屋REITs的年出租率表現
資料**：房地產投資信託基金季度公告、招股說明書和 ICCRA 整理
注：1）以上入住率為期末入住率;2）根據資料的可用性，華夏**華潤有巢房託的整體出租率和租金水平是根據披露的所有出租房間和出租面積的數量計算的。
租賃水平和租戶結構的穩定性是租賃住房市場健康的另乙個重要指標。 對此，中金廈門安居房託自三季度以來租金環比持續上漲，第四季度環比上漲0.03% 至 329元平方公尺月，個體租戶佔比環比提公升至919%，反映租賃生活方式的逐步普及，租賃市場的接受度開始上公升，租金水平有合理的上漲空間。 個體租戶佔比的小幅提公升，也顯示了租賃市場在客源結構上的分化，有助於保持收入的多元化和穩定性。
值得注意的是，在租金方面，與全市平均租金水平相比，幾家房地產投資信託基金的租金普遍處於較低水平。 這種現象不僅僅是金融指標的反映，更是體現出明顯的“租金觸底效應”。 這種觸底現象通常意味著兩個方面的積極訊號。 首先，它顯示了操作的確定性。 在不確定的市場條件下，通過設定相對較低的租金水平，房地產投資信託基金能夠吸引和維持租戶，從而保持穩定的收入來源。 其次，這一策略表明，這些REITs在運營上具有一定的靈活性和調整空間。 更重要的是，這種低於平均水平的租金設定為未來的租金上漲提供了合理的空間。 隨著市場環境的改善，租金的適當增加可以帶來更高的收益，同時也反映了房地產投資信託基金物業的價值增加。
表 出租房屋REIT的年租金水平
資料**：REIT季度公告、ICCRA資料庫、ICCRA整理
租金收取率是房地產投資信託基金運營效率的關鍵指標之一，反映了其現金流的穩定性和可用性。 整體而言，四隻房託基金的租金收繳率均較高且穩定。 一般來說，有效的租戶管理和優化的收租流程往往可以提高租金收率，而不會對租賃策略、市場環境、租戶結構和其他因素產生重大變化。
資料**：房地產投資信託基金季度公告，由ICCRA編制
2024年展望
兩個關鍵詞：多元化和擴張
雖然短期內可能會受到巨集觀經濟波動和利率變化的影響，但從長期來看，隨著城市化程序的不斷推進和人口結構的變化，預計租賃住房的市場需求將繼續上公升。 REITs作為房地產投資與資本市場有效結合的工具，不僅為投資者提供穩定的收益**，也為房地產市場的高質量發展提供了強有力的支撐。
2024年，“多元化”將成為租賃住房REITs的新趨勢。 在多元化的引導下，市場有望看到“突破單一城市、單一產品型別、單一集資方式”的租賃房REIT產品進入市場。 這不僅將促進產品創新和市場活動，還將為投資者提供更廣泛的選擇。 同時，預計租賃住房REITs的標的資產規模也將進行差異化，這將更好地滿足原有股權持有人的需求。
此外，“擴張”是另乙個關鍵詞。 從長期來看，市場需要關注部分租賃住房專案的潛在拓展機會。 擴張機制給最優秀的管理者帶來了更多的機會，但也意味著對經營管理機構更多的挑戰。 特別是當資產擴張突破單一城市或單一產品型別時，將給REITs專案不同層次的運營管理機構帶來挑戰，REITs運營業績和業績的差異將逐漸顯現，考驗運營管理機構配置資源、持續為多元化專案創造利潤的能力。 此外，Pre-REITs也可以成為擴大資產儲備的有利渠道，預計2024年該領域將成為市場關注的焦點之一，行業將更加成熟和多元化。